穩中求進 美的置業持續構建可持續發展新模式

8月19日，美的置業（3990.HK）召開2024半年度業績發布會。在房住不炒的長效機制下，積極探索房地產發展新模式，建設好房子，提供好服務，是推動房地產行業高質量發展的必經之路，也是企業尋求發展新空間的必然選擇。

管理層合影

  基本盤穩健：融資保持優勢，償債壓力較小

  8月16日晚間，美的置業（3990.HK）公布2024半年度業績報告。上半年，美的置業實現合同銷售總額202億元，公司營業收入251億元，凈利潤為5.96億元，保持正向盈利。上半年，美的置業凈負債率為50.1%，現金短債比1.26，剔除預收后的資產負債率為67.8%，穩步維持綠檔水平。

  截至報告期末，公司一年內到期有息負債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報告期內，現金總量135億元，償債壓力較小。

  2024年半年度累計發行三期共計41.4億元中期票據，融資渠道保持通暢。同時，公司加權融資成本較上期下降15BP至4.54%，具備持續低成本融資能力。

  推進變革進行股權重組：現金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

  美的置業自2018年于香港聯交所上市以來，在上市平臺的助力下，集團各項業務得以快速發展，且財務狀況保持健康穩定。但歷史的業績不代表未來的可能，為減少負債及與房地產開發業務的重資產屬性相關信用風險，在控股股東的大力支持下，集團擬將全資持有的房地產開發業務產權線從上市公司重組至控股股東，重組交易方案采用實物方式分派。基于《上市規則》標準，特別股東大會將于9月2日召開。

  美的置業擬將房開業務重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現金替代方案即每股5.9港元，現金替代的市盈率為20.82倍，遠高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價每股3.75港元溢價57.3%。

  此次重組，為控股股東及置業集團主動擁抱變化的舉動，在行業變革期，不斷探索、不斷創新，在“房住不炒”理念下，探尋新的發展空間和經營模式。美的置業為做好長期化解債務風險的準備，在有序化解債務的同時，推動公司戰略轉型——化解債務杠桿，履行企業責任和社會責任，主動作為，做好經營，穩扎穩打，為未來積蓄能量。

  回歸經營：注重產品及服務，高品質兌現用戶承諾

  經重組后，美的置業將無需背負大額債務，且依托于快速去杠桿，真正意義上回歸經營。依托涵蓋物業設計、開發、規劃建造、銷售等的房地產開發資產的全鏈條開發管理能力，進一步瞄準如何制造“好產品、好價值”的新課題，以科技、健康、節能為導向，穩扎穩打深化經營基本功，向制造業學習，向專業的精細化經營管理要生產力。

  如何低成本、高效率做出客戶心動的好房子，是未來企業真正的競爭力所在。好產品不是一次性極致完美，更多是靠時間的“復利”、持續迭代、持續提效。本集團將抓住市場結構性缺口，以“產品驅動，成本領先”作為產品與經營下一步的突圍方向，穩扎穩打形成公司能力致勝、模式取勝的新路徑。同時堅守以客為尊原則，強化識別客戶核心需求的能力，以更合理成本、更高的效率落地滿足客戶核心需求的產品。

  良好的財務基本盤是企業可持續發展提供的重要保障，項目系統化的管控，可有效保證了全盤的交付節點，能夠實現如期甚至是提前交付。2024年上半年，美的置業秉承長期主義理念，“交付力”水平持續領先，提前和如期交付超2.6萬套，其中34個批次實現提前交付，客戶交付滿意度位列行業第一梯隊。

  重塑企業價值鏈：圍繞“好房子”，探尋房地產發展新模式

  未來，美的置業將構建“開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技”的業務模式，業務實質并未發生改變，且將更聚焦于民生實業，以低杠桿、輕資產的方式繼續深耕房地產開發全價值鏈，積極探索房地產新模式，為社會創造更大的價值。

  物管服務方面，美的置業扎實住宅基本盤，錨定住宅服務、產業園服務、醫院服務三大核心業態，并孵化增值賽道，聚焦精力構建全生命周期的服務力，并逐漸由內向外鍛造市場化的競爭力。2024年上半年，美置服務服務合約面積9218萬平方米，第三方業務占比達20%，客戶感知滿意度位居行業前列。報告期內，非住宅業態合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億。借助控股股東的強大產業鏈資源優勢，物管業態從住宅業務延伸至產業園區、醫療康養等領域。公司通過優化現有服務標準，培育招商運營、后勤服務等運營能力，加速突破市場化拓展。

  基于國內建筑工業化升級及房地產行業價值鏈深耕大背景，美的置業布局睿住發展作為持續培育的房地產科技賽道。報告期內,睿住發展實現營業收入6億元，簽約金額6億元，第三方占比達100%。在國內房地產發展周期的影響下，睿住發展預見性地調整產品及市場策略，積極布局港澳及海外發達國家市場，圍繞調結構、拓市場、建能力、促融合推動產業健康發展，形成數字化、綠色建筑工業化的高質量可持續發展模式。

  未來，美的置業將專注于輕資產性質、專業化服務導向的業務，憑借在房地產全價值鏈深耕多年的專業積累，實現更高的利潤率水平和更科學的發展模式。

關鍵詞：