上半年土地市場點(diǎn)狀回暖 房企“以銷定投”謹(jǐn)慎拿地

2024年已經(jīng)過半，雖然土地市場呈現(xiàn)“點(diǎn)狀回暖”態(tài)勢，但房企投資拿地方面卻未有明顯起色。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，“投資百強(qiáng)房企”拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創(chuàng)2023年以來新高。今年以來，“銷售百強(qiáng)房企”拿地金額下滑幅度，與這些房企的銷售業(yè)績排名，形成強(qiáng)烈反差。

從融資端來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。其中信用債，央國企發(fā)行規(guī)模占比達(dá)93%，較上年同期增加3個百分點(diǎn)；民營和混合所有制房企的發(fā)行規(guī)模占比，較上年同期均明顯下降。

“房地產(chǎn)投資規(guī)模主要與拿地、施工有關(guān)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)施工面積、拿地規(guī)模在持續(xù)下降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%。因此未來幾個月，房地產(chǎn)投資規(guī)模仍不樂觀。”7月3日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，下半年，開發(fā)投資規(guī)模同比降幅或?qū)⑹照晖顿Y表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱。

土地供求縮量，房企投資拿地“量入為出”

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年，全國土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為15089萬平方米，同比下跌40.7%；成交規(guī)劃建筑面積11511.1萬平方米，同比下跌36.8%；成交樓面價(jià)為4893元/平方米，同比下跌17.1%。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，全國重點(diǎn)22城中有20城發(fā)布了2024年供地計(jì)劃，土地供應(yīng)規(guī)模整體同比下降約10%。其中，一線城市供應(yīng)縮減最多，達(dá)到60%，但在樓面均價(jià)上升12.5%的情況下，土地出讓金下降幅度減少到了37%；二線城市的土地供應(yīng)面積、成交面積、土地出讓金同比下降均超四成；三線城市的樓面均價(jià)降幅最大，達(dá)到15.3%，疊加成交面積縮減，土地出讓金規(guī)模同比下降了44.3%。

從區(qū)域來看，上半年，長三角TOP10房企拿地金額776億元，繼續(xù)領(lǐng)跑四大城市群，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額749億元，位列第二，中西部和大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額分別為326億元和264億元。

具體到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、寧波、長沙等地的優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價(jià)率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢價(jià)率均在8.5%以上；二季度起，城市之間土拍分化加劇，成交溢價(jià)率持續(xù)下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能拍出高溢價(jià)。

值得注意的是，上半年，僅三成銷售百強(qiáng)房企在拿地，部分頭部央國企投資拿地的步伐也大幅放緩。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，百強(qiáng)企業(yè)拿地總金額3801億元，同比下降35.8%。其中，權(quán)益拿地金額超過200億元的房企，只有建發(fā)房產(chǎn)和中建壹品，這兩家均為央國企；權(quán)益拿地金額超過100億元的房企有10家，絕大多數(shù)也是央國企。

從新增貨值榜來看，上半年，全口徑新增貨值超過500億元的房企，僅有建發(fā)房產(chǎn)，新增貨值超過200億元的房企有10家。建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和中建壹品分別以513億元、374億元和410億元的金額，位列新增貨值榜前三。TOP10房企權(quán)益新增貨值總額3229億元，占TOP100企業(yè)總額(8896億元)的36%。

同時，百強(qiáng)房企拿地銷售比繼續(xù)走低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年，“銷售百強(qiáng)房企”拿地銷售比降至0.14，環(huán)比減少0.01；TOP10房企拿地銷售比為0.15，各梯隊(duì)拿地銷售比均在低位徘徊。

特別是頭部房企，今年以來拿地金額下滑幅度與銷售業(yè)績排名形成強(qiáng)烈反差。其中，保利發(fā)展拿地金額同比下降70%，中海地產(chǎn)下降73%，萬科下降94%。相較而言，建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國和濱江集團(tuán)等房企，拿地則表現(xiàn)相對積極，拿地銷售比也保持在行業(yè)平均水平之上。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年上半年，國央企權(quán)益拿地金額占比40%，較2023年持平；地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年的44%，降至42%；民營房企權(quán)益拿地金額占比最小，為18%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，受制于土地供應(yīng)縮減和資金承壓，“量入為出，以銷定投”成為當(dāng)下多數(shù)房企投資拿地的策略。

以龍湖集團(tuán)為例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7個城市共獲得7宗土地。如位于上海奉賢新城的地塊，毗鄰地鐵，此前龍湖集團(tuán)在該板塊已布局春江天璽等多個住宅項(xiàng)目和天街項(xiàng)目；在成都，龍湖集團(tuán)獲得的金牛區(qū)一環(huán)內(nèi)地塊，屬于蓉北商圈核心地段，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等城市配套完善。

在6月份的股東大會上，龍湖集團(tuán)管理層透露，公司在拿地策略上“以銷定支”，嚴(yán)守刻度，優(yōu)中選優(yōu)，把握好投資節(jié)奏，高度聚焦在一二線高能級城市。

深耕杭州及浙江區(qū)域的濱江集團(tuán)，上半年，權(quán)益拿地金額排在行業(yè)第四，權(quán)益新增貨值排在行業(yè)第六。濱江集團(tuán)微信公眾號消息顯示，上半年，公司共斬獲10宗地塊，旗下共有12個項(xiàng)目全新開工。

進(jìn)入6月，房企投資下行趨勢有所扭轉(zhuǎn)。克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測的30家房企數(shù)據(jù)顯示，單月投資金額288億元，環(huán)比上升101%。究其原因，一方面是5月份基數(shù)較低，另一方面南京、合肥等核心城市，年中推地吸引規(guī)模企業(yè)積極參與，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)等央國企在核心城市發(fā)力，建發(fā)房產(chǎn)單月拿地金額超80億元。

融資規(guī)模下降，房企仍面臨較大償債壓力

從融資端來看，上半年，房企融資規(guī)模仍在下降。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用債方面，央國企發(fā)行規(guī)模占比達(dá)93%，較上年同期增加3個百分點(diǎn)；民營房企和混合所有制房企發(fā)行規(guī)模占比較上年同期均明顯下降。

另據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，從65家典型房企的情況來看，2024年上半年融資總額為2131億元，同比下降37%；從季度表現(xiàn)來看，一二季度分別同比下滑了41%和32%。

境外債發(fā)行方面，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上半年僅監(jiān)測到越秀地產(chǎn)和五礦各發(fā)行了一筆境外債券，票息分別為4%和4.6%。

“由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場沒有發(fā)生明顯改善，金融機(jī)構(gòu)等對行業(yè)預(yù)期仍較弱。下半年，房企融資規(guī)模或?qū)⒗^續(xù)下降。另外，房企融資越多負(fù)債越多，后期償債壓力也會越大。目前，多數(shù)企業(yè)注重穩(wěn)健經(jīng)營，會主動減少負(fù)債規(guī)模，適度減少融資。”劉水表示。

目前，由于順利融資的房企大多是經(jīng)營穩(wěn)健企業(yè)，因此，融資成本反而表現(xiàn)為大幅下降。劉水指出：“上半年，房企債券融資平均利率較上年同期下降0.7個百分點(diǎn)至3.1%，其中信用債、海外債、ABS平均利率，分別為3.03%、5.6%和3.09%，分別較上年同期下降0.62、1.66和0.66個百分點(diǎn)。”

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房企整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點(diǎn)。

除了融資方面，房企資金壓力的另一面則是巨量債務(wù)，而已實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍有再次違約的風(fēng)險(xiǎn)。克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億元，其中一二季度到期債券規(guī)模均超1300億元，三季度債券到期將超過1000億元。對暫無償債壓力或完成債務(wù)展期及置換的企業(yè)來說，未來也面臨同樣的債務(wù)壓力。如果投資端、銷售端和融資端繼續(xù)不見起色，房企2025年債務(wù)壓力甚至要大于2024年。

以萬科為例，在全數(shù)匯出6.126億美元償付一筆到期票據(jù)本息后，今年已無到期的境外債。但對于萬科而言，2025年才是真正的挑戰(zhàn)，全年累計(jì)需要償還的到期債務(wù)至少有246億元。

不過，5月以來，多家民營房企宣布成功融資。5月14日，新希望地產(chǎn)成功發(fā)行2024年度(第一期)中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8億元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模13.6億元；5月29日，濱江集團(tuán)發(fā)行2024年度第三期短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額7億元，發(fā)行利率3.6%。

值得一提的是，6月20日，標(biāo)普將中海地產(chǎn)的長期發(fā)行人信用評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”，將該公司未償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”，同時將其現(xiàn)有中期票據(jù)計(jì)劃的評級上調(diào)至“A-”。

劉水分析指出，標(biāo)普上調(diào)中海地產(chǎn)評級，首先表明國際機(jī)構(gòu)對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期正在改善；其次，向國際資本市場傳遞了積極信號，有利于房地產(chǎn)企業(yè)國際融資；第三，此次上調(diào)評級表明中海地產(chǎn)的經(jīng)營，獲得了國際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和肯定，充分說明了其經(jīng)營的韌性與穩(wěn)健。

此外，今年以來，各地紛紛加快推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”落實(shí)。據(jù)金融監(jiān)管總局統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程，審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

“白名單貸款審批加快，有助于房企建設(shè)項(xiàng)目的施工及竣工。”劉水表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶、安徽、江蘇等地的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制運(yùn)行順利，部分地區(qū)在完成第一批和第二批“白名單”項(xiàng)目推送后，已經(jīng)啟動第三批項(xiàng)目的篩選和推送工作。

從企業(yè)層面看，以旭輝集團(tuán)為例，截至7月3日，公司在全國已有72個項(xiàng)目，入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，45個項(xiàng)目已獲融資支持，其中3個項(xiàng)目獲得新增融資。

記者從旭輝集團(tuán)方面了解到，公司蕪湖鎏金印象為首個獲批新增融資的項(xiàng)目，獲批金額1.5億元；北京國祥云著項(xiàng)目在此前已獲置換融資的基礎(chǔ)上，再次獲得新增融資0.5億元；太原江山云悅項(xiàng)目獲批新增融資金額0.4億元。

對于下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢，中指研究院預(yù)計(jì)，在低基數(shù)效應(yīng)下，下半年開發(fā)投資規(guī)模同比降幅或?qū)⑹照晖顿Y表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱，隨著項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)，或?qū)ν顿Y產(chǎn)生一定支撐。

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