專家：房地產轉向“存量更新運營” 住房租賃市場迎發展新階段

中新網北京10月27日電(記者 左宇坤)“房地產發展新模式的核心，就是整個行業都要適應房地產由‘增量開發銷售’轉向‘存量更新運營’這一新發展階段。”中國人民大學城市更新研究中心主任秦虹近日在第六屆住房租賃產業國際論壇上解讀存量盤活的意義時指出。

在專家看來，存量盤活的關鍵在于對現有資產的高效利用，同時減少對新增土地的依賴，進而實現資源的可持續利用。

秦虹指出，過去我們土地、住房、金融等各方面的政策，以及企業的經營模式都圍繞著增量開發銷售來實施。構建房地產發展新模式則要圍繞存量更新運營出臺新的制度安排。

其中，租賃住房是未來整個住房發展的重要一環，盤活存量的重要內容。建立租購并舉的住房制度是現階段消化存量房的必要舉措。

“租賃住房是存量資產的重要盤活方向，這表現為長租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租賃住房REITs的優異表現。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

在第六屆住房租賃產業國際論壇上，與會嘉賓認為，官方宣布的“‘白名單’項目信貸規模增加到4萬億”“新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”，將對住房租賃行業產生較大影響。

ICCRA住房租賃產業研究院發布的《存量盤活背景下住房租賃行業價值發現》報告指出，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進，住房租賃市場有望重塑供需結構。

具體而言，市場或將出現一批“黑馬”品牌，通過快速收儲存量房源，在短時間內大幅擴張管理規模。但部分地區可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題，存量資產來源和類型的多元化，將增加有效資產的篩選和改造難度，加劇行業微利運營的挑戰。

對此，趙然指出，這要求產業鏈條上不同功能板塊協同運營，“存量資產持有方應該從‘投-融-建-管-退’全流程視角出發，進行資產盤活的戰略規劃。”

2024年9月，北京大紅門地區的南中軸國際文化科技園第二期竣工，大紅門服裝商貿城發展成包含近10萬平方米產業空間、3萬平方米服務配套及近500套人才公寓的現代化高新科技園區，是城市從“增量開發銷售”向“存量更新運營”過渡的典型案例。

“存量盤活是城市更新進程中必然要經歷的環節。”秦虹表示，城市更新就是要告別過去房大拆大建的房地產開發模式，其實重點就是盤活存量。

清華大學建筑學院城市規劃系教授唐燕指出，未來城市存量盤活必須特別關注“職住平衡、交通便捷、生活便利”三大關鍵維度，這不僅是幫助保障盤活存量資產的有效策略，更是提升城市宜居性和推動可持續發展的重要手段。(完)

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