北京“兩集中”土拍首日攬金516億元 住宅產(chǎn)品的供應(yīng)將更為多元化

12宗地，昨日拍了整整一天!地價(jià)觸及上限、競(jìng)報(bào)公共租賃住房觸及上限，政府產(chǎn)權(quán)份額均達(dá)到12%以上，激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，7宗地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，需要10個(gè)-15個(gè)工作日后才能出結(jié)果，分別為海淀區(qū)樹(shù)村2宗地，朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者匯總計(jì)算，12宗地總成交價(jià)為516億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企拿地積極性很高，但難以再現(xiàn)高溢價(jià)地塊，此次土拍結(jié)束后，預(yù)計(jì)北京樓市供應(yīng)將在四季度集中推出。

據(jù)悉，在正式拍地之前的報(bào)名時(shí)間，不僅房企籌備已久，政府也做了相當(dāng)充分的準(zhǔn)備。北京市政大廳5層被分為休息區(qū)、材料審核區(qū)、等候區(qū)及業(yè)務(wù)辦理區(qū)。在排隊(duì)報(bào)名的區(qū)域，每隔一米就被貼上了“腳丫”印記，按此排隊(duì)。業(yè)務(wù)辦理區(qū)窗口分布明晰，安排的很貼心，甚至連外賣(mài)都考慮到了。另?yè)?jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，此前公布的29宗地塊有超過(guò)230家房企報(bào)名，某房企更是一口氣交了18宗地塊的保證金，可見(jiàn)關(guān)注度之高。

5月10日上午9時(shí)，競(jìng)買(mǎi)人陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，第一宗地塊就是關(guān)注度頗高的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)地塊。經(jīng)28輪競(jìng)價(jià)，卓越39.27億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)13%，核經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)52988元/平方米，溢價(jià)率3.89%。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，此次競(jìng)拍上半程，地塊集中在朝陽(yáng)區(qū)，可謂開(kāi)閘式供應(yīng)，競(jìng)價(jià)一般都超過(guò)30輪，可售住宅樓面價(jià)在5.3萬(wàn)元/平方米-5.6萬(wàn)元/平方米區(qū)間，銷(xiāo)售上限價(jià)格在7.6萬(wàn)元/平方米水平線上。

下半程的激烈角逐從崔各莊展開(kāi)。截至競(jìng)拍前，L01地塊線上最高報(bào)價(jià)為46.83億元，現(xiàn)場(chǎng)從47.06億元開(kāi)始競(jìng)拍，中交+建發(fā)率先舉牌，第二手47.5億元由招商+城建報(bào)出，競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為5000萬(wàn)元，萬(wàn)科+華僑城、中冶等企業(yè)跟進(jìn)。第九輪，綠城+金茂舉牌50.94億元觸及競(jìng)價(jià)上限。最終，第三十一輪，金地+保利+華潤(rùn)以“50.94億元+公租房22000平方米”將崔各莊L01地塊收入囊中，溢價(jià)14.99%，住宅樓面價(jià)約6.3萬(wàn)元/平方米。

高潮出現(xiàn)在崔各莊最后一宗L06地塊的競(jìng)拍，該地塊在競(jìng)拍前的線上最高報(bào)價(jià)為26.04億元，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)節(jié)，世茂率先舉牌26.16億元，第二手26.5億元由旭輝+首開(kāi)+建工報(bào)出，第5輪，龍湖+恒基舉牌28億元觸及競(jìng)價(jià)上限，溢價(jià)率14.99%，住宅樓面價(jià)約5.68萬(wàn)元/平方米。

之后，開(kāi)始競(jìng)報(bào)政府共產(chǎn)份額。招商舉牌0.3%，越秀+華發(fā)0.5%，競(jìng)價(jià)階梯為0.5%，隨后，碧桂園、中駿、建發(fā)、龍湖+恒基、綠城、旭輝+首開(kāi)+建工等幾大房企輪番上場(chǎng)。

據(jù)悉，崔各莊板塊目前在售房源較少，周邊新房主要集中在金盞、麗都片區(qū)，新房二手房項(xiàng)目不乏每平方米10萬(wàn)元+的豪宅項(xiàng)目，其中金盞目前在售新房為中海首開(kāi)拾光里，為總價(jià)1000萬(wàn)元/套起步的疊拼別墅;麗都商圈在售的有麗都悅府，均價(jià)9.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1600萬(wàn)元/套。

但最貴銷(xiāo)售單價(jià)項(xiàng)目依然在海淀。“海淀區(qū)近年來(lái)少有住宅地塊供應(yīng)，海淀購(gòu)房需求甚至大量外溢，因此海淀一出地塊即被房企高度關(guān)注。”有房企內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，海淀樓市的供應(yīng)現(xiàn)狀一直處于稀缺狀態(tài)，同時(shí)該區(qū)域又是學(xué)區(qū)房和財(cái)富新貴的聚集地。

據(jù)悉，海淀的兩宗地早在線上階段就觸達(dá)地價(jià)上限，現(xiàn)場(chǎng)直接進(jìn)入競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)。南地塊上限價(jià)格57.3億元，溢價(jià)率2.5%，住宅樓面價(jià)約6.9萬(wàn)元/平方米;北地塊上限價(jià)格63.7億元，溢價(jià)率2.58%，住宅樓面價(jià)約6.9萬(wàn)元/平方米。兩宗地全部觸及上限，進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。其中B1南地塊指導(dǎo)價(jià)格11.2萬(wàn)元/平方米。

從周邊來(lái)看，新房極少供應(yīng)，有2000萬(wàn)元起步的個(gè)別房源;二手房方面，在售房源均價(jià)為9萬(wàn)元/平方米-13萬(wàn)元/平方米。

“北京這一輪土拍的最大亮點(diǎn)是規(guī)則更加多元和復(fù)雜，競(jìng)拍難度較大，參與競(jìng)拍的房企有備而來(lái)。首日土拍的地塊政策是先競(jìng)價(jià)后或直接競(jìng)方案、或競(jìng)租賃、或競(jìng)政府份額，同時(shí)設(shè)定金額上限、租賃上限、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等規(guī)則，這讓房企在進(jìn)行土地投資決策時(shí)需要考慮更多因素，除了開(kāi)發(fā)能力之外，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力可能成為未來(lái)決勝的關(guān)鍵因素。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，12宗地塊平均成交樓面價(jià)達(dá)50432元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)增長(zhǎng)81.1%，主要在于成交地塊位于朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)，地塊本身價(jià)值較高，而成交住宅用地房?jī)r(jià)上限平均為78555元/平方米，利潤(rùn)空間一般，但并未影響房企積極參與競(jìng)拍，對(duì)于一線城市地塊的爭(zhēng)奪，更多考慮的是市場(chǎng)份額的占有。同時(shí)，北京住宅產(chǎn)品的供應(yīng)將更為多元化。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，萬(wàn)科也為此次競(jìng)拍交納了部分地塊的保證金，但“空手而歸”。