世界最資訊丨【財經分析】樓市“三支箭”政策梳理 優質房企能否被“托底”度過低谷期？

新華財經北京11月29日電（丁晶）28日晚間，證監會重啟“第三支箭”支持樓市，暫停12年后房企再融資恢復。受“政策大禮包”影響，A股房地產股29日暴漲，較11月1日的階段低點反彈近30%，板塊內30余股漲停，其中包括萬科A、金地集團、招商蛇口、保利發展等漲停，港股內房股今日高開后也強勢上漲。

“三箭齊發”為房地產業平穩健康“輸血”

11月28日晚，樓市“第三支箭”正式落地。證監會新聞發言人表示，為支持房地產市場平穩健康發展，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施。包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

(資料圖)

今年以來，房地產市場迎來了政策密集期。尤其是進入11月份，金融支持房地產系列政策力度空前，房企融資環境持續改善。至此，不到一個月的時間內債券、信貸和股權三個領域的房地產支持舉措已經全部推出。第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權融資。

11月金融支持地產政策梳理如下：

公開數據顯示，今年前10個月全國房地產開發投資額仍呈現下降態勢。11月15日，據國家統計局發布的1-10月份房地產開發投資和銷售月度報告顯示，1-10月份，全國房地產開發投資約11.39萬億元，同比下降8.8%。業內人士認為，政策端“三箭齊發”，全面金融支持政策落地有望加快市場筑底。

中銀證券認為，“三箭齊發”傳導效應下，一方面，將有效支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延。另一方面，從開發貸、債券、信托、股權等多渠道向房企提供資金支持，支持力度遞進，支持面互補，有助于修復行業整體財務狀況。

中泰證券首席分析師楊暢對上述看法表示贊同，他說：“第三支箭”的快速落地，為行業注入新的資金用于保交付和防風險，這有利于為房地產業的企穩回升，促進行業良性循環和健康發展，也將改善優質房企資產負債表?！?/p>

對于今日地產板塊掀漲停潮，上海財經大學高等研究院助理研究員王小雯回復新華財經稱，股市對地產“第三支箭”起強烈反應，是因為股權融資政策的重啟有利于發展頭部優質房企、提升行業集中度，有助于央國企通過增發等方式接手民營企業的部分項目，從融資募集資金的用途來看，主要也是用于“保交樓、保民生”相關的房地產項目，以及經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及補充流動資金、償還債務等，以減少債務風險、防范房地產尾部風險。但需提示的是，從體量上來看，由于房企規模大、融資結構復雜，對整體融資結構的改變可能不大，目前房企融資來源主要仍是銀行信貸。

小市值央國企、優質民企受益 涉及資金何時落地仍需關注

個股方面，房地產板塊掀漲停潮，房地產板塊指數漲7.61%，中國武夷、中交地產均獲4連板，30余只地產股收獲漲停。

ETF方面，房地產ETF、地產ETF、房地產ETF基金均漲停，其中，房地產ETF盤中持續放量，成交額10.18億元，創歷史新高。

地產債集體走強，“21碧地02”“21碧地03”“21金科04”等20余只債券盤中臨時停牌。截至收盤，“21旭輝03”尾盤沖擊漲逾43%，“21旭輝02”漲逾30%，“20世貿G1”漲逾25%。

從業績端來看，梳理A股房地產上市公司三季報發現，有50家公司前三季度營收實現同比增長，占比超四成。其中，沙河股份的前三季度營收同比增幅達到1423.34%；中迪投資、ST泰禾、粵泰股份、天房發展、電子城等9家公司前三季度營收同比增幅超過100%。

從資金流向來看，房地產行業近期大幅上漲也與資金面關系密切，大單資金正積極搶籌部分房地產行業個股。11月1日至11月29日，申萬行業房地產板塊大單主力流入額共計1187.29億元，大單資金對萬科A的興趣最為濃厚，流入額達122.68億元，保利發展尾隨其后流入額為104.84億元，金地集團位居第三達75.99億元。

證監會松綁房企股權融資將受益哪類房企呢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新華財經表示，重啟再融資利好房地產小市值央國企。他表示，此次政策確實會影響房地產的競爭格局，尤其是提及了兼并收購方面，實際上對于一些房企后續收購暴雷企業項目、加快促進企業規模升級等具有積極的作用。包括一些小市值的央國企，其實房地產業務也有擴張的機會。

此外，在談及第三支箭”相比“第二支箭”優勢時，嚴躍進認為其不會直接增加房企的負債規模，同時股權融資后續可以導入更多的機構投資者，對于穩定企業基本面具有積極的作用。

對于投資主線，中金公司對投資者提出三條線索，除優質房企外，建議關注以下方面：一是具有符合要求的基礎設施資產和REITs盤活機會的企業；二是部分資產質量高、債務復雜程度低的財務受困企業可能存在潛在的被收并購機會；三是港股H股架構上市房企再融資與境內保持一致，紅籌架構內房企業亦有望間接受益。

不過對于后續資金流向方面，東方證券邵宇在采訪中表示，后續關注核心是“三支箭”涉及資金何時落地，哪些房企能夠恢復重組上市，或是借到更為廉價的并購貸款，才能借力做大做強。目前來看優質民企大概率得到支持，但未來發展空間仍不確定，融資資金能否用于拿地、拓展布局暫不明朗。大方向看，配套資金仍以“輸血”保交樓保民生為主。此外，受疫情反復等影響，房地產需求側及消費者信心恢復仍需時日，這也需要相關政策進一步發力。

編輯：王媛媛

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