深圳、珠海國企操盤 廣東新增三地啟動存量商品房收購工作

當前，廣東省各地市收購存量商品房用作保障性住房的動作正在加速。除今年早些時間已經(jīng)開始征集工作的惠州、江門等地市，8月以來，又有深圳、珠海、肇慶三地發(fā)布有關(guān)通告。值得注意的是，與此前其他地市不同，深圳、珠海兩地的征集通告并非住建部門發(fā)出。在深圳，市屬國有獨資企業(yè)深圳市安居集團將開展收購工作，而珠海則是以一家國資控股企業(yè)——華發(fā)集團的關(guān)聯(lián)交易公告形式向外披露。　　深圳：保障性住房專營國企登場 被收購房源需滿足四大要求

8月7日，深圳市安居集團發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》（以下簡稱《征集通告》）稱，為積極構(gòu)建“保障+市場”住房供應體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集團有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。

深圳市安居集團有限公司是深圳市于2016年6月注冊成立的市屬國有獨資企業(yè)，注冊資本1000億元，是深圳市專責從事保障性住房投資建設(shè)和運營管理的保障性住房專營機構(gòu)。

《征集通告》對房源征集范圍及條件進行了相當嚴格的限制。征集范圍包括，深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。

房源須同時滿足以下四個條件：一是位置合適。處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢。二是戶型面積合適。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。三是生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對完善等宜居條件。四是手續(xù)齊全。擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構(gòu)的貸款要求。

與此前惠州、江門等地的存量商品房收購征集公告相比，本次深圳市安居集團發(fā)布的收購條件有著不小的差別。首先，65平方米以下的面積要求相比此前其他地市120平方米以下無疑是嚴苛了不少。其次，深圳市安居集團在要求房源本身地段交通便利、生活便利以外，對車位配比并無要求。

有業(yè)內(nèi)人士指出，按照《征集通告》的四項條件，能夠被納入收購范圍的房源將以公寓、宿舍為主。　　珠海：120億元總額關(guān)聯(lián)交易交易房源用途暫未明確

8月9日，上市企業(yè)華發(fā)股份（SH600325）發(fā)布公告披露，該公司擬與其母公司珠海華發(fā)集團有限公司（以下簡稱“華發(fā)集團”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務（含達到預售條件的房源，合稱“存量商品房”），總交易金額不超過120億元。

企查查資料顯示，華發(fā)集團股東分別為珠海市國資委和廣東省財政廳，其中珠海市國資委持股占比約93.51%。公告顯示，本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項目公司股權(quán)。本次交易的具體價格將根據(jù)具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司出具的資產(chǎn)評估報告最終確定并簽訂正式合同。

公告中有如下表述：“本次交易是為了積極響應黨的二十屆三中全會關(guān)于‘加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建租購并舉的住房新格局。”

盡管本次關(guān)聯(lián)交易披露了珠海市有關(guān)國有企業(yè)將投入約120億元用作收購存量商品房，但截至發(fā)稿，珠海市住建部門仍未發(fā)布有關(guān)征集商品房用作保障性住房的細則文件。此前，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負責人在接受采訪時曾表示，相關(guān)政策文件及實施細則正在制定中，有關(guān)進展會及時對外發(fā)布。

不過，今年7月31日，華發(fā)股份曾發(fā)布公告披露，旗下全資子公司珠海華發(fā)資產(chǎn)管理有限公司以2.66億元的總價向珠海市安居集團轉(zhuǎn)讓了一批存量房產(chǎn)。珠海市安居集團為珠海全市安居住房投資建設(shè)運營主體。8月8日，華發(fā)集團、珠海安居集團與中國建設(shè)銀行廣東省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行廣東省分行向珠海安居集團提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持。

肇慶：優(yōu)先考慮中心城區(qū)收購價格利潤不超過5%

8月12日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》，征集時間截至2024年8月30日。征集范圍為肇慶市各縣（市、區(qū)）中心區(qū)域，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房。

與此前其他地市住建部門發(fā)布的征集公告相區(qū)別的是，肇慶市住建局發(fā)布的征集公告對收購價格有了較為明確的標準，“以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。”

公告要求，擬收購的已建成存量商品房項目須同時符合下列條件，并優(yōu)先選擇整棟或整單元、可實現(xiàn)封閉管理未銷售的項目：（一）性質(zhì)為住宅或公寓，原則上單套建筑面積在120平方米以下；（二）已取得竣工備案證明；（三）權(quán)屬清晰可交易；（四）項目涉及債權(quán)債務關(guān)系清晰；（五）房源所屬項目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比。

今年5月，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，廣東省已有深圳、惠州、江門、佛山、肇慶明確收購存量商品房用作保障性住房，廣州、珠海雖有收購存量商品房的舉措，但收購用途為安置用房或補充住房租賃市場。

觀點：遵循市場化原則滿足保障性政策要求

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，全國已有超60城發(fā)布了收購存量房做保障房的政策。不過從目前各地存量收購的情況來看，基本上還處于前期摸排需求的過程中，反映出一方面是符合要求的項目相對有限，另一方面開發(fā)商低價出售存量房的意愿比較低。

李宇嘉指出，深圳此次收購存量房做保障房主要有兩個特點。一是面積相對比較小，在65平方米以下。這是因為政策明確提出，存量收購做保障房一定要滿足當?shù)貙τ诒Ｕ闲宰》康淖畹兔娣e標準。不僅是深圳，全國其他城市也是這么要求的。也就是說，不能為了去化庫存而收購商品住房，而應該是在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購。二是由安居集團推進收購工作，這也意味著，實現(xiàn)資金平衡是存量收購的第一原則。參照配售型保障房為同區(qū)域商品房5至6折的價格，要實現(xiàn)資金平衡，收購的價格可能要比配售型保障房更低，接近成本價。

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