Mysteel：警惕房地產(chǎn)市場可能陷入“L”型增長

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摘要：據(jù)中指院數(shù)據(jù)，10月樓市整體成交表現(xiàn)不佳。雖然今年以來，特別是9月底，多個監(jiān)管部門集中出臺全國普惠性政策，降低購房成本，穩(wěn)定市場預(yù)期，但當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進一步拖累市場恢復(fù)節(jié)奏。我們預(yù)計在大會之后，仍將有針對房地產(chǎn)需求端的刺激政策出臺。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，同時防止具有收縮效應(yīng)的政策滯緩預(yù)期修復(fù)的速度。當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。政策修補僅能夠加快房地產(chǎn)市場“見底”，并不能使房地產(chǎn)市場快速企穩(wěn)反彈。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負面外溢效應(yīng)之大，特別是再次嚴(yán)重沖擊了居民的消費預(yù)期，房地產(chǎn)市場的見底時間恐將會延后至明年上半年，而且可能是長期處于“L”型的低迷狀態(tài)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，10月樓市整體成交表現(xiàn)不佳。環(huán)比下降，二線城市降幅明顯；整體同比下降2成。分城市來看，三線城市環(huán)比略有上漲。土地方面，10月，監(jiān)測城市總體供應(yīng)量環(huán)比回落，成交量同比降逾一成。

9月底，多個監(jiān)管部門集中出臺全國普惠性政策，降低購房成本，穩(wěn)定市場預(yù)期。10月，報告強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。會后，監(jiān)管部門密集表態(tài)。央行、外匯局強調(diào)更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。銀保監(jiān)會明確強化金融穩(wěn)定保障體系，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。其實，10月以來多地跟進落實相關(guān)舉措，據(jù)中指院統(tǒng)計，當(dāng)前已有超20城下調(diào)首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等二線城市，超百城下調(diào)首套公積金貸款利率。

今年以來特別是9月房地產(chǎn)政策層面迎來三大利好后，雖不能快速扭轉(zhuǎn)“房價下跌”的預(yù)期，但是促進成交量持續(xù)改善的可能性比較大。從居民中長期貸款這個金融領(lǐng)先指標(biāo)來看，7月、8月和9月同比降幅分別為62.6%、37.6%和-25.9%，降幅顯著縮小。同時考慮到商品房成交量在年底季節(jié)性走強的特征，商品房成交量有望逐步走出谷底，同比降幅逐步收窄。

特別是2022年9月抵押補充貸款（PSL）凈新增1082億元，這是自2020年初以來央行再度啟用PSL工具，此前用于棚改貨幣化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL來源的資金有成本低、期限長、來源穩(wěn)定等特點，表明了國家對保交付、修復(fù)行業(yè)的決心，將促進市場預(yù)期穩(wěn)定、信心修復(fù)。

但當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進一步拖累市場恢復(fù)節(jié)奏。若短期多地疫情反復(fù)態(tài)勢延續(xù)，嚴(yán)格的疫情防控舉措下，預(yù)計房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的時間還將繼續(xù)延后。我們預(yù)計在大會之后，仍將有針對房地產(chǎn)需求端的刺激政策出臺。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期內(nèi)通過刺激銷售的方式恐難以改善消費者預(yù)期。政策修補僅能夠加快房地產(chǎn)市場“見底”，并不能馬上使得房地產(chǎn)市場企穩(wěn)反彈。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負面外溢效應(yīng)之大，特別是再次嚴(yán)重沖擊了居民的消費預(yù)期，房地產(chǎn)市場的見底時間將會延后至明年上半年，可能是長期處于“L”型的低迷狀態(tài)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 刺激作用 刺激政策