租金下降、物業(yè)重估，老牌港資房企經(jīng)營(yíng)承壓

在最近的一個(gè)業(yè)績(jī)報(bào)告期內(nèi)，多家港資開(kāi)發(fā)商的紛紛出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑乃至虧損的現(xiàn)象，例如九龍倉(cāng)置業(yè)股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；太古地產(chǎn)的中期股東應(yīng)占溢利同比減少19%，多家旗下商場(chǎng)零售額下滑……

多家港資房企分析業(yè)績(jī)下滑原因時(shí)提及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、香港旅游業(yè)、市場(chǎng)供應(yīng)等帶來(lái)影響，造成租金收入下降，同期市場(chǎng)整體下行也使得企業(yè)的投資物業(yè)重估存在不小壓力。

不過(guò)這些并未阻擋港資房企繼續(xù)投資的積極性。有分析認(rèn)為，港資房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，經(jīng)歷過(guò)數(shù)輪房地產(chǎn)周期，有較強(qiáng)的穿越周期經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也有余力捕捉投資機(jī)會(huì)逆勢(shì)投資。太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等港資企業(yè)仍在加碼內(nèi)地市場(chǎng)。

物業(yè)重估影響業(yè)績(jī)

港資房企虧損主要的成因是企業(yè)所持投資物業(yè)重估帶來(lái)的影響。

投資物業(yè)重估損益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報(bào)告期內(nèi)按照公允市值波動(dòng)進(jìn)行重新估值后發(fā)生的凈值差額，計(jì)入當(dāng)期損益。在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的上行期，手持眾多投資物業(yè)的港資開(kāi)發(fā)商曾取得了豐厚的回報(bào)，但當(dāng)市場(chǎng)不確定性加劇時(shí)，投資物業(yè)重估損益也會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，難免成為業(yè)績(jī)拖累。

在香港坐擁海港城和時(shí)代廣場(chǎng)兩大知名商業(yè)綜合體的九龍倉(cāng)置業(yè)是一家經(jīng)營(yíng)歷史悠久的開(kāi)發(fā)商。今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)收入約65.01億港元，同比微增約0.43%；營(yíng)業(yè)盈利實(shí)現(xiàn)49.15億港元，同比僅減少約0.51%。

九龍倉(cāng)置業(yè)的基礎(chǔ)凈盈利實(shí)際上也實(shí)現(xiàn)31.23億港元，同比增加約2%；若計(jì)入投資物業(yè)重估減值的影響，也即減少44.5億港元，則該公司的股東應(yīng)占虧損則為10.52億港元，“反映資產(chǎn)價(jià)值疲弱”。

據(jù)九龍倉(cāng)置業(yè)披露，截至2024年6月末，該公司的投資物業(yè)資產(chǎn)總額為2230億港元；而上年同期該指標(biāo)約為2274億港元；其中，海港城(不包括三間酒店)的評(píng)估值為1516億港元，時(shí)代廣場(chǎng)的估值為460億港元；2023年同期，兩大物業(yè)的估值則分別為1545億港元、473億港元，減值變動(dòng)明顯。九龍倉(cāng)置業(yè)管理層表示，若零售市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)疲弱，不排除下半年仍需要減值。

同樣被該項(xiàng)指標(biāo)影響的還有恒隆地產(chǎn)。今年上半年，受市況影響，該公司租賃收入下降明顯，導(dǎo)致股東應(yīng)占基本純利同比下降約22%；若計(jì)入物業(yè)重估值，內(nèi)地與香港的物業(yè)組合均算在內(nèi)，合計(jì)虧損6.34億港元，促使該公司的股東應(yīng)占純利降至約10.61億港元，同比降幅則擴(kuò)大至超5成。

這不是恒隆首次受到物業(yè)重估的拖累。早在2020年上半年，受租金下降、疫情及社會(huì)動(dòng)蕩等多重因素的影響，恒隆投資物業(yè)重估虧損達(dá)到了46.42億港元，其中內(nèi)地和香港兩地的物業(yè)重估虧損額均在23億港元以上。受此影響，恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為虧損25.37億港元；若扣除這一影響，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)應(yīng)為收益19.89億港元。

由于物業(yè)短期內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)，投資物業(yè)重估并不會(huì)實(shí)質(zhì)上給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，但這一指標(biāo)也反映出不佳的市場(chǎng)情況對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，而企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際上也同步承壓。尤其對(duì)于持有并運(yùn)營(yíng)較多投資物業(yè)的港資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，租金收入作為營(yíng)收主要來(lái)源，在報(bào)告期內(nèi)均出現(xiàn)些許下滑。

香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今年上半年面臨著經(jīng)濟(jì)疲弱和供應(yīng)過(guò)剩的雙重夾擊，對(duì)租金帶來(lái)了極大壓力。恒隆地產(chǎn)旗下集中于中環(huán)一帶的租戶租金下調(diào)，導(dǎo)致香港島辦公樓組合收入大幅下跌約14%；同期九龍倉(cāng)置業(yè)旗下海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓部分，收入分別下跌2%、8%。

伴隨著出境旅游日益增加以及消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，零售市場(chǎng)也同樣承壓。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地和香港的商場(chǎng)租金收入分別下跌6%和7%；另一老牌港資開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)旗下位于香港的各項(xiàng)目出租率均達(dá)到100%，但該部分整體的租金收入還是較2023年同期下跌3%，總額為11.98億港元；同時(shí)整體零售額也下降約7%。

仍在積極投資內(nèi)地

市道不佳，向來(lái)穩(wěn)健的港資開(kāi)發(fā)商放緩了擴(kuò)張的步伐。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博就在7月底的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，現(xiàn)時(shí)營(yíng)商務(wù)必謹(jǐn)慎，并不是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)充滿挑戰(zhàn)的大環(huán)境，該公司還削減了中期派發(fā)的股息，以保留多些現(xiàn)金。

不過(guò)，這并不意味著這些開(kāi)發(fā)商完全放棄投資的機(jī)會(huì)。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來(lái)，港資房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，負(fù)債率較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。太古地產(chǎn)、新世界發(fā)展等成立時(shí)間超過(guò)50年，經(jīng)歷過(guò)數(shù)輪房地產(chǎn)周期，有較強(qiáng)的穿越周期經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，負(fù)債率較低，資產(chǎn)負(fù)債率普遍在40%左右，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在周期底部，這些企業(yè)有余力捕捉投資機(jī)會(huì)逆勢(shì)投資。

7月份，新鴻基地產(chǎn)打造的南京ifc商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，位于南京河西中央商務(wù)區(qū)，匯集了眾多奢侈品牌；香港置地在南京新街口開(kāi)發(fā)的“金陵中環(huán)”綜合體也即將竣工交付。

恒隆地產(chǎn)也還在以自己的方式推進(jìn)投資：持續(xù)擴(kuò)建上海恒隆廣場(chǎng)。陳文博稱，在上海，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建目的就是提供更多空間，滿足當(dāng)前年輕人的需求。“趁這個(gè)宏觀市場(chǎng)的放緩時(shí)間，如果我們可以不花太多錢，但是可以讓我們的產(chǎn)品做得更好，我們其實(shí)更應(yīng)該加快進(jìn)行。”

恒隆地產(chǎn)方面披露，上海恒隆廣場(chǎng)的擴(kuò)建獲得了政府批準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的園景區(qū)域興建一座總樓面面積約3000平方米的零售建筑，預(yù)期于2026年完工。同時(shí)，正在打造中的杭州恒隆廣場(chǎng)也計(jì)劃于2025年起分階段落成。

這其中，尤以太古地產(chǎn)的動(dòng)作最為頻繁。8月初，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的上海洋涇綜合發(fā)展項(xiàng)目正式命名為“陸家嘴太古源”。該綜合體位于浦東黃浦江沿岸內(nèi)環(huán)線內(nèi)，計(jì)劃于2027年起分階段開(kāi)業(yè)。太古地產(chǎn)還將在該項(xiàng)目中推出位于內(nèi)地的首個(gè)高端住宅品牌，首批住宅計(jì)劃于2024年底預(yù)售。

太古地產(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦預(yù)期，廣州及成都對(duì)奢侈品零售鋪位的需求保持殷切。這期間，在對(duì)成都太古里展開(kāi)升級(jí)工程，擴(kuò)大項(xiàng)目中奢侈品牌的零售部分的同時(shí)，太古地產(chǎn)還將廣州天河路387號(hào)項(xiàng)目收入囊中，并將其翻新作為廣州太古匯高級(jí)零售物業(yè)組合的新增部分，這將使得廣州太古匯的建筑面積增長(zhǎng)43%。據(jù)透露，裝修和改造工作將在今年年底前開(kāi)始，預(yù)計(jì)于2026年竣工。

這只是太古地產(chǎn)加大對(duì)內(nèi)地投資的縮影。彭國(guó)邦表示，“我們的1000億港元投資計(jì)劃自2022年宣布推進(jìn)至今進(jìn)展理想，尤其是中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)為推動(dòng)收入增長(zhǎng)的關(guān)鍵，在長(zhǎng)遠(yuǎn)擴(kuò)展計(jì)劃中亦具有重要的策略意義。”

太古地產(chǎn)主席白德利給業(yè)務(wù)擴(kuò)展設(shè)定了一個(gè)目標(biāo)：2027年前在六個(gè)內(nèi)地城市發(fā)展共11個(gè)主要以零售主導(dǎo)的大型商業(yè)項(xiàng)目。他表示，太古地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)在一線及新興一線城市物色項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇，并根據(jù)港幣一千億元投資計(jì)劃，2032年前把中國(guó)內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

關(guān)鍵詞：