購(gòu)房滿2年再銷售免征增值稅 北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)

 住房交易優(yōu)惠稅收政策進(jìn)一步擴(kuò)大。11月18日晚間，北京市住建委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

  取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。《通知》自2024年12月1日起施行。

  亮點(diǎn)

  不再區(qū)分普宅和非普宅

  《通知》最大的亮點(diǎn)在于不再區(qū)分普通住房和非普通住房。黨的二十屆三中全會(huì)明確提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策。

  2023年12月，北京對(duì)從2014年起沿用了多年的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化，明確從2024年1月1日起，普通住房應(yīng)滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于每平方米85000元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于每平方米65000元，六環(huán)以外單價(jià)低于每平方米45000元。

  11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。此次北京發(fā)布的《通知》有關(guān)契稅的表述和《公告》一致。

  具體來(lái)看，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

  值得注意的是，12月1日前，個(gè)人銷售、購(gòu)買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報(bào)繳納的，符合《公告》和《通知》規(guī)定的可適用執(zhí)行。

  算賬

  改善型購(gòu)房增值稅能省六位數(shù)

  在二手房交易中，普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。按現(xiàn)行政策，個(gè)人出售2年以上的普通住房，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住房，仍需征收差額增值稅，稅率為5%。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)估測(cè)，北京目前仍有約30%的住宅被認(rèn)定為非普通住房。

  “北京市普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后，只要是滿2年的住房，出售時(shí)就免征增值稅。”北京一位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示。

  12月1日新政落地后，在北京買房能省多少成本？以市民鄧先生為例，因?yàn)榧矣卸ィ胫脫Q一套面積為138平方米的房子，房款約為800萬(wàn)元。政策調(diào)整前，該住宅被認(rèn)定為非普通住房，6年前房東以500萬(wàn)元購(gòu)入，鄧先生需繳納增值稅為15萬(wàn)元。政策調(diào)整后，這筆增值稅可全部節(jié)省。

  在個(gè)人購(gòu)買住房契稅方面，如果鄧先生是家庭唯一住房，調(diào)整前契稅是12萬(wàn)元，此次調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省4萬(wàn)元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是24萬(wàn)元，此次調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省了16萬(wàn)元。

  分析

  適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系新變化

  “當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，按照住房面積、容積率和房?jī)r(jià)來(lái)確定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不盡合理。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，此前在北京買套面積很小的老破小也時(shí)常被“豪宅化”，購(gòu)房人承擔(dān)了較高的交易成本。

  “取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)的劃分，更多購(gòu)房人得到稅收、房貸等政策的優(yōu)惠，購(gòu)房人交易成本進(jìn)一步降低。”趙秀池說(shuō)，這既有利于樓市回暖，也有利于居民對(duì)美好住房愿望的實(shí)現(xiàn)，讓購(gòu)房人有更多的獲得感、幸福感。

  今年以來(lái)，北京相繼推出了多項(xiàng)樓市政策，政策推動(dòng)下，近段時(shí)間，北京二手房市場(chǎng)交易活躍度有所提升。北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，北京二手房網(wǎng)簽1.7萬(wàn)套、均價(jià)5.23萬(wàn)元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)31%和2.4%，1.7萬(wàn)套的網(wǎng)簽量也創(chuàng)下近19個(gè)月新高，回歸二手房交易“榮枯線”以上。

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