多銀行發力房企項目并購金融服務

記者2月17日從興業銀行（601166）獲悉，根據市場需求和業務發展需要，該行計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。記者注意到，近期，平安銀行（000001）、浦發銀行（600000）等均啟動了房地產并購主題債券的發行，與此同時，招商銀行（600036）也與多家房企達成戰略合作，擬為地產并購相關業務提供綜合金融服務。

業內人士認為，監管鼓勵金融機構通過穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度等為房地產并購營造良好的融資環境，助力化解房地產市場風險。與此同時，全國性商品房預售資金監管規范化等政策的落地，也將在一定程度上緩解房企資金壓力。

目前來看，房企合理融資需求得到滿足，市場預期逐步好轉。但應該認識到，房地產“去金融化”大方向不會改變，房企高負債、高杠桿、高周轉發展模式再無空間。

銀行房地產并購主題債券陸續發行

興業銀行表示，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。未來，將持續加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監控，充分發揮項目并購在防范化解房地產企業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用。

事實上，在此之前，平安銀行也啟動了首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。平安銀行表示，將重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，有效支持房地產企業通過并購防范債務風險及推動行業結構優化。浦發銀行日前也在銀行間債券市場發布公告，于1月21日簿記發行房地產項目并購主題債券，本期債券規模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。

除了通過發行相關主題債券的方式來專項募集資金，也有銀行與房地產企業簽署并購融資戰略合作協議，支持相關房地產項目并購貸款投放。

今年1月25日，招商銀行股份有限公司與房地產企業華潤置地有限公司、下屬公司華潤萬象生活有限公司分別簽署并購融資戰略合作協議，并購融資額度達230億元。2月14日，招商銀行與大悅城（000031）控股集團股份有限公司簽署地產并購融資戰略合作協議，在該框架協議中，招行將優先為大悅城提供地產并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。

招商銀行有關人士稱，在確保項目合法合規的前提下，招商銀行將加強投放力度，大力支持優質房地產企業對出險及壓力房地產企業優質項目的并購投融資業務發展。

監管鼓勵為房企項目并購提供金融服務

銀行的上述舉措正是為了響應監管的相關要求。去年12月，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》）。《通知》從穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為并購營造良好的融資環境，助力化解房地產市場風險、促進行業出清。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾此前在新聞發布會上表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

“從長遠看，通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利于高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利于形成房地產新發展模式，促進房地產業的良性循環和健康發展。”他說。

接近監管部門人士也強調，《通知》主要是為了支持重點房地產企業項目的并購，不是為了并購出險房地產企業的股權或房地產企業本身。

華泰證券研究所研究員張繼強表示，監管層政策鼓勵房企項目承債式收并購，從目前來看，潛在標的將主要圍繞在一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合營聯營、股權結構清晰的民營企業項目。對于優質房企尤其是國企，并購融資的新突破有望給其負債端適度“松綁”。對于出險企業，并購融資帶來流動性改善的機會。

從目前來看，房企并購多呈現為單項重資產并購或優質輕資產并購。獲得招行融資支持后，華潤方面已經開啟“買家”模式。在華潤獲得招商銀行230億元融資額度后，該資金將全部用于收并購業務。目前，已有華潤萬象生活10.6億元并購禹洲物業、22.6億元并購中南服務等兩個項目落地。

房企合理資金需求正被滿足

值得注意的是，除了并購貸款業務外，在加大債券融資支持力度方面，《通知》也明確，支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。

此前交易商協會舉行房地產企業代表座談會稱，將優先支持符合房地產調控政策的企業注冊債務融資工具，用于并購項目或已售在建項目建設。1月27日，萬科A在銀行間市場發行了今年首期30億元中期票據。據悉，此次發行利率為2.95%，主體和債項評級結果均為AAA，擬用于商品房項目建設。另外，招商蛇口（001979）2022年度第一期中期票據（并購）已于1月24日成功發行，注冊金額累計為30億元，注冊額度有效期為2年。

業內人士表示，房企的合理資金需求正在得到滿足，市場預期逐步改善。克而瑞研究中心報告顯示，2022年1月，100家典型房企的融資總量929.46億元，環比上升26%；從融資成本來看，1月100家典型房企新增債券類融資成本為4.53%，較2021年全年下降0.76個百分點。

另外，近日，住建部等相關部門下發了關于全國性的城市商品房預售資金監管相關意見。文件明確預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金可以由房企提取使用。有業內人士表示，此前有部分城市出現了對預售資金過度收緊的情況，上述政策加強了預售資金管理的規范性，提高了靈活性，有助于房企合理安排使用資金、穩健經營，是保持房企資金的適度流動性、引領行業走出低谷的重要措施。

業內人士表示，房企整體現金流將得到一定緩解，但房地產“去金融化”大方向不會改變，房企高負債、高杠桿、高周轉發展模式再也沒有空間，收縮規模成大勢所趨。這也意味著，房企仍需主動發力，及早降低自身風險。

關鍵詞： 并購 項目