中南建設危！在外上百億擔保，500萬“求”延期被拒

作者 | 光子軍

編輯 | 白靜

微信公眾號 | qingcaijing2020

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資金鏈危

4月11日，中南建設（000961）（000961.SZ）在股市收盤后，連發了11條公告，為何？

簡單總結起來就是：評級機構東方金誠國際信用評估有限公司對中南建設原本的主體信用評級是AA+，但一個多月前突然下調到了AA，評級展望調整為負面，相關債項信用等級下調至AA。

評級的下調，觸發了投資人保護機制。按照募集說明書相關要求，需要召開持有人會議。

于是，中南建設在4月7日“針對它在深圳證券交易所交易的6只公司債券分別召開了債券持有人會議”，債券人豁免中南建設的違約責任了嗎？債權人給出的答案是，幾個億拿不出可以理解，幾百萬都拿不出了？

據公告，根據有關債券持有人會議決議，“19中南03”、“20中南 02”、“21中南01”債券持有人會議審議通過了關于豁免發行人違約責任的議案。而“17中南01”、“19中南02”和“20中南01”債券持有人會議未通過關于豁免發行人違約責任的議案。

也就是說，6只債券里面，債權人同意其中3只豁免違約責任，不同意另外3只豁免違約責任。

債權人同意豁免的3只債券均在億元級別，合計應兌付金額達24.62億元。具體來看，“19 中南 03”，存續金額5.62億元；“20 中南 02”，存續金額9億元；“21 中南 01”，存續金額10億元。

近25個億，對當今的房企來說并不是一筆小數目，債權人對中南建設給出高度理解，畢竟立馬還錢也是難以做到。

然而，公告中還存在著一個小“驚喜”，中南建設在公告中將“19中南03”存續金額誤寫成了562億元。

剩下的3只債券，因為債權人們不同意，中南建設在公告里宣稱，公司將提前兌付“17中南01”，存續金額100萬元；“19中南02”，存續金額203萬元、“20中南01”， 存續金額192億元，3只債券合計存續總金額495萬。

不足500萬的債券，中南建設開口申請豁免違約責任，要求延期償還。債權人自然是不理解中南建設身為千億房企，連這500萬為什么還要延期再還？故此投了反對票。

彼時有網友調侃，真是“臉大不嫌寒磣”。而這3只百萬債券被投反對票后，也說明了中南建設資金鏈“危”，暴雷或許就在眼前。

僅在上個月，中南建設旗下多家公司股權被司法凍結，江蘇中南建設集團上海投資發展有限公司5048.182648萬股，執行法院是上海奉賢區人民法院，凍結時間3年；以及1月份存3家公司股權被凍結，聯儲證券8697萬股，上海數據交易中心有限公司1500萬股，蘇州開平房地產開發有限公司2000萬股，執行法院均是山東青島市嶗山區人民法院，凍結時間3年。

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以債還債

事實上，擔保問題依然是懸在中南建設頭頂的達摩克利斯之劍。

接連兩日，中南建設先后發布公告表示為子公司進行高額擔保。4月12日，中南建設發布關于為金瑞盛達等公司提供擔保的進展公以上3筆擔保合計涉及擔保金額為9.2億元。4月13日，中南建設為2家全資子公司中南建筑和南通康民提供合計1億元擔保。

而頻繁為子公司擔保的背后，是中南建設以股權投資為名義的融資，據了解這些股權投資行為多數設置了回購期限。

截至2022年3月中旬，中南建設及控股子公司對外擔保余額已達到544.89億元，占到最近一期經審計歸屬于上市公司股東的股東權益的189.85%。其中130.98億元為中南建設及其控股子公司對合并報表外主體提供的擔保余額，盡管目前中南建設表示尚未發生涉訴擔保及逾期情形，但擔保風險系數無疑在增大。

融資背后卻是潛藏的債務危機。

據統計2022全年，中南建設待償還國內信用債本金合計43.62億元，離岸債券2.23億美元。而在今年6月份，中南建設分別有1.5億美元、0.93億美元離岸債券到期，6月23日，一筆本金為12億元的境內債券面臨回售。此外，中南建設分別有18億元、5.62億元的境內債券也在今年將到贖回的節點。

根據中南建設2021年半年度財務報告，其融資結構中，銀行貸款、非銀行金融機構借款、債券等債務融資工具的融資余額為767.56億元。其中1年之內到期的金額為208.97億元，1-2年到期的金額為242.57億元。

從其披露的2021年三季報來看，中南建設應收賬款及票據合計仍有約80億元，其他應收款則高達347.22億元。

兩個月后這看似不起眼的兩筆債券，對如今的中南建設來說無疑是壓死駱駝的最后一根稻草，稍有不慎就會跌入萬劫不復的深淵。

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危起，禍來

2021年11月，中南建設被爆出多則不利消息。

11月中旬，有消息稱中南要求6級以上的員工出30萬，幫助公司渡過難關。6級員工在中南置地內部為高級經理級別，項目總以上員工。而此次的集資，需要區域、城市公司、部門認領金額，然后再由下級單位分攤到6級以上員工個人頭上。

借員工買房的由頭的全員促銷在地產行業而言，只不過是在市場不好與公司遇到現金流壓力下的老套路了。但對于已跨入2000億銷售規模門檻、位列TOP20的中南建設而言，這無異于實在宣告自身遇到了流動性困難。

此事件后，中南置地辟謠說并未強迫員工買房，但是在現金流壓力面前，希望以員工買房來幫助公司渡過行業寒冬的想法卻昭然若揭。為穩定信心高管選擇自掏腰包購買自家開發房。

12月14日，中南建設發布一則關于董監高購買公司房屋的關聯交易公告。公告顯示，中南建設董事、副總經理胡紅衛之女胡靈莉以273萬元購買中南建設持股50%的子公司南通鼎嘉置業有限公司開發的南通海門朗園項目商品房一套，房屋建筑面積132.5平方米。資料顯示，南通海門朗園項目于9月30日線上開盤，均價在2萬元/m 。

也就是說，中南建設高管們買自家房企的房子貌似沒有優惠。

另據公告，董事會決議提交股東大會審議，公司董事、監事和高級管理人員陳錦石、陳昱含、辛琦、唐曉東、胡紅衛、曹永忠、施錦華、錢軍、趙桂香、張劍兵和梁潔及其直系親屬2022年在總金額9500萬元內購買公司開發的房屋產品。

一波未平一波又起，12月初，市面上突然傳出消息稱，“中南建設被曝流動性困難，中南服務二次遞表或受影響”。彼時，中南建設還曾辟謠過中南服務二次遞表并未受到影響，稱：“中南服務早前已通過港交所聆訊，后續會擇機推進上市。”

而在1月初，華潤萬象生活就發布公告稱，以不高于22.6億元收購中南服務。（參見青財經此前《央國企并購潮啟幕 華潤萬象生活亮度出手化身接盤俠》一文）

雖未說一句缺錢，但這樁樁件件都在喊著手頭緊。

回頭看，明星經理人陳凱在推動陽光城規模的飛速成長后，又幫助中南建設迅速成長為中國房地產領域頭部企業。陳凱的加入使得中南建設從500億量級的區域房企，僅僅3年的時間就一躍而上千億門檻，在2019年就實現了2000億元的銷售額。（參見青財經此前《中南建設，何以至此》一文）

快的代價也隨之顯現，負債率高升、毛利率下滑成為了中南建設頭疼的問題。負債率由2016年的30.06%上升至2019年的309.65%。而在毛利率方面，2016年起毛利率水平為16.42%，到2019年僅是微增至16.75%。

步入2022年，年報“難產”成為了房企財報季獨特的“風景”，3月的交卷日期早已過去，中南建設卻始終沒有動靜，只留下一份業績預虧報告。

其在1月29日披露的《2021年度業績預計下降的公告》顯示，歸屬于上市公司股東凈利潤同比下降70%-90%，扣非后的凈利潤同比下降65%-90%，基本每股受益下降70%-90%。

大公國際資信評估有限公司對此表示關注并作出評價認為：中南建設2021年業績預計出現大幅下滑，將對中南建設的經營活動和信用水平產生不利影響。后續不排除會降低其主體長期信用等級或相關債券信用的評級。

而東方金誠則已將其主體信用等級下調，展望由穩定調整為負面。3 份穆迪也下調了其信用評級展望。從中南建設已披露的2021年三季報情況來看，其房地產業務和建筑業務的毛利率與去年同期相比均已呈逐步下降趨勢。

而其2022年第一季度的經營情況也并不理想，房地產業務銷售金額同比減少66.3%，銷售面積同比減少63.1%，且未有新增房地產項目。建筑業務承接項目合同金額同比減少89.5%。

然而，中南建設關于商票逾期的消息就從未停止。

近日，有媒體稱，中南建設員工表示，因為內部理財到期兌付問題，與公司在協商處理上產生了爭議。原本在去年3月集資買為期一年的理財本該到期兌付，但公司卻突然說不能兌付了，而是將本金分6個月返還，利息在本月發放。

中南建設不僅內部理財逾期，就連商票也出現了大規模逾期拒付現象。

據公開資料及上海票據交易所顯示，中南建設全國各地的商票均出現了逾期情況，個別項目已出現停工現象。據票眼小程序顯示，南通中南建設、江蘇中南建設裝飾均有商票逾期的記錄。有媒體報道稱，目前中南建設以及下屬子公司，拒付商業承兌匯票高達491筆，金額涉及9.97億人民幣。

行至于此，中南建設怕是更加難上加難。

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