德才股份獲5家機構調研：公司承接的膠州市老舊小區改造項目作為國家住建部認可的樣板工程，將形成公司老舊小區改造的可復制模式，用于全國業務的推廣（附調研問答）

德才股份（605287）8月2日發布投資者關系活動記錄表，公司于2023年8月1日接受5家機構調研，機構類型為基金公司、證券公司、陽光私募機構。 投資者關系活動主要內容介紹： 一、公司高管介紹環節德才股份成立于1999年，2021年7月成功在上交所掛牌上市，是山東省首家國內A股主板上市的建筑業企業。公司發展至今已經形成了有別于建筑裝飾行業上市公司的差異化發展優勢，即全建筑產業鏈布局和EPC工程總承包模式，業務涵蓋內裝裝飾工程、建筑幕墻工程、智能化工程、古建筑工程、房屋建筑工程、市政工程、設計業務等領域，還能提供設計、新材料、采購和施工一體化的EPC工程總承包模式服務，能真正實現“交鑰匙工程”。同時，公司企業資質齊全，截至目前公司及子公司共計取得31項壹級（甲級）資質，覆蓋眾多專業細分領域，這在整個建筑裝飾行業中是非常少見的。公司目前已在國內形成了以青島、北京、上海、深圳、重慶為主要營銷中心，覆蓋京津冀、長三角、珠三角和成渝全國四大經濟圈的營銷網絡，并以上述營銷中心為區域中心，輻射周邊地區。 公司業務發展情況： 一方面，公司延續業務結構戰略調整，弱化地產業務，明確深耕新城建和新基建領域，圍繞城市更新概念，在老舊小區改造、歷史風貌建筑保護修繕、市政基礎設施建設等領域，打造新的利潤增長點。從訂單數據來看，2022年，公司新簽商業地產類項目占全年新簽項目比重低于10%；新簽老舊小區改造類、歷史風貌建筑保護修繕類和市政基礎設施建設類項目分別增長26.21%、416.92%和144.83%，上述三類項目占全年新簽項目比重已經達到約35.10%。2023年上半年，公司延續訂單結構和業務布局優化，其中新簽老舊小區改造類項目金額約為9.57億元，較上年同期增加106.70%；新簽歷史風貌建筑保護修繕類項目金額約為3.90億元，較上年同期增加42.97%,新簽市政基礎設施建設類項目金額約為11.98億元，較上年同期增加86.91%，上述三類項目占上半年新簽項目比重已經達到約53.30%。 公司2023年第二季度新簽項目金額較上年同期下降，主要系公司持續優化訂單結構和業務布局，進一步強質提效。面對市場、經濟等外部環境因素的影響，公司將延續業務結構戰略調整，弱化地產業務，明確深耕新城建和新基建領域，在聚焦主業拓展創新的同時，踐行國家戰略，圍繞城市更新概念，在老舊小區改造、歷史風貌建筑保護修繕、市政基礎設施建設等領域，打造新的利潤增長點。在訂單篩選方面，公司提高了準入門檻，嚴格識別和抵制付款差、有風險的訂單，聚焦進度款條件較好項目，并嚴控開工條件，確保新項目工期合理、節點明確、回款快速，從源頭提高項目效益，實現強質提效。 另一方面，公司不斷修練提升“內功”，支撐公司的高速發展。第一，公司不斷完善營銷網絡布局，拓展全國市場。2022年，公司扎實推進各區域營銷工作，重點加大城市更新項目營銷力度，全年新簽項目金額突破一百億，同比增加47.10%，為未來業績增長奠定了基礎。第二，公司持續拓展EPC總承包模式，實現“交鑰匙工程”。 2022年度，公司EPC總承包項目收入同比增加約321%。第三，公司加速綠色智慧轉型，強化業務優勢。公司持續探索光伏建筑（BIPV/BAPV）領域，承接了青島奇瑞汽車產業園綜合能源項目工程總承包項目。第四，公司推進三大體系建設，支撐業務增長。三大體系包括業務流程管理、財務共享中心和人力資源管理。第五，公司落地智能系統門窗，打造“第二增長曲線”。2022年，德才高科二期二號車間兩條生產線落成并試運行，二期國家級幕墻門窗質量檢測中心和研發中心順利落成。 2022年年報和2023年一季報財務情況： 1.營業收入和訂單方面：2022年，公司實現營業收入56.38億元，同比增長11.87%；2023年一季度，公司實現營業收入8.92億元，同比增長39.48%。2022年全年，公司新簽項目金額為100.86億元，同比增長47.10%，截至2022年底在手訂單金額為83.01億元，同比增長27.08%；2023年上半年，公司新簽項目金額為47.76億元，同比增長1.18%，將為后期業績增長提供支撐，能夠保障業務增長的持續性。公司整體業務穩步增長，主要是老舊小區改造類、歷史風貌建筑保護修繕類和市政基礎設施建設類項目等公司重點發力的城市更新領域實現了較快的增長。 2.凈利潤方面：2022年，公司實現歸屬于母公司凈利潤2.00億元，同比增長43.09%；2023年一季度，公司歸屬于母公司凈利潤4,742.58萬元，同比增長11.07%。主要系收入規模增長，以及公司精益化管理與優質項目帶動毛利率增長等原因所致。 3.風險控制和現金流方面：2022年，公司信用和資產減值損失合計占營業收入比重為2.80%，依然維持較低水平，風險控制較好。公司經營活動產生的現金流量凈額同比增長51.63%，應收賬款及應收票據合計占營業收入比重下降4.73個百分點，回款能力持續增強。 二、投資者提出的問題及公司回復情況

問：從公司二季度經營數據公告來看，公司老舊小區改造增長還是很快的，請問公司目前在舊改方面具體經營情況如何？

(資料圖片)

答：老舊小區改造項目需要承接單位具備建筑行業設計甲級與建筑工程施工總承包壹級資質，改造內容涉及領域多、施工要求復雜、各方協調難度大。公司擁有包括設計和總承包在內的覆蓋老舊小區改造各個領域的全建筑產業鏈資質，能夠獨立承接老舊小區改造項目，這也成為公司區別于同行企業和傳統總承包的差異化競爭力。同時，公司全建筑產業鏈布局將形成互相賦能，例如古建資質幫助公司承接涉及歷史建筑的老舊小區改造，智能化業務幫助公司將智慧社區理念融入老舊小區改造，將助力公司更好地滿足和達到基礎類、改善類、提升類等改造內容需求和標準，在老舊小區改造2.0時代中構筑起核心競爭力。 2022年，公司參與了多個老舊小區改造項目，主要包括青島市市南區、黃島區、嶗山區、城陽區、膠州市、萊西市，以及濟南市等諸多老舊小區。公司承接的膠州市老舊小區改造項目作為國家住建部認可的樣板工程，將形成公司老舊小區改造的可復制模式，用于全國業務的推廣。

問：一般參與老舊小區改造都有哪些環節？前期設計、土建、裝飾都要做嗎？

答：是的，公司擁有全建筑產業鏈的業務布局和31項壹級（甲級）資質，以及整合了各領域一流的設計資源，能夠提供設計、新材料、采購和施工一體化的EPC工程總承包模式服務，能真正實現“交鑰匙工程”。老舊小區因建設年限高達20年以上，保溫、防水等都出現一定問題，因此需要改造。同時因小區建設較早，綠化、停車、體育場所規劃不足。公司基于業務資質和基礎承接老舊小區改造，從前期了解、研判業主訴求進行設計調整，再到施工階段可分為基礎類、完善類、提升類3類： （1）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。 （2）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。 （3）提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。 公司承接的膠州市老舊小區在改造后居住環境得到了很大的提升，整個小區房價也得到了提升。

問：請問目前青島的老舊小區改造項目和進度如何？

答：2019年起，青島就成為老舊小區改造試點城市。2023年青島計劃改造老舊小區473個，計劃完成投資64.8億元，面積約1,109萬平米，惠及居民13.77萬戶。

問：公司老舊小區改造項目業主方主要是什么企業，回款情況如何？

答：老舊小區改造主要由住建局整體規劃各個區域改造計劃，業主方主要是街道和政府投資平臺。老舊小區改造資金來源主要為政府資金及地方專項債券，且付款方式基本為電匯進行支付，一般不存在拖欠情況，資金方面較有保障。 回款情況較為良好，在項目進度中基本能實現回款60%-70%，項目完工后能達到回款75%-80%，項目結算之后能達到回款95%，剩下5%會在質保期進行結算。

問：業主方如果是街道，公司是怎么對接到的？

答：老舊小區改造主要通過公開招投標方式公告，公司參與招投標，確定為中標單位，之后進行施工。

問：公司目前產能如何？單位產出是否會存在做不過來的情況？

答：不會。首先，公司會對全年產值進行目標規劃。去年公司新招聘了500名左右應屆畢業生，做好人才培養和儲備工作。同時公司通過信息化管理等精細化管理方式來提高周轉效率，目前公司老舊小區及新市政項目轉化周期在1年左右，房建項目轉化周期在2-3年左右。

問：青島除了老舊小區改造，歷史風貌建筑保護和新市政業務這兩塊發展如何？

答：近年來，中央和國家多個部委陸續出臺了關于歷史風貌建筑保護修繕的相關政策，強調加強城鄉歷史文化保護傳承，推動歷史建筑綠色化的更新改造、合理利用，要求以歷史文化街區保護與利用為載體，共同建設美好家園。該類項目具有以下特點：1）涉及國家文物保護和歷史傳承，由政府出資，政府對工程承包方的資質、信用要求較高；2）歷史建筑發布具有地域性和傳承性特點，不同時期不同地域的歷史建筑呈現不同的設計理念、風格和特點；3）綜合性強，技術復雜，對施工工藝、價值要素的保護要求較高。 公司擁有行業內稀缺的國家園林古建筑工程專業承包壹級資質，并主編國家《古建筑及仿古建筑工程BIM技術應用標準》。公司遵循“修舊如故”和“微改造”的思路，以“繡花”功夫對建筑進行修補施工，要求通過多維技術應用，對項目的建筑立面、主體結構、特色部位、歷史環境要素、重要歷史人文事件等方面，進行全方位調研分析，并編制價值要素手冊，最大限度地保留建筑項目的特色格局和文化基因。同時，公司通過BIM和三維掃描等多維技術應用，實現了從設計到施工的全數字化EPC項目管理。 在市政基礎設施建設領域，公司鎖定差異化定位，重點在地下綜合管廊、海綿城市、水環境治理、城市生態基礎設施等方面進行模式復制，積極進行人才、技術、資源的優化配置。公司以一流的設計方案和全建筑產業鏈業務覆蓋保持對城市形象類和多專業一體化新型市政基礎設施工程的領先性。公司承接了跨海大橋高架路、青島膠東國際機場臨空經濟區電力管廊、城陽區岸線生態修復、少海人才創新創業園等諸多市政基礎設施建設項目，通過不斷完善施工管理體系，打造市政精品項目。這些市政項目施工周期相對較短，業務訂單小而精。

問：公司在青島的市占率如何？公司怎么保證在青島的市占率？以及目前公司有哪些競爭對手？

答：近幾年，公司老舊小區改造項目訂單逐年遞增。2023年青島計劃改造老舊小區投資60余億元，而公司在今年上半年新簽老舊小區改造類項目已實現9.57億元，目前約全年改造計劃的15%左右。 因老舊小區改造項目回款情況較好等優勢，目前行業競爭逐漸加劇。首先，從資質層面，公司擁全建筑產業鏈資質的業務布局以及31項壹級（甲級）資質，從設計到采購、施工，更能深入了解甲方需求打造精品項目，從而打造品牌知名度。在中國建筑裝飾協會2023年3月公布的“2021年度中國建筑裝飾行業綜合數據統計結果”中，公司榮獲中國建筑裝飾行業百強企業第2名，中國建筑裝飾設計行業百強企業第3名，中國建筑幕墻行業百強企業第4名，連續17年位居山東省建筑裝飾行業首位。 公司與競爭對手相較而言，存在一定定位差異化，更偏向于設計與施工結合的小型市政工程項目。

問：請問老舊小區改造項目周轉情況如何？

答：老舊小區改造項目周轉時間不會太長，通常在一年以內完成。但受雨季等因素影響，工期可能會有所影響。一般情況下，項目在10-12月基本能夠完成。

問：公司資產負債率下降和項目周轉速度加快有關系嗎？

答：是的。近年來，整個行業收入和現金流都出現了下滑的情況，但公司相對來說保持了較為穩定的發展趨勢。 建筑工程業務由于其行業特點，負債率較高。目前，公司業務中房建營業收入占比約三成，而房建業務毛利率較低，整體拉低了公司留存收益，使得資產負債率比其他裝飾公司高。而母公司資產負債率在70%左右，在行業屬于正常水平。從2019年開始，公司開始弱化地產板塊。且公司整體資產質量較好，應收賬款主要來源于政府機構及大型國企、央企，公司把控風險能力較強。

問：公司獲單能力和第二大股東青島城投有一定關系嗎？

答：青島城投是青島市國資委下設的平臺公司，全年投資項目體量很大，公司目前大部分項目都是通過公開招投標方式獲得，沒有項目的綁定，最終能不能中標還是需要看企業投標評標過程;

調研參與機構詳情如下：

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