招商蛇口：4月銷售隨行業(yè)降幅擴(kuò)大 融資優(yōu)勢(shì)明顯

4月銷售隨行業(yè)降幅擴(kuò)大。

招商蛇口4月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額140.93億元，同比下滑52.0%，降幅較3月份擴(kuò)大24.6個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)簽約面積58.06萬(wàn)平方米，同比減少55.9%，較19年同比下滑36.5%，銷售均價(jià)24273元/平米，同比上升8.9%，較19年同比上升23.7%。1-4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額614.35億元，累計(jì)同比下降39.6%;累計(jì)銷售面積259.9萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少41.7%，累計(jì)銷售均價(jià)23638元/㎡，累計(jì)同比上升3.7%。

4月拿地積極，4月新增5宗住宅用地，集中位于一線城市。拿地總金額107.7億元，拿地總建面39.75萬(wàn)方，拿地均價(jià)27096元/平方米，拿地金額占銷售金額比重76.4%。22年1-4月拿地穩(wěn)健，累計(jì)拿地金額191.3億元，拿地金額占銷售金額比重31.1%，拿地主要資源聚焦于一二線核心城市。按拿地金額計(jì)算，一二線城市占比75.04%，三四線城市占比24.96%，其中北京(48.94%)、寧波(8.53%)、長(zhǎng)沙(7.72%)。

4月新發(fā)超短融，三條紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，融資優(yōu)勢(shì)明顯。22年4月，公司成功發(fā)行1筆利率為2.4%的10億元超短期融資債券。22年1-4月，公司共計(jì)發(fā)行債券84.91億元，加權(quán)平均利率3.11%，突顯央企融資優(yōu)勢(shì)，受益供給側(cè)改革。

截至2021年末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，凈負(fù)債率為42.82%，現(xiàn)金短債比1.25，“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部綠檔。

投資建議：公司開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并舉，融資優(yōu)勢(shì)明顯，在一二線核心區(qū)域有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。受益行業(yè)供給側(cè)改革，中長(zhǎng)期看好公司投資價(jià)值。我們維持公司22-23年EPS為1.41和1.55元，以5月11日收盤價(jià)計(jì)算，PE分別為9.4倍和8.6倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅收緊購(gòu)房杠桿資金，政策力度不及預(yù)期，信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)。

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