首批9單公募REITs項目調查：預計首募規模300億元 個人投資者占比較少

5月17日，首批9單基礎設施公募REITs項目正式獲得中國證監會準予注冊的批復。

有基金公司向《證券日報》記者反饋，目前發行時間還不確定，預計可能會在本月月底或下月月初，募集規模合計或達到300億元，發行上市各項準備工作正在有序進行，全力以赴確保首批項目順利落地。

個人投資者占比較少

首批基礎設施公募REITs項目正式獲批，這給基金行業帶來新的變化和驚喜。記者通過對首批基礎設施公募REITs項目進展進行調查，并采訪多名項目相關負責人發現，相較于現有的類REITs產品，基礎設施公募REITs項目有所不同。

首先，目前類REITs投資者范圍較小，私募REITs不針對公眾投資者發行，只針對機構投資者，而基礎設施公募REITs擴大了投資者范圍至公眾投資者，這對普通老百姓意義非凡。此前個人投資者很難參與優質資產的投資，有了基礎設施公募REITs之后，廣大普通投資者有了參與這類資產投資的途徑，豐富了普通投資者的投資品種，實際上基礎設施公募REITs降低了投資門檻。其次，過去的產品是債券型，產品有投資期限且約定利率，基礎設施公募REITs則堅持權益性原則，未來收益歸投資人所有，同時風險也由投資人承擔。第三，基礎資產類別不同，過往產品較為關注商業不動產類型，此次首批項目涵蓋收費公路、倉儲物流和污水處理、收費公路等多個主流基礎設施領域。

一位首批基礎設施公募REITs項目基金經理向《證券日報》記者透露，首批基礎設施公募REITs項目主要有三個特點：重點區域、重點行業、資產優質。

對于此次基礎設施公募REITs項目的投資風險，該基金經理對《證券日報》記者表示，“目前來講在相關制度暫時沒有明確的情況下，投資者暫時沒有風險指導性意見。我們認為，基礎設施REITs的收益和風險介于股票和債券之間，風險特征比債券要高，風險投資偏好較低的投資者或可以把它等同于股票的風險特征。”

同時，他們認為，此次基礎設施公募REITs項目收益的最大的兩個特點是收益要穩定、可預期。基礎設施公募REITs項目的收益不是固定收益而是穩定收益，這意味著收益有波動，但波動不大。

對于投資者結構，首批基礎設施公募REITs項目相關人士向《證券日報》記者透露，此次基礎設施公募REITs項目主要以機構投資者為主，發行比例方面，戰略配售的比例大致占20%，剩余的份額中至少70%是合格機構投資者。這也就意味著，個人投資者的占比會較少。從整體來看，與銀行、保險、社保基金等長期資金追求穩健收益的目標較為匹配。

機構投資者認購意愿較強

據相關人士透露，首批9只基礎設施公募REITs項目募集規模合計將達到300億元，目前銀行、券商等機構投資者主動接洽的意愿較強，項目超募的概率較大。

事實上，與傳統意義上的公募基金產品不同，基礎設施公募REITs項目發行更類似于股票的發行流程，業內人士向記者透露，在此次發行準備的過程中已經與滬深交易所、券商等機構做了多次的系統測試，目前進展一切順利。

發行成功后，基礎設施公募REITs項目基金經理該如何進行風控及管理運營?

一位基礎設施公募REITs項目基金經理對記者透露，“傳統公募基金產品是先募集資金再尋找對應的資產，在認購這只基金時不知道基金經理會配置哪些股票和債券。公募REITs是先找好資產，再找投資人，這是基礎設施公募REITs項目與傳統公募基金產品最大的不同。風控環節更像IPO的過程，需要考量資產是否優質、業務經營有沒有問題、公司治理結構是否完善。產品發行完畢后，進入到運營階段，該租金是否穩定，我們聘請了專業的運營團隊，及時規避運營風險。此外，如果發生自然災害和人為迫害等，我們也給基礎設施投了財產險，通過保險對沖運營階段的風險。”

“一家人”聯動戰略

博時招蛇REITs項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業，在招商局集團產融結合的優勢下，博時基金及招商證券優先篩選符合上報要求的集團內優質資產。博時基金表示，“在發揮央企排頭兵的優勢、響應國家號召的同時，也緊密關注項目本身所處行業、競爭格局、經營能力、分紅率情況、合規經營等核心要素，并綜合考量原始權益人、實際控制人、外部管理機構等業務相關方的資質和背景。”

記者發現，“一家人”聯動戰略是首批基礎設施REITs項目的一大特點。此次首批中金普洛斯倉儲物流REITs亦然，中金基金表示，“在‘中金一家’戰略方針指引下，中金基金密切聯動中金公司各相關業務板塊，推動多支公募REITs試點項目的申報。目前，在執行及儲備項目均位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角地區等基礎設施REITs試點項目重點支持區域。”

深圳一位基礎設施REITs項目基金經理對此表示，“同一家集團聯動旗下主要金融板塊協同作業，項目進展的合規性會更好，工作也會更加細致、更加高效。面對問題會考慮大局，不會遇到困難就打退堂鼓。此外，實力強大的集團也會給投資人較好的市場形象定位。”

項目儲備較豐富

對于后續基礎設施公募REITs試點項目的申報情況，有業內人士透露，目前還在積極接觸其他儲備項目。“公司對公募REITs業務十分重視并做了戰略安排，公司人員配備和技術儲備也相對比較完備，在接觸新項目的同時會不斷補充優質的項目人才。公募REITs作為萬億元市場規模新藍海，公募基金公司不可能放棄，未來會是基金公司新的業績增長點 。”

另一位基礎設施公募REITs項目負責人表示，“我們的首批項目獲批的同時，也在開展對后續儲備項目的研究及盡調工作。目前，在執行及儲備項目均位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角地區等基礎設施REITs試點項目重點支持區域，也覆蓋倉儲物流、鐵路、收費公路、數據中心、產業園等基礎設施的核心賽道。”

“據測算，目前存量基礎設施規模約達100萬億元的水平，預計未來基礎設施規模將達180萬億元。”參與首批基礎設施公募REITs項目的業內人士表示，“這利于盤活存量，可以解決部分企業資產周轉率低、資金占用時間長的困境，加快企業資金流轉，有利于國家基礎設施項目建設的發展。”