【新華財(cái)經(jīng)調(diào)查】高瓴軟銀拋售 萬科急忙澄清 貝殼市值蒸發(fā)八成背后

新華財(cái)經(jīng)北京4月8日電（康耕甫）4月6日晚，萬科A就公司持有貝殼股份相關(guān)問題答投資者問時(shí)表示，公司持有貝殼的股權(quán)，相關(guān)投資占公司總資產(chǎn)的比重并不大，對集團(tuán)業(yè)績的影響并不重大。

這并非貝殼近期首次以負(fù)面形象出現(xiàn)在大眾前。在經(jīng)歷上市一年多由盈利轉(zhuǎn)為虧損、兩次大規(guī)模裁員、基石投資者減持等系列事件后，新財(cái)年貝殼發(fā)展依然難言樂觀。

高瓴軟銀相繼減持

根據(jù)此前公布的2021年第四季度及全年財(cái)報(bào)，貝殼第四季度凈營收為人民幣178億元，同比下降21.5%，其中現(xiàn)房交易服務(wù)凈營收60億元，同比下降34.8%，新房交易服務(wù)凈營收113億元，同比下降12.2%，新興服務(wù)和其他服務(wù)凈營收5億元，同比下降21.4%。第四季度毛利率由23.9%降至16.4%，凈虧損9.33億元，而去年同期為盈利10.96億元。

全年來看，貝殼2021財(cái)年凈營收為人民幣808億元，同比增長14.6%；總營收成本為649億元，同比增長21.1%。2021財(cái)年毛利率為19.6%，去年同期為23.9%。全年凈虧損5.25億元，去年同期凈利潤為27.78億元。

橫向來看，貝殼2019年至2021年的凈利潤分別為-21.80億元、27.78億元、-5.25億元，也就是說貝殼在2020年8月上市一年多之后由盈利轉(zhuǎn)為虧損。

截至2021年12月31日，貝殼共連接51038家門店，454504位經(jīng)紀(jì)人；在2021年9月底，貝殼共連接53946家門店，515486位經(jīng)紀(jì)人；即2021年第四季度，貝殼連接的門店相比第三季度減少了近3000家，經(jīng)紀(jì)人減少了6萬多人。

此外，據(jù)媒體報(bào)道，今年3月份財(cái)報(bào)公布后，貝殼再次開啟人員優(yōu)化，主要涉及二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群，人員優(yōu)化比例為10%。在半年前，貝殼已經(jīng)裁員一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人超過3萬人，平臺職能部門（含地方）約2000人。

從去年10月至今，貝殼二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名副總裁、兩名總經(jīng)理，高級總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開貝殼。

另外，高瓴資本、軟銀等基石投資者股東也不同幅度減持了貝殼。新華財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，從2021年2月8日至年末期間，軟銀旗下機(jī)構(gòu)減持約3200萬股；高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。

新財(cái)年困難依舊

3月10日，貝殼董事長兼CEO彭永東在財(cái)報(bào)電話會中坦言，2021年是貝殼“充滿挑戰(zhàn)，史無艱難”的一年。而從今年一季度行業(yè)數(shù)據(jù)來看，2022年伊始貝殼發(fā)展更加困難。

中房協(xié)研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年一季度受春節(jié)假期及各地疫情影響，商品房成交環(huán)比跌幅會較大，由于2021年一季度基數(shù)較高，同比也有明顯下滑；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，新開工規(guī)模繼續(xù)呈下行趨勢。土地市場方面，一季度重點(diǎn)城市企業(yè)拿地將趨于保守，全國整體成交量也不會有太大改觀。從房價(jià)來看，一、二線熱點(diǎn)城市下滑趨勢有所緩解、以穩(wěn)為主，三、四線城市新房和二手房仍存在下降空間。

4月6日貝殼研究院公布的《全國新房季報(bào)》顯示，2022年一季度全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積同比下降41%，跌幅較1-2月降幅擴(kuò)大2%。62城中的一線、二線、三四線城市2022年一季度商品住宅簽約面積同比分別下降了31%、40%、47%。土地供應(yīng)同比下降約50%，其中一、二線城市分別下降58%和51%；土地成交同比下降約58%，一、二線城市分別下降79%和68%。

同樣，在此前公布的《二手季報(bào)》中，同比來看2022年一季度二手房成交量較去年同期高點(diǎn)下降約四成。城市價(jià)格方面，一季度北京、上海保持平穩(wěn)上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價(jià)仍未走出下跌區(qū)間。

在貝殼2021年年報(bào)中，上述與新房及二手房有關(guān)的交易服務(wù)共實(shí)現(xiàn)營收784.2億元，占總營收比例超過97%。

4月7日，貝殼宣布在2022年將租房業(yè)務(wù)提到更高的戰(zhàn)略高度，今年將提供10萬套間租賃房源供給，包括集中式公寓和分散式房源，并透露目前有兩個(gè)集中式公寓項(xiàng)目已在上海落地。

從業(yè)務(wù)角度來看，租房業(yè)務(wù)歸屬于貝殼普惠居住事業(yè)群，是彭永東反復(fù)提及的“一體兩翼”中的一翼，“一體”指存量房和新房經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)，另一翼指整裝大家居事業(yè)群。“兩翼”在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)在“新興及其他服務(wù)”，在2021年年報(bào)中，該項(xiàng)業(yè)務(wù)營收占比為2.89%。

事實(shí)上，對于今年的業(yè)績展望，貝殼在2021年年報(bào)中已有提及，“2022年一季度，貝殼找房預(yù)計(jì)營業(yè)收入將在115億元至125億元之間，同比下降39.6%至44.4%”。

截至4月7日收盤，貝殼股價(jià)14.52美元，較2020年11月16日的79.4美元最高點(diǎn)，跌幅已經(jīng)超過八成。

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