自去年下半年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇加速，一向“嗅覺”靈敏的上海樓市不僅快速回漲，此后房價(jià)的跳漲速度和幅度，用“滾燙”來形容并不為過，尤其是今年以來，“千人搖號(hào)”“毀約”“2小時(shí)漲價(jià)40萬元”等詞條，更是刷屏各大互動(dòng)平臺(tái)。

不過，隨著近期住建部赴上海調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況，以及上海先后出臺(tái)一系列頗為嚴(yán)苛的調(diào)控政策后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)上海樓市短期交易縮水將是大概率事件。

新政為樓市“降溫”

回看2020年的上海房地產(chǎn)市場，彼時(shí)市場曾預(yù)測上海樓市會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)走低態(tài)勢，然而從實(shí)際情況來看，超過了市場預(yù)期。

據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新建房屋銷售面積1789.16萬平方米，比上年增長5.5%。其中，住宅銷售面積1434.07萬平方米，增長5.9%;與此同時(shí)，二手房市場同樣成交火熱。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，全市存量房網(wǎng)簽面積2495.43萬平方米，比上年增長19.9%。其中，存量住宅網(wǎng)簽面積2246.23萬平方米，增長24.4%。疫情后，積壓的購房需求釋放，存量住宅交易量上升，為近四年最高。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ジ嬖V《證券日報(bào)》記者，2020年，上海樓市火熱的核心原因主要在于以下四個(gè)方面：一是2020年3月份起，上海市全面實(shí)施“公民同招”、民辦學(xué)校搖號(hào)入學(xué)。新政之下，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房價(jià)格跳漲，整體抬升了二手房市場熱度;二是受舊區(qū)改造提速影響，創(chuàng)造了大批的增量購房需求，并有強(qiáng)勁購買力支撐;三是基于貨幣政策相對寬松的大環(huán)境，市場預(yù)期核心城市資產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上漲，由此使得改善性需求持續(xù)釋放;四是受新房、二手房價(jià)格倒掛影響，“打新”市場持續(xù)火爆。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新入市項(xiàng)目中，四成以上認(rèn)籌率超過100%。徐匯、長寧、靜安等核心區(qū)域火爆“打新”蔚然成風(fēng)，七成以上項(xiàng)目認(rèn)籌率超過100%，匯成南街里中簽率更是低至7.8%。

正是在這樣的背景之下，今年1月21日，上海市住建委等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應(yīng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、“無房家庭”家庭優(yōu)先搖號(hào)、加強(qiáng)信貸資金管理等方面升級(jí)樓市調(diào)控政策。不僅如此，距離新政發(fā)布后僅4天，上海又將法拍房納入限購范圍。

對于去年剛?cè)〉蒙虾艨凇⒛壳霸谀惩ㄐ蓬愌肫笙聦俟竟ぷ鞯男?化名)來說，談及在上海看房的經(jīng)歷，他表示：“可能是新政出來后滿2年不滿5年的房源減少了挺多，再加上稅費(fèi)的提高，我看的這片兒區(qū)域二手房價(jià)格確實(shí)不再飛漲了。”他還表示，現(xiàn)在已經(jīng)能看到新政落地后的效果了。

二手房市場率先調(diào)整

事實(shí)上，針對此次上海出臺(tái)的樓市調(diào)控新規(guī)，在易德資本投資總監(jiān)蔣錚鶴看來，從全國范圍內(nèi)看，都屬于需求端較嚴(yán)格的政策。

如新規(guī)提出，上海將嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算;同時(shí)，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

“從內(nèi)容上看，離異3年內(nèi)購房按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算、增值稅免征年限由2年升級(jí)為5年等舉措，不僅直指近期上海樓市中亂象，更是大大打擊了投資客的炒房熱情。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《證券日報(bào)》記者，如果是投機(jī)性質(zhì)的買房，一般持有年限基本在2年至5年間，而此次上海新政將增值稅免征年限提高至5年，無疑大幅降低了炒房獲利空間，并且在未來的2年至3年中，由于房地產(chǎn)市場的走向仍具有一定不確定性，可以說風(fēng)險(xiǎn)程度也在持續(xù)增加，所以此舉對炒房客來說，“殺傷力”頗大。

具體來看，以一套900萬元買進(jìn)價(jià)、1000萬元賣出價(jià)，且房屋購買年限已滿兩年、未滿五年的非普通住宅房源進(jìn)行測算，按照原增值稅的計(jì)算方法僅需繳納5萬元增值稅，其獲利空間為95萬元，但按現(xiàn)在新的增值稅計(jì)算方法計(jì)算，需要繳納的增值稅驟然提高至50萬元，而此時(shí)的獲利空間僅剩50萬元。

“5萬元和50萬元是稅費(fèi)做對比，這就是十倍的差距，這樣意味著投資者炒房的利潤將被抹去大部分，自然極大地降低或者說挫傷了投資者的炒房積極性。”盧文曦稱，從新政落地后的情況來看，相比新房市場稍顯遲滯的反應(yīng)，上海二手房市場確實(shí)已有所降溫。

據(jù)上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(1月25日至1月31日)，上海二手房新增掛牌量直接跳水，降到1萬套以內(nèi)，為9543套，環(huán)比減少26.7%。要注意的是，以往二手房新增掛牌量的波動(dòng)僅在上下5%的幅度內(nèi)震蕩，很少看到諸如上周這般明顯縮水的情況;與此同時(shí)，掛牌價(jià)格也出現(xiàn)回落，環(huán)比下跌約4個(gè)百分點(diǎn)。

盧文曦表示，僅從上海房地產(chǎn)市場看，兩周前出現(xiàn)調(diào)控政策拐點(diǎn)，上周市場拐點(diǎn)也同步出現(xiàn)，后續(xù)可以預(yù)期的是，短期上海樓市仍呈現(xiàn)出僵持博弈之勢，疊加即將到來的春節(jié)假期影響，市場交易縮水將是大概率事件。整體上看，預(yù)計(jì)上海樓市新政將持續(xù)發(fā)揮效應(yīng)，而市場預(yù)計(jì)還會(huì)有1個(gè)月至2個(gè)月的消化時(shí)間。

小劉也表示：“買房子畢竟是大事，馬虎不得。快過春節(jié)了，看著現(xiàn)在的上海樓市價(jià)格較之前相比，確實(shí)有好一些好轉(zhuǎn)，所以我還會(huì)繼續(xù)看房子，但應(yīng)該要在春節(jié)后。現(xiàn)在我的家人也在全力幫忙研究價(jià)格問題，希望年后我們有更大的議價(jià)空間。”

有銀行稱額度吃緊

值得關(guān)注的是，隨著近期上海樓市調(diào)控政策的升級(jí)，緊隨而至的房貸新規(guī)也為上海樓市再束一道“緊箍咒”。

1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等方面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，本輪上海樓市火熱，除了與“打新”潮、學(xué)區(qū)房回購潮有關(guān)系外，經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場更是不可忽視的重要原因。此次上海出臺(tái)信貸監(jiān)管政策，一方面能為樓市調(diào)控提供較為重要的援助力，另一方面也代表著此次上海樓市調(diào)控正在明顯增加力度。

“過去，國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款主要看購房者提供的收入證明，但坦白講，收入證明造假一直都如頑疾般存在，信貸管控也很難做到真正且完完全全地嚴(yán)格。”張大偉認(rèn)為，如果此次上海在個(gè)人住房信貸方面能真正嚴(yán)查，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將很快降溫。所以，銀行對此政策的落地執(zhí)行情況如何，對于后續(xù)的上海房地產(chǎn)市場走勢來說，將有重要影響力。

當(dāng)然，除了銀行“自查”外，受去年年底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》影響，銀行方面確實(shí)也在收緊房貸額度。

近日，當(dāng)記者以購房者身份向上海地區(qū)多家股份制銀行貸款部工作人員咨詢房貸問題時(shí)，一家規(guī)模頗大的股份制銀行工作人員告訴《證券日報(bào)》記者，盡管該行首套個(gè)人住房貸款利率暫無變動(dòng)，仍為LPR+60基點(diǎn)，即年利率5.25%，但目前該行已暫停受理個(gè)人二手房房貸業(yè)務(wù)。

據(jù)該工作人員透露：“目前我行的房貸額度確實(shí)不太夠了，不過到4月份左右，預(yù)計(jì)這一情況會(huì)恢復(fù)正常。”

當(dāng)記者再次致電另一國有股份制銀行時(shí)，該行工作人員表示，目前該行仍可受理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，且首套個(gè)人房貸利率仍維持不變。但談及具體的放款周期時(shí)，該工作人員稱，較之前的時(shí)間確實(shí)有所延長，而延長的這一部分時(shí)間，包括查房、查征信等時(shí)間變長，銀行審貸周期變慢，以及在處理二手房個(gè)人房貸時(shí)，對前一貸款人結(jié)貸與當(dāng)下貸款人放貸交易流程變慢等諸多方面。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，銀行通過強(qiáng)化對個(gè)人住房貸款的審批，一方面可以從源頭打擊炒房苗頭，封堵非理性購房行為，另一方面，對穩(wěn)房價(jià)也將在側(cè)面起到積極的作用。