新城控股的長(zhǎng)期主義：秉持雙輪驅(qū)動(dòng) 堅(jiān)守底線思維

在行業(yè)整體承壓的大背景下，2021年，新城控股（601155）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持穩(wěn)健。

3月30日，新城控股發(fā)布了2021年年度業(yè)績(jī)。

在行業(yè)整體承壓的大背景下，2021年，新城控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持穩(wěn)健。秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，企業(yè)在保持適度規(guī)模、營(yíng)收和利潤(rùn)的同時(shí)，堅(jiān)守底線思維，不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)安全性，不僅“三道紅線”邁入綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)亦得持續(xù)優(yōu)化，展現(xiàn)了一家頭部房企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

財(cái)報(bào)發(fā)布后，新城控股股價(jià)連續(xù)兩日上漲，累計(jì)漲幅超8%，投資者為新城控股的這一份成績(jī)單，投上了肯定的一票。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng) 交出穩(wěn)健成績(jī)單

長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

而從最新公布的財(cái)報(bào)基本面上看，在行業(yè)承壓的背景下，新城控股守住了基本面，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)提升。

具體來(lái)看，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2337.75億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2354.73萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元。

住宅業(yè)務(wù)在保持適度規(guī)模的情況下獲取相應(yīng)利潤(rùn)，保持了相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展。

截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長(zhǎng)17.23%。依托企業(yè)的內(nèi)生經(jīng)營(yíng)而非負(fù)債，最終實(shí)現(xiàn)了凈資產(chǎn)的持續(xù)增長(zhǎng)，展現(xiàn)出健康的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力。

同時(shí)，新城控股還為未來(lái)的發(fā)展積淀了較好的增長(zhǎng)動(dòng)能。

截至報(bào)告期末，新城控股已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)3421.88萬(wàn)平米。截至2021年末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比30%；

較高的待結(jié)轉(zhuǎn)面積，提前為新城鎖定了充足可期的未來(lái)營(yíng)收及利潤(rùn)可結(jié)算資源，而充裕的土地儲(chǔ)備，則為公司后續(xù)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。

此外，在公司雙輪驅(qū)動(dòng)的另一板塊——商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，新城控股同樣表現(xiàn)不俗。

2021年，商業(yè)板塊作為新城控股的第二增長(zhǎng)曲線持續(xù)進(jìn)階。年報(bào)顯示，2021年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.64%，表現(xiàn)優(yōu)異。2021年全年，企業(yè)新開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共計(jì)30座。

惠譽(yù)在此前覆蓋新城控股的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，新城控股旗下購(gòu)物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

尤為值得一提的是，2021年以來(lái)，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入已能完全覆蓋當(dāng)期利息支出。年報(bào)顯示，2021年，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出，約為139.36%。

在商業(yè)拓展方面，企業(yè)堅(jiān)持“輕重并舉”戰(zhàn)略，將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，既能不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模，也利于進(jìn)一步強(qiáng)化吾悅商業(yè)管理品牌形象。數(shù)據(jù)顯示，2021年，新城控股新獲取吾悅廣場(chǎng)32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。

截至2022年3月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位；公司開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到189座，進(jìn)駐全國(guó)135個(gè)城市。

此外，年報(bào)中，企業(yè)還披露了2022年的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，即全年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)為105億元。

“三道紅線”邁入綠檔 始終堅(jiān)守底線思維

在行業(yè)動(dòng)蕩的年代，安全重于一切。在這一點(diǎn)上，新城控股始終堅(jiān)守底線思維，持續(xù)夯實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)安全線。

財(cái)報(bào)顯示，2021年，企業(yè)積極響應(yīng)政策，已按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。截至報(bào)告期末，企業(yè)的在手現(xiàn)金余額為552.26億元，現(xiàn)金短債比為1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)安全性在穩(wěn)步提升。

截至報(bào)告期末，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長(zhǎng)5657.18%，且經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正，自造血能力在不斷加強(qiáng)；不僅如此，企業(yè)整體平均融資成本較上年同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，降至6.57%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到22.73%，位居行業(yè)前列。

過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大。在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新城控股還在積極開(kāi)展到期債券置換，這也使得公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化。

報(bào)告期內(nèi)，企業(yè)先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過(guò)發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。

企業(yè)通過(guò)適當(dāng)?shù)闹苯尤谫Y保障經(jīng)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定，響應(yīng)國(guó)家降杠桿、穩(wěn)預(yù)期的號(hào)召。報(bào)告期內(nèi)，成功發(fā)行首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。這也標(biāo)志著企業(yè)邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是在推動(dòng)綠色企業(yè)運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)增長(zhǎng)方面的又一里程碑。

更值得一提的是，上市以來(lái)，新城控股首次披露了其合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債，企業(yè)財(cái)務(wù)更加透明。根據(jù)2021年年報(bào)，企業(yè)合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債僅為115.13億元。

同時(shí)，今年以來(lái)，新城控股多次提前償還債務(wù)、公司高管也宣布增持公司債券，還于年報(bào)發(fā)布當(dāng)日宣布啟動(dòng)回購(gòu)計(jì)劃。

具體來(lái)看，今年2月，企業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心，并結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷(xiāo)。而早在去年11月，企業(yè)就已經(jīng)提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

3月9日，企業(yè)宣布以自有資金提前完成2019年公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

3月18日，企業(yè)再次發(fā)布公告稱(chēng)，基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，同時(shí)為積極維護(hù)公司債券價(jià)格穩(wěn)定，切實(shí)保護(hù)投資者利益，新城控股部分董事和高級(jí)管理人員將按交易場(chǎng)所交易規(guī)則，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)企業(yè)發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購(gòu)買(mǎi)總規(guī)模不超過(guò)2000萬(wàn)元存續(xù)的公司債券。

3月30日，企業(yè)又?jǐn)M以不低于1億元、不超過(guò)2億元人民幣的自有資金，回購(gòu)公司股份。

這些行為體現(xiàn)了企業(yè)管理層對(duì)于公司前景的信心，也展現(xiàn)了公司資金上的實(shí)力和底氣以及償債的能力和意愿，對(duì)投資者及行業(yè)產(chǎn)生了積極、正面的影響。

目前，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評(píng)級(jí)。其中，惠譽(yù)和標(biāo)普的長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)均為“BB+”，穆迪的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）維持在“Ba1”，均位于行業(yè)較高評(píng)級(jí)水平。中誠(chéng)信國(guó)際和聯(lián)合資信均維持企業(yè)主體及相關(guān)債項(xiàng)的AAA評(píng)級(jí)。

穿過(guò)風(fēng)雨才能擁抱未來(lái)。正如新城控股董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上所言，“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)”。在充分夯實(shí)穩(wěn)固安全的基本面之下，眼下的新城控股正走在迎接春天的道路上。

關(guān)鍵詞：