保利發展籌劃“進三爭一”（直擊業績會）

過去數年間，保利發展（600048）一直致力于重回前三。隨著銷售規模不斷增長，去年其躋身行業第四，并于年初2022年度工作會議上，提出“進三爭一”的新目標。

“作為行業龍頭，公司不簡單追求規模上的排名，更多的是按既定戰略，把握市場，保持企業持續健康發展。”

4月21日，保利發展召開2021年的業績說明會，對于投資者問及的行業排名目標，公司董事長劉平如此說道。

這是劉平接棒宋廣菊后的首場業績會。年初2022年度工作會議上，保利發展提出“進三爭一”的新目標，這一戰略規劃也被外界視為升級版的趕超計劃。

業績會上，劉平對這一目標給出了更為詳盡的描述，他說對“進三爭一”不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一，“我們目標要做到一流的核心競爭力、一流的行業引領力和一流的企業影響力”。

毛利率將繼續承壓

過去數年間，保利發展一直致力于重回前三。2017年的股東大會上，時任董事長宋廣菊提出有信心在未來兩三年再站到行業前三的位置。

此后數年，公司銷售規模不斷增長，但排名始終未進前三。2021年，保利發展躋身行業第四，較第三名融創中國仍有約624億元的銷售差距。

去年，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；對應簽約面積同比下降2.23%至3333.02萬平方米。公司78%的銷售額來自布局的38個核心城市，來自珠三角、長三角簽約銷售合計超過2800億元，合計銷售占比達53%。

結轉收入來看，報告期內，保利發展來自房地產銷售業務的收入合計2607.67億元，其中來自華南片區的收入占比達到34.45%，為貢獻度最高的一個大區。此外，華東、中部、華北、西部四個片區亦分別貢獻了超10%的收入。

不過，這些大區多面臨著毛利率下滑的趨勢，程度最大的為華北。

截至2021年末，保利發展華北片區的毛利率為29.19%，較上一年減少了9.6個百分點，華南片區毛利率亦同比下滑8.58個百分點至25.95%，中部、西部片區的同比降幅則分別為6.09%、6.64%。

受此影響，保利發展房地產銷售業務的毛利率較2020年減少6.35個百分點至27.13%，但得益于其他業務毛利率水平上升對沖，公司綜合毛利率同比降幅收窄至5.79個百分點，為26.8%。

保利發展直言，公司毛利率的下滑與行業利潤率下行趨勢一致，未來隨著高地價項目的陸續結轉，毛利率表現仍將承壓。

也是由于地產項目利潤率下降，2021年，保利發展歸母凈利潤同比下降5.39%至273.88億元；對應營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；公司全年回籠資金5020億元，回籠率為93.8%。

今年計劃投資3650億

去年22城實行集中供地，土地市場由“熱”轉“冷”，保利發展在第二輪、第三輪供地中頻頻出手，于廣州、南京、廈門等地拿下多宗低溢價地塊。

2021年，該公司共拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。其全年拓展樓面地價每平方米6821元，同比下降8%；新增住宅貨量占比85%，拓展權益比為72%。

天風證券（601162）指出，去年保利發展拿地力度為34.71%，較2020年的46.79%下降12.08個百分點，整體拿地力度有所下降。

這一趨勢持續到了今年一季度。根據中指院數據，2022年前3個月，保利發展拿地面積僅36萬平方米，同比減少91.7%。關于這一變動，財務總監王一夫解釋稱，拿地減少是公司結合市場變化以及對行業大勢判斷做出的調整。

他表示，市場規模見頂后，需求會相對聚焦，回歸一二線核心城市，并集中于這些城市的成熟區域。由于集中供地政策的實行，這些地區的供地在第一季度相對有限，故而拿地有所減少，“隨著第二季度中心城市供地節奏開啟，保利發展將適當提升拓展力度”。

據管理層透露，2022年，保利發展全年投資計劃為3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，竣工面積4231萬平方米，均較2021年有所縮窄，其中新開工面積減少近900萬平方米，投資減少300億元。

不過，劉平還指出，考慮到疫情等方面因素影響，保利發展2022年的開竣工策略為以銷定產，公司將結合不同能級市場、不同產品接受度動態調整開竣工計劃。

收并購項目落實周期更長

一季度，保利發展實現簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。銷售規模的走低令投資者擔憂，今年是否還能實現銷售金額的同比增長？

對此，劉平回應稱，行業目前受流動性和調控影響，仍在緩慢筑底之中，疊加疫情影響，預計全年市場規模將同比下降，而盡管保利發展布局多以核心城市為主，但仍然受到一定沖擊。

總經理周東利亦持有相同看法，他指出，當前銷售市場仍處于低位，購房者信心仍待修復，市場回暖需要過程。

除了銷售情況，融資亦是行業的關注重點。作為央企，保利發展在融資端要好過許多。融資環境收緊的背景下，該公司于報告期內發行公司債86.9億元、中期票據100億元，綜合融資成本約4.46%。

今年2月，保利發展一筆規模為98億元的小公募債券狀態更新為“已受理”。根據規劃，這筆資金將用于償還有息債務、補充流動資金、收購地產項目等其他用途。

關于外界關注的收并購，王一夫透露，公司正在密切關注一些收益更佳風險可控的收并購機會，只是這些項目的落實需要的時間和周期會更長。

劉平亦指出，保利發展不簡單追求收并購的金額或數量目標，而是要從補充優質資源儲備的角度開展項目投資。現階段，公司對收并購基本都是基于項目層面，“本質上我們對于收并購項目的立項標準和招拍掛項目的立項標準是相對一致的”。

他強調，由于項目歷史原因，公司在收并購項目的研判上會更加謹慎，但仍期待可以獲得比招拍掛項目更高的收益。

負債方面，2021年，保利發展總負債首次突破萬億元，其中有息負債規模3382億元，其他經營性負債7588億元(其中預收房款為4534億元)。

公司同期存有短期借款約40.94億元，一年內到期的非流動負債約605.75億元，賬面貨幣資金1713.84億元。談及今年下半年需償還的141.8億元永續債，劉平直言，公司目前資金儲備充足，未來將結合公司實際情況及持有人意向確定償還安排。

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