28家房企逾3萬億元有息負債待償 現(xiàn)金短債比逼近紅線的公司該如何應對？

房企“現(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)”打響已逾一年，在這場戰(zhàn)役中，償債能力高低成為企業(yè)能否存活下來的第一技能。

截至4月12日，據(jù)記者統(tǒng)計，已公布2021年財報的28家“千億元俱樂部(按全口徑銷售額計)”上市房企(包括未經(jīng)審計業(yè)績)中，龍湖集團、旭輝控股、萬科等8家房企的現(xiàn)金短債比例超過2倍，時代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間，富力地產(chǎn)等5家則不足1倍。

不過，中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團、陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(yè)、藍光發(fā)展、泰禾集團等“千億元房企”尚未公布2021年年報。

若綜合考量“凈負債率”“現(xiàn)金短債比”及“剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率”三道紅線指標來看，龍湖集團、華潤置地等16家為“綠檔”房企，綠城中國等8家為“黃檔”房企，建業(yè)地產(chǎn)為“橙檔”房企，富力地產(chǎn)和祥生控股為“紅檔”房企，雅居樂集團待定。

凈負債率從24%到153%不等新增有息負債規(guī)模僅407億元

截至2021年年底，以上述28家房企為樣本，其凈負債率從24%到153%不等，這一指標與去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合“三道紅線”新規(guī)的凈負債率不超100%的房企有26家。

此外，上述28家房企總計有息負債規(guī)模為30229億元，同比增加407億元(即新增有息負債規(guī)模為407億元)，同比增長1.4%。

從這兩個角度看，2021年，在內(nèi)外部環(huán)境多重因素共同作用下，地產(chǎn)行業(yè)正在加速降負債，杠桿水平更趨向合理化。

談及原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對記者表示，“一是‘三道紅線’提出以來，各房企開始采取諸多措施主動壓縮債務規(guī)模，控制債務增速，努力向合規(guī)方向靠攏；二是去年下半年開始，融資環(huán)境持續(xù)收緊，特別是海外債、信托紛紛避險，降低投資比例，導致資金供給大幅收縮；三是多家房企流動性出現(xiàn)問題，到期債務無法償還，再融資渠道被迫關(guān)閉。”

但新增有息負債增長率的降低，并不意味房企的安全系數(shù)提高。相比上述28家房企超過3萬億元的有息負債規(guī)模，其持有現(xiàn)金規(guī)模僅為14118億元(其中包括不能動用的預售監(jiān)管資金等)。

從6倍到0.36倍現(xiàn)金短債比存差距

從持有現(xiàn)金規(guī)模變動幅度來看，龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長超過8個百分點，其余20家均同比下降，下降幅度從1個百分點到66個百分點不等。更重要的是，從現(xiàn)金短債比指數(shù)來看，安全系數(shù)最高者為龍湖集團(6.11倍)，最低者為富力地產(chǎn)(0.36倍)。

“公司一直主動管理債務，一年到期債務占比只有不到8%，今年剛性到期還款144億元，目前已經(jīng)償還74億元。”在2021年業(yè)績說明會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼向記者表示，即便把300多億元的監(jiān)管資金去掉，龍湖集團現(xiàn)金短債比仍達3.9倍，非常安全。

不管是經(jīng)過審計還是未經(jīng)審計的數(shù)據(jù)，從目前公布數(shù)據(jù)的房企來看，現(xiàn)金短債比是以不受限制的現(xiàn)金為計算口徑。即便如此，這一指數(shù)超過6倍的房企只有龍湖集團，緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發(fā)展，均在2.5倍至3倍之間。

“若疊加表外負債及受到限制的現(xiàn)金規(guī)模，‘千億元房企’中不乏無法覆蓋短期債務者。當下企業(yè)的現(xiàn)金短債缺口要比財報中公布的嚴重。”一位房企財務條線人士對記者直言。例如，某“千億元房企”的現(xiàn)金短債比為1.46倍，若扣除受到限制的現(xiàn)金規(guī)模后，該數(shù)值則為0.87倍。而這一現(xiàn)象并非個例。

另以陽光城為例，在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后，公司在回復深交所關(guān)注函時表示，截至2021年9月末，公司的貨幣資金271.80億元，但截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，可自由動用貨幣資金基本枯竭。

此外，從少數(shù)公布扣除受到限制現(xiàn)金規(guī)模后的房企來看，融信中國等多家房企的現(xiàn)金短債比均小于1倍。

償債壓力未減回籠現(xiàn)金仍是第一要務

世聯(lián)研究的研報顯示，從境內(nèi)外債合計來看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在2021年，到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行，但依然高達9291億元。

“當企業(yè)觸碰到‘橙檔’‘紅檔’，可能陷入流動性危機的信號就已浮出水面。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對記者表示，一是由于前期擴張規(guī)模較大且速度較為急促，借債規(guī)模不斷積累，為后續(xù)經(jīng)營埋下一定隱患；二是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較偏離于市場發(fā)展定位，加之外界環(huán)境變動，產(chǎn)品去化受阻，資金回流規(guī)模下滑，進而導致可用資金對債務的覆蓋力度減弱。

“去年下半年銷售市場疲軟，為保證項目順利交付，保障購房者利益，預售資金監(jiān)管力度加強，房企可用資金減少。”劉水補充道，同時，去年下半年再融資渠道大幅收窄，房企需要動用自有資金償還到期債務，進一步擠壓可動用資金空間，弱化現(xiàn)金保障能力。

劉水進一步表示，對于面臨流動性風險的企業(yè)，應抓住以下窗口期：一是并購融資窗口期，主動盤點整合資產(chǎn)，積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對接，通過處置資產(chǎn)降低債務規(guī)模、回籠部分資金；二是銷售窗口期，當前多個城市出臺銷售利好政策，房企應抓住機會加大銷售力度，通過銷售回款補充資金。此外，債務承壓較高的房企也要積極與債權(quán)人溝通，展現(xiàn)償債誠意，爭取延長債務期限，為擴充資金回旋余地。

可以預見，2022年地產(chǎn)馬拉松一點都不輕松，如果想堅持跑完，對過去的反思和檢討必不可少，但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴，畢竟存量市場仍有更多商業(yè)模式可探索。

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