公募REITs推動多元化融資再加速 “另類固收+”多元化投融資渠道

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品即將進入公開發(fā)售階段。記者從滬深交易所獲悉，證監(jiān)會近日正式準予兩家交易所9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs注冊。作為一種全新的大類資產(chǎn)，機構(gòu)人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有明顯的權(quán)益屬性和資產(chǎn)盤活效果，是實現(xiàn)穩(wěn)投資、補短板的有效工具，這種新的融資渠道將推動多元化融資再加速，極大豐富了中國資本市場金融工具。目前各家機構(gòu)都在積極籌備材料中。

首批募資規(guī)模料超300億更多優(yōu)質(zhì)項目蓄勢待發(fā)

首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目中，上交所5單，分別為華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金;深交所4單，分別為中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

上述項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等基礎(chǔ)設(shè)施類型，位于京津冀和粵港澳大灣區(qū)、長江經(jīng)濟帶、長江三角洲等重點區(qū)域。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，首批獲批的9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的基金預計募集規(guī)模合計超過300億元。具體來看，上交所5單項目預計募集規(guī)模合計近165億元，深交所4單項目預計募集規(guī)模合計近140億元。

萬和證券研究表示，首批試點基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目無論是資產(chǎn)質(zhì)量還是運營維護能力，均處于比較優(yōu)秀的水平。為保障基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的平穩(wěn)運營，試點項目在交易結(jié)構(gòu)中，基本維持了現(xiàn)有的優(yōu)秀運營管理團隊不變，同時設(shè)置市場化激勵約束機制，充分調(diào)動運營團隊的積極性。華創(chuàng)證券研究也表示，目前交易所披露信息的REITs項目基礎(chǔ)資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，從目前國內(nèi)已經(jīng)披露信息的幾單REITs的測算得出的內(nèi)部收益率來看，個別優(yōu)質(zhì)項目收益率可達6%以上，從國內(nèi)來看超過了傳統(tǒng)國債、中高等級信用債投資賽道的一般收益，從國際來看也具有相當優(yōu)勢。

據(jù)了解，后續(xù)還有更多優(yōu)質(zhì)項目蓄勢待發(fā)。深交所相關(guān)負責人18日告訴記者，深交所加強與各級各地主管部門、市場買賣雙方和中介服務(wù)機構(gòu)對接，截至目前，在物流倉儲、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領(lǐng)域儲備一批優(yōu)質(zhì)項目，區(qū)域覆蓋粵港澳大灣區(qū)、海南、長三角、長江經(jīng)濟帶、京津冀等重點區(qū)域。

“另類固收+”多元化投融資渠道 券商基金積極布局

伴隨著首批項目的獲批，各家公司都在緊鑼密鼓地籌備相關(guān)文件，將立即開展詢價、網(wǎng)下發(fā)行等工作。有市場消息稱，預計于6月中下旬在交易所上市交易。

國泰君安指出，作為一種全新的大類資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有明顯的權(quán)益屬性和資產(chǎn)盤活效果，是實現(xiàn)穩(wěn)投資、補短板的有效工具，極大豐富了中國資本市場金融工具，對深化金融結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革意義重大。

“中國如此龐大的高速公路沉淀資產(chǎn)，通過公募REITs盤活是非常好的選擇。”平安基金REITs有關(guān)負責人表示，公募REITs具有權(quán)益型融資工具屬性，在盤活存量資產(chǎn)的同時，可以有效幫助企業(yè)降低負債率。站在投資人角度，高速公路公募REITs是一款整體風險相對可控、分紅較為穩(wěn)定的理財產(chǎn)品，不僅適合機構(gòu)投資人，對普通投資者也具有較大吸引力。

談及國內(nèi)公募REITs，一位公募人士介紹，從國內(nèi)已有的類REITs產(chǎn)品來看，債權(quán)屬性更強，而公募REITs則強調(diào)“權(quán)益型”和“浮動收益”。權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨特的風險收益屬性，能夠降低投資組合波動率，并提升投資組合的收益。“從投資角度，REITs兼具股債屬性，可以概括為‘另類固收+’。”新華基金REITs投資團隊指出，目前市場上根據(jù)REITs產(chǎn)品收益特征及風險特性，普遍將基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品定性為一種介于股與債之間的夾層產(chǎn)品：一方面，穩(wěn)定的分紅率類似于債券的派息，表現(xiàn)出債性特點;另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金份額凈值會隨著基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值變動在二級市場也會發(fā)生波動，類似“固收+”策略里的股票配置。但公募REITs的底層邏輯又并不是簡單的股票+債券的組合，因此可以把公募REITs定義為“另類固收+”。另外，公募REITs可在二級市場進行交易，是流動性好、透明度高的標準化產(chǎn)品，也具備較好的投資價值。對于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具。

目前包括國泰君安、中金基金、平安基金、中航基金在內(nèi)的多家機構(gòu)都在積極布局。記者從平安基金了解到，公司已建立超過10人的專職團隊，產(chǎn)品成員具備IPO、財務(wù)、法律、稅收、資產(chǎn)評估等專業(yè)經(jīng)驗，運營人員分別來自信托基建投資部、隧道工程公司、交通投資集團等機構(gòu);新華基金、博時基金等也都組建了公募REITs團隊，開啟公募REITs業(yè)務(wù)的準備活動;中航基金方面也表示，下一步將按照公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的相關(guān)流程和要求，積極推動公募REITs的詢價、發(fā)售、上市交易等工作，推動項目發(fā)行上市，打造首批試點良好的示范效應。未來，也將繼續(xù)深耕公募REITs這一新興領(lǐng)域，為實體經(jīng)濟去杠桿，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)的盤活和資金的滾動使用，促進投資形成良性循環(huán)，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。