標普全球：美國房價徘徊在歷史高位 抵押貸款利率飆升

根據標普全球評級公司7月20日發布的一份報告，由于美國房價徘徊在歷史高位附近，抵押貸款利率不斷飆升，美國家庭的住房負擔能力即將達到2007年金融危機以來的最低點。

標普全球解釋稱:“高房價并不一定意味著房價已經變得難以承受，但在十多年相對溫和的住房購買條件之后，我們對住房市場狀況的分析顯示，近年來，美國住房支付能力有所惡化。”

標普全球指出，假設首付款為10%，到2022年底，首次購房者將不得不支付其收入的28%來支付抵押貸款，這是自2007年第一季度以來的最高水平。標普還指出，美國全國房地產經紀人協會(NAR)的指導方針指出，抵押貸款支出占家庭收入的比例不應超過25%。

反過來，潛在購房者簽署合同也需要很長時間。標普全球指出，到第四季度，入門級購房者將需要11.3年的時間才能攢夠10%的首付。這是疫情爆發前五年的兩倍，不過當時美國CPI低于美聯儲2%的目標。但如今，美聯儲正走上收緊貨幣政策的道路，此舉導致抵押貸款利率在整體通脹達到40年來最高水平之際升至2008年以來的最高水平，因此，隨著購房條件趨嚴，首套房購房者發現自己處境艱難。

截至2020年12月24日當周，美國30年期固定利率抵押貸款平均為2.66%，而截至2022年7月21日當周平均為5.54%，這證明了自疫情爆發以來抵押貸款利率飆升。

該評級公司警告稱:“抵押貸款支出過高會擠壓其他必要支出的資源，甚至會導致房屋貸款違約。”與此同時，近幾個月來，有關房地產市場降溫的新聞鋪天蓋地，從抵押貸款申請減少到現房銷售下降，都顯示出住房需求日益放緩。同時，房屋庫存仍接近歷史低點，表明購房者之間的競爭很激烈，這在一定程度上解釋了為什么美國房價這么貴。

不過，部分供應限制已經開始緩解，房地產市場研究提供商Zonda的首席經濟學家Ali Wolf表示：“因此房產權游戲不一定結束。住房庫存開始增加，這是減輕價格壓力的必要條件。此外，新住宅建筑商仍有一些牌可打。高密度、小型和/或附屬住宅都有助于保持整體房價較低。”

與此同時，Wolf認為：“那些已經擁有住房的人享受著與住房凈值掛鉤的財富積累，但那些租房的人發現，轉換為自有房越來越困難和昂貴。”

在財報季中，首批公布財報的房屋建筑商之一霍頓房屋(DHI.US)第三財季的業績顯示，住房需求有所降溫。例如，由于美聯儲激進的加息行動推動抵押貸款利率上升，以及與疫情相關的通脹壓力加大，第三季度抵押貸款注銷率從去年同期的17%躍升至24%。7月21日，Calculated Risk經濟學博客作者Bill McBride寫道：“抵押貸款正常注銷率在16%到20%之間。因此，24%略高于正常水平。”

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