藍(lán)光發(fā)展一季度銷售創(chuàng)歷史新高背后：聚焦精益提升經(jīng)營紅利 前三月房地產(chǎn)銷售252.19億元

疫情的挑戰(zhàn)和宏觀政策調(diào)控，考驗著房地產(chǎn)行業(yè)。在交出2020年成績單的同時，2021年何去何從，需要每個房企給出答案。

4月12日，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)發(fā)布了2020年年報和2021年一季報。引人矚目的是，公司在2020年穩(wěn)守千億規(guī)模基礎(chǔ)上，在2021年一季度取得亮眼的業(yè)績——營業(yè)收入68.54億元，同比增加29.04%;歸母凈利潤5.61億元，同比增加9.11%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.11%，同比提升0.31個百分點。

與此同時， 2021年1-3月實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售252.19億元，同比增長 132.54%，創(chuàng)了同期歷史新高。

2020年，在復(fù)雜市場環(huán)境下，藍(lán)光發(fā)展及時調(diào)整經(jīng)營策略，在投資上調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏，在項目運營層面全面提升運營和盈利能力，強化運營夯實公司基礎(chǔ)，在2021年一季度彰顯了成效。

在4月13日藍(lán)光發(fā)展年度業(yè)績說明會上，公司高管表示，未來藍(lán)光發(fā)展將堅持做長期主義者，秉承工匠精神，系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)營紅利能力，按照“精準(zhǔn)投資、卓越運營、財務(wù)引領(lǐng)、變革創(chuàng)新”經(jīng)營方針，落實“精益管理”和“數(shù)字科技”戰(zhàn)略，強練內(nèi)功，持續(xù)實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

聚焦高能城市 展現(xiàn)戰(zhàn)略布局前瞻性

從藍(lán)光公布的1-3月房地產(chǎn)項目的銷售金額來看，公司華東區(qū)銷售面積57萬平方米，銷售金額89.27億元表現(xiàn)非常搶眼，華東區(qū)域的一季度銷售面積占比為22.5%，但是銷售金額卻占到35.40%。顯然，華東區(qū)域已經(jīng)成為藍(lán)光的主攻區(qū)域之一。

藍(lán)光2020年年報披露的數(shù)據(jù)顯示，公司在強化華東區(qū)域的布局，藍(lán)光發(fā)展 2020年新增項目60個，新增建筑面積962萬平方米，新增土儲貨值約1300億元。新增項目中，華東區(qū)域占比達到38%。

而華東正是2021年一季度房地產(chǎn)市場成交最火爆的區(qū)域之一。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度熱點三、四線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，城市地價與房價輪動上漲。各區(qū)域市場熱度皆升，長三角地區(qū)市場異常火熱，隨著供應(yīng)放量，蘇州、常州等成交明顯回升，較2019年同期增幅都在30%附近。上海、寧波等市場熱度慣性延續(xù)，成交較2019年同期漲幅均超70%。

藍(lán)光發(fā)展2020年抓住機會深入華東區(qū)域布局，緊緊抓住了疫情后市場快速反彈發(fā)展機遇。2021年一季度長三角地區(qū)、華東區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱也印證了藍(lán)光戰(zhàn)略布局的前瞻性。

面對一季度喜人的銷售業(yè)績，公司也格外冷靜，面對全國市場的不斷變化，藍(lán)光發(fā)展表示，公司制定了2021年整體的投資策略，核心是高質(zhì)量發(fā)展，不追求規(guī)模。

對此，公司提出“2+N”的投資布局;核心是大華東及大西部，N是除了這兩個區(qū)域之外的一些重點城市。未來，公司將聚焦39個深耕城市，強化華東開發(fā)力度，加強三線、甚至強四線的城市的進入。

未來公司依然要向能力強、市場好、周轉(zhuǎn)快的區(qū)域傾斜，提升新一線、二線、強三線的占比預(yù)計不低于85%。華東區(qū)域的新增資源占比不低于40%，深耕城市的新增資源要占比不低于50%。

明確目標(biāo)，緊抓機遇，2021年的藍(lán)光發(fā)展在控制發(fā)展節(jié)奏上顯得游刃有余，應(yīng)對從容。

持續(xù)優(yōu)化財務(wù)指標(biāo) 目標(biāo)提升現(xiàn)金流

在布局重點城市的同時，藍(lán)光發(fā)展也在努力平衡負(fù)債比例，在“黃檔“的基礎(chǔ)上努力降”綠檔“。

2020年藍(lán)光發(fā)展年報顯示，公司凈負(fù)債率88.57%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率73.03%，在手現(xiàn)金297億元，現(xiàn)金短債比為1.06。對照“三道紅線”要求，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均達標(biāo)。

在業(yè)績說明會中，公司高管表示，公司將在2021年進一步提升存貨周轉(zhuǎn)率，加快去化提升現(xiàn)金流，同時持續(xù)提升項目的質(zhì)量，適當(dāng)?shù)目紤]降低項目的權(quán)益占比、釋放現(xiàn)金的方式，擴大土儲的機會，持續(xù)改善整個資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，包括三道紅線未來公司力爭三項達標(biāo)，在控負(fù)債規(guī)模的情況下優(yōu)化整個負(fù)債結(jié)構(gòu)。

克爾瑞分析認(rèn)為，從3月份已公布年報的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對在未來一至兩年內(nèi)降檔至“綠檔”保持信心。但未來房企仍需繼續(xù)降本增效。在“開源”方面，除保證正常經(jīng)營的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產(chǎn)、加強股權(quán)融資或拆分上市等方面發(fā)力。

有行業(yè)人士認(rèn)為，在優(yōu)化資產(chǎn)配置方面，藍(lán)光發(fā)展在2020年出讓迪康，在近期轉(zhuǎn)讓嘉寶的股權(quán)，有效盤活了公司存量資產(chǎn)，增厚了公司現(xiàn)金流，促進了財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健持續(xù)的改善。

組織效能提升 系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)營紅利能力

3月末，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績說明會上感嘆，地產(chǎn)靠土地紅利和金融紅利賺錢的日子已經(jīng)過去了，未來競爭會更加全面和激烈，但“還是有出路的，要腳踏實地向制造業(yè)學(xué)習(xí)，優(yōu)秀企業(yè)依然可以通過自身努力去實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，管理紅利時代仍然大有可為”。

在房地產(chǎn)行業(yè)“擁抱管理紅利時代“，唯有不斷強化”管理紅利“才能不被淘汰，而對此，藍(lán)光發(fā)展已經(jīng)在2020年先行一步，并且取得了不錯的成效。

年報顯示，2020年藍(lán)光發(fā)展聚焦精益管理，在組織效能上狠下功夫，藍(lán)光發(fā)展通過打造精益型組織，優(yōu)化層級。總部層面，管理層級由原來的8級精簡至5級，實現(xiàn)扁平化管理，區(qū)域?qū)用妫瑓^(qū)域平臺、城市公司管理層級由原來的10層精簡為5-6層，更強調(diào)執(zhí)行效率。

通過深化組織變革，區(qū)域做強，總部做精，藍(lán)光將全國區(qū)域布局從15個優(yōu)化為10個區(qū)域，在藍(lán)光發(fā)展“上海+成都”雙總部運行模式下，大大縮短管理半徑，提升管理效能。

在業(yè)績說明會上，藍(lán)光發(fā)展高管表示，2021年公司將系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)營紅利能力，按照“精準(zhǔn)投資、卓越運營、財務(wù)引領(lǐng)、變革創(chuàng)新”經(jīng)營方針，落實“精益管理”和“數(shù)字科技”戰(zhàn)略。

在精益管理方面，今年藍(lán)光發(fā)展主要是做好三大核心任務(wù)。一是提升項目經(jīng)營兌現(xiàn)能力，做到投資準(zhǔn)，提升新增項目質(zhì)量，做到快銷售，提升存貨周轉(zhuǎn)速度;二是提升公司經(jīng)營紅利能力，提升產(chǎn)品溢價能力，堅決推進成本優(yōu)先戰(zhàn)略;三是保證公司財務(wù)穩(wěn)健，將“三道紅線”優(yōu)化降檔，確保資金運作安全高效。

數(shù)字科技方面，2021年藍(lán)光發(fā)展將做到三個關(guān)鍵詞。一是“謀”經(jīng)營紅利，二是“強”價值創(chuàng)新，三是“鏈”共贏生態(tài)。

同時，管理層表示，2021年藍(lán)光會持續(xù)聚焦精總部、強區(qū)域的組織變革。按照2.5級的管控模式，從總部區(qū)域直接管到項目實行扁平化管理，人員更加精簡，也更高效。另外，藍(lán)光還將聚焦整個內(nèi)部的全方位提效，通過數(shù)字化、流程的精簡，加大授權(quán)等一系列的管理機制來實現(xiàn)。

“尤其是今年，房地產(chǎn)商都在抓經(jīng)營紅利，我們更應(yīng)該抓團隊。藍(lán)光今年的重點是抓整個的團隊建設(shè)，要把團隊做強，一個強的團隊能支撐一個好的業(yè)績”。藍(lán)光發(fā)展CEO遲峰表示。