北京明確適時取消普宅及非普宅標準 改善性住房需求有望進一步釋放

本報記者 鹿楊

北京正持續優化房地產政策。9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發布，其中提到，將適時取消普通住宅和非普通住宅標準。這也意味著，對于部分改善需求的購房者而言，其未來住房交易的稅收負擔將直接得到減輕。

記者梳理發現，當前超20個省份仍因城施策、執行不同的普通住宅與非普通住宅認定標準。業內人士普遍認為，更多城市有望跟進這一樓市優化舉措。

信號 樓市政策有望迎新一輪調整

今年7月，黨的二十屆三中全會通過《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。此次也是北京為貫徹《決定》要求而出臺的具體實施意見。

根據中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見，北京多項房地產政策有望得到進一步優化。例如，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度等。其中，“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”尤為受到關注。

去年12月，北京對從2014年起沿用了多年的普通住宅認定標準進行了優化，優化后，普通住宅應滿足3個條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在144平方米(含)以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環內單價低于85000元/平方米，五至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000元/平方米。

有機構預測，執行這一新標準后，市場上可被認定為普通住宅的商品房大約為七成。這也意味著，待未來取消普通住宅和非普通住宅標準后，剩余三成商品房將不再被視為非普通住宅。

影響適應住房需求的新變化

記者了解到，在二手房交易中，普通住宅認定標準與稅收優惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據規定，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，一旦取消普通住宅及非普通住宅認定標準，將會減輕部分購房人的負擔，普通住宅與非普通住宅將在稅費繳納等過程中執行同等要求，有助于降低購房者置業成本。

以市民王先生為例，因為家有三胎，想置換一套面積更大的房子，房款約為1000萬元。如果該套住宅被認定為滿2年的普通住宅，則增值稅為0元；但如果該住宅被認定為非普通住宅，當年房東以500萬元購入，王先生則要額外支付25萬元的增值稅，除此之外，還需要繳納比例更高的契稅等。若從非普通住宅變為普通住宅，王先生至少可以省下25萬元。

“當前住房需求已發生變化，新房全面轉向改善性需求。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，同時，居民對于住房消費成本也更加敏感，非普通住宅在貸款利率和稅費上相對普通住宅都更高，適時出臺相應政策有利于適應房地產市場供求關系的新變化，提振樓市。

全國將對市場起到提振效果

據記者不完全統計，全國20多個省份、直轄市仍執行不同的普通住宅及非普通住宅認定標準。

同樣是去年12月，上海調整了普通住宅認定標準，即可享受優惠政策的普通住宅應滿足：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)兩個條件。深圳也在去年調整了“普宅”認定標準，即小區建筑容積率1.0以上(含1.0)，單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

可以看到，目前各城市根據自身情況，認定標準也有所區別。“北京是二十屆三中全會后第一個明確提出將取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市，預計后續其他城市也會跟進。”李宇嘉表示。

“整體來看，當前全國樓市復蘇普遍承壓，政策持續優化調整是市場所需。”關榮雪認為，北京率先貫徹落實《決定》將對市場信心起到一定提振效果。具體市場表現，還需持續觀察。

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