物管企業(yè)赴港上市熱情不減 中小企業(yè)面臨淘汰風險

2021年第三季度，物管企業(yè)赴港上市仍在上演。港交所顯示，9月30日，中南建設旗下物業(yè)公司中南服務商業(yè)有限公司（以下簡稱“中南服務”）向港交所遞交招股書。

據(jù)同花順I(yè)Find數(shù)據(jù)統(tǒng)計，第三季度，共有融信服務、康橋悅生活、德信服務等7家物管企業(yè)于港交所成功上市；通過上市聆訊的共有4家，分別為萬盈服務、瑞安新天地、金茂物業(yè)、蘇新美好生活。

在物管企業(yè)爭相上市的同時，物管行業(yè)的多起并購也引發(fā)了市場極大關(guān)注。

10月4日，有媒體稱，合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)約51％股份，并獲得恒大物業(yè)控股權(quán)。10月4日港股盤前，中國恒大、恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展均短暫停牌。對此，記者向恒大方面求證，對方表示，“暫無消息，以公告為準。”

中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務副總經(jīng)理牛曉娟對記者表示，“目前，物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭日趨激烈，行業(yè)處于加速整合階段，市場集中度將持續(xù)提升。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌將進一步加速這一進程，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部的分化將繼續(xù)擴大。”

房企持續(xù)拆分物業(yè)板塊上市

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，物管行業(yè)目前處于快速發(fā)展時期。2021年行業(yè)整體市值突破萬億港元，預計年末上市企業(yè)數(shù)將突破70家。僅9月份，便有中南服務、萬盈服務、金茂物業(yè)3家物管公司遞表，而魯商發(fā)展下屬公司魯商服務首次公開發(fā)行境外上市外資股也獲得中國證監(jiān)會核準批復。

業(yè)內(nèi)人士指出，2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控影響，市值下降明顯，但以輕資產(chǎn)、低負債、穩(wěn)定現(xiàn)金流、高成長為代表的物業(yè)管理板塊在資本市場認可度卻不斷提升，在IPO中往往能獲得更高估值。這也是近幾年房企踴躍拆分物業(yè)管理上市的主因之一。

牛曉娟認為，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)板塊上市有以下幾個原因：一是在房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、政策趨緊的背景下，深耕存量市場的物管企業(yè)憑借抗周期、輕資產(chǎn)、準公共服務等屬性更受資本青睞；二是物管行業(yè)有良好的市場前景，正處于發(fā)展的黃金時期，鼓勵性、支持性政策較多，市場想象空間大；三是物管企業(yè)上市后可通過募集資金做大做強，綜合提升自身及地產(chǎn)母公司的整體競爭力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，隨著監(jiān)管的趨嚴與服務同質(zhì)化的加劇，資本市場對物管企業(yè)的追捧將會逐漸趨于冷靜，在此情形下，強者恒強的行業(yè)格局逐漸顯現(xiàn)，中小物企彎道超車的機會愈發(fā)渺茫。

行業(yè)內(nèi)部并購頻頻

今年以來，部分房企面對債務集中到期，疊加疫情及調(diào)控政策影響，資金端壓力陡增。拋售包括物業(yè)公司在內(nèi)的資產(chǎn)，成為一些房企斷臂求生的手段。

近日，以碧桂園服務、萬物云和龍湖智慧服務等為代表的頭部物企屢屢出手，收購了行業(yè)內(nèi)多家優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)。

9月28日，碧桂園服務發(fā)布公告稱，與彩生活服務簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意收購目標公司100%股權(quán)。此前，碧桂園還以近百億元的價格收購了富力物業(yè)旗下富良環(huán)球。自上市以來，碧桂園服務圍繞自身發(fā)展戰(zhàn)略布局，一共收購了近20家物業(yè)公司。

對此，碧桂園相關(guān)負責人對記者表示：“我們在考慮收并購機會的過程中，首先必須選擇跟碧桂園服務的戰(zhàn)略布局相符的機會；其次，標的公司的合規(guī)性是我們非常看重的；最后，在評估的過程中，結(jié)合我們的發(fā)展戰(zhàn)略，既考慮大標的，同時也從構(gòu)建專業(yè)服務能力的角度考慮深耕垂直領(lǐng)域、專業(yè)性強的小而美的標的。”

萬物云和龍湖智慧服務近期也相繼出手收購了三盛旗下的伯恩物業(yè)及九龍倉物業(yè)。9月30日，康橋悅生活發(fā)布公告稱，擬收購西安立豐物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)。

對此，有券商地產(chǎn)分析師指出，一方面，企業(yè)通過收購和自身業(yè)務發(fā)展良性互補的優(yōu)質(zhì)標的，鞏固市場地位；另一方面，大宗并購案例是市場價值規(guī)律的外化表現(xiàn)，當市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時，也正說明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場活躍性和巨大的市場潛力，值得投資者的高度關(guān)注。

牛曉娟表示，頭部物管企業(yè)頻繁進行并購的主要原因是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊所致。部分地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)來渡過難關(guān)。對于收購方而言，物管行業(yè)正處于加速整合階段，頭部物管企業(yè)通過并購優(yōu)質(zhì)物企鞏固行業(yè)地位的意向較強。

嚴躍進對記者表示，未來物管行業(yè)分化將進一步加劇，資金會越來越多地聚集到頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而規(guī)模較小的企業(yè)則有邊緣化被淘汰的風險。