【財經分析】全國多城落地“商轉公” 你的房貸降了嗎？

近日，廣州出臺政策支持個人住房商業貸款轉為公積金貸款，即“商轉公”，引發廣泛關注。自2023年以來，已陸續有數十城支持、優化房貸“商轉公”，并逐漸從二三線城市覆蓋到一線城市。

減輕房貸壓力

(資料圖片僅供參考)

談及越來越多城市落地“商轉公”的主要原因，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說：“一是公積金資金沉淀，地方想用這筆低成本資金作為激活樓市消費的工具；二是樓市需求主要以剛需、剛改為主，居民現在對購房成本比較敏感，‘商轉公’能降低月供。”

從貸款的利率水平對比來看，盡管商貸利率多次下調，公積金貸款的成本優勢依然顯著，“商轉公”政策可切實降低部分購房人的負債壓力。據珠海市住房公積金管理中心測算，目前該市商貸利率（3%）明顯高于公積金貸款利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉貸后利息差額達7.7萬元。

從一些城市的落地情況來看，已經有不少購房人享受到“商轉公”的政策福利。佛山市住房公積金管理中心公布的數據顯示，自今年4月1日“商轉公”實施以來，不到兩個月時間內已有超過480個家庭申請成功，“商轉公”涉及資金近2.5億元，平均每筆貸款可為職工節約總利息支出約3.3萬元。

“‘商轉公’政策實施的一個重要前提是當地公積金貸款的可貸規模。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。本地公積金資金池的充裕程度與“商轉公”的落地緊密相關。

以廣州為例，3月27日公布的《廣州住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年末，廣州住房公積金繳存余額3058.97億元，同比增長6.25%。

李宇嘉認為，多地跟進“商轉公”還考慮到地方調控房地產政策工具箱可選工具不多了，而公積金是地方主動權以及政策發揮作用空間都比較大的工具。同時商貸利率下調之后，與公積金貸款利差收窄，公積金優勢削弱了，也想擴大業務規模。

各地門檻不同

記者注意到，各地推行“商轉公”政策設置的申請條件各有不同。根據《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》要求，除符合廣州市住房公積金貸款相關規定外，申請“商轉公”還需滿足：貸款房屋為本市唯一住房、原商業貸款放款要達到3年以上、原商業貸款在申請前12個月內沒有逾期記錄、在廣州開戶并累計繳存公積金滿60個月及以上等多重條件。

此外，廣州“商轉公”貸款僅適用于純商業住房貸款全額轉為住房公積金貸款。對于組合貸款，無論住房公積金貸款部分是否已結清，其中的商業貸款部分均不能申請“商轉公”貸款。

一些城市的申請條件則相對寬松，比如佛山“商轉公”要求原商業貸款正常還款12個月以上，既包括商業貸款全額轉為公積金貸款，也包括商業貸款轉為商業和公積金組合貸款。沈陽優化“商轉公”政策后，取消了原商貸已償還3年以上的限制條件，以及取消了除申請“商轉公”貸款的1筆個人住房商業貸款外，申請人名下不得有其他住房貸款的限制條件。

對于各地設置的“商轉公”申請條件，李宇嘉認為，地方一方面是擔心轉的太多，公積金池子水位下降太快，影響公積金其他業務，比如提取、租房、裝修等；另一方面也要維護商業貸款存量規模，不要下滑得太快。

多數城市的“商轉公”政策還明確了動態調整機制。如廣州規定，當住房公積金個人住房貸款率（以下簡稱“個貸率”）低于75%時啟動“商轉公”貸款；當個貸率達到85%及以上時可采取防控措施，包括但不限于實行“商轉公”貸款額度管控、預約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。受訪專家認為這種機制確保了資金使用的可持續性和“商轉公”的有序性。

對于“商轉公”未來的推進情況，李宇嘉認為會在全國推廣。“因為各地房地產交易量持續下行，公積金冗余現象普遍。另外，國家要求政策上持續降成本、降門檻，而各地政策工具有限，這個是為數不多且馬上可以操作的政策。”李宇嘉說。

嚴躍進建議，在實踐中各地職工要適當關注本地公積金貸款的情況。若是公積金個貸率不高，說明貸款的空間很大，這個時候會有較大的資金用于“商轉公”。同時各地在推廣此類政策時也需要基于公積金資金池的情況把控節奏。

關鍵詞：