保利發展：從“重回前三”到“進三爭一”

每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤

最近幾年，保利發展（600048）一直都是最晚交卷的龍頭房企，不過今年市場對保利這份答卷的關注度顯然比以往高出許多。

2021年7月，已在保利發展工作24年的劉平接棒宋廣菊，成為新一任董事長。

新官上任三把火。

劉平新上任不久，保利發展就宣布劉平及全體高級管理人員計劃自2021年8月4日起6個月內增持公司股份，合計增持金額不低于人民幣800萬元、不超過人民幣1500萬元，增持價格不超過15.06元/股。

同時宣布增持的，還有保利發展實控人保利集團。彼時，保利發展股價受板塊估值拖累年內已下跌36.85%，公司管理層也多次表示公司價值被嚴重低估。

這次增持成為保利發展近半年股價一路上漲的起點，今年3月中旬，保利發展股價與市值甚至一度雙雙超越萬科，創歷史新高。

截至4月21日收盤，保利發展報收每股17.51元，較2021年8月增持前的9.38元，漲幅已經達到86.67%。

從基本經營數據來看，保利發展2021年總體稱得上平穩。實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%，主要受地產項目利潤率下降影響。

保利發展表示，公司2021年毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點，與行業利潤率下行趨勢一致。未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率仍將承壓。2021年公司凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。

對保利發展這類企業來說，融資能力與財務水平自然能保持一貫的得當。2021年，保利發展有息負債規模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較去年末下降31個基點，是綠檔企業。

新一任管理層需要一個新口號為新一年做指引。

4月21日，在2021年度網上業績說明會上，劉平表示，公司提出“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。這是繼5年前宋廣菊時代提出“重回前三”后，保利發展的又一新目標。

2021年，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。在克而瑞的排行榜中，保利發展去年以4899.7億元操盤金額位列第四。

“在行業波動中，作為領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會。同時，對于‘進三爭一’這一目標，不能簡單的、片面地理解成一個榜單排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。公司作為行業龍頭，不簡單追求規模上的排名。”

另一方面，在劉平看來，目前行業的長效機制已經基本形成，行業發展基礎依然存在。作為國民經濟的支柱產業，行業基本面依然沒有改變，公司依然對房地產行業保持信心，房地產行業未來依然是一個好行業。

去年，在外界看來，以保利發展為代表的央企和地方國企在土地市場十分活躍，但也只是在同行的襯托之下。事實上，保利發展全年拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。

2022年，劉平希望保利發展能更加積極，他給出全年的投資計劃是3650億元，“今年公司整體的拓展邏輯還是質量重于數量，確保公司持續穩定發展的同時能夠有更好的業績和利潤，保障股東投資回報。”

不過2022年1-3月，保利發展拿地規模同比大幅度減少。對此，財務總監王一夫解釋道，公司對大勢的判讀是“聚焦”。市場規模見頂后需求是相對聚焦的，會回歸一二線核心城市，且主要會集中于這些城市的成熟區域，而由于集中供地政策，這些城市的供地在第一季度也相對有限。

“所以基于這樣的判斷，隨著第二季度中心城市陸續供地，公司將嚴格按照立項標準，適當提升拓展力度。此外，公司也在密切關注一些收益更佳、風險可控的收并購機會，這些項目的落實可能需要的時間和周期會更長。”

過去幾年的保利發展，或是因同行跑太快而沒有跟上所以慢了下來，現在同行都已經漸漸慢下來，進入劉平時代的保利發展將以何種姿態“進三爭一”？

關鍵詞： 進三爭一