近期，房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）發(fā)布三季度業(yè)績(jī)公告。第三季度，貝殼總交易額（GTV）達(dá)7367億元（人民幣，下同），凈收入同比增長(zhǎng)2.1%至231億元，凈利潤(rùn)7.47億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)12.86億元，整體業(yè)務(wù)基本盤(pán)保持韌性，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

(相關(guān)資料圖)

拆解貝殼的財(cái)報(bào)，2025年第三季度，貝殼以家裝家居、房屋租賃服務(wù)等為代表的“第二曲線(xiàn)”業(yè)務(wù)持續(xù)放量，其中房屋租賃業(yè)務(wù)收入達(dá)57億元，增速高達(dá)45.3%，實(shí)際貢獻(xiàn)超過(guò)1億元的利潤(rùn)，“二賽道”成為公司應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)的重要支撐點(diǎn)。

分析背后原因，在租賃等新業(yè)務(wù)上，AI已不再是輔助工具，而是重塑業(yè)務(wù)模式的“新生產(chǎn)資料”。貝殼通過(guò)長(zhǎng)期的研發(fā)投入，通過(guò)AI重構(gòu)作業(yè)流程和釋放組織效能，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)層面的兌現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了“研發(fā)投入-提升服務(wù)效能-商業(yè)回報(bào)”的正向循環(huán)。

堅(jiān)定長(zhǎng)期研發(fā)投入

從ChatGPT到DeepSeek，AI的效率和進(jìn)化速度已經(jīng)被充分證實(shí)，隨著AI應(yīng)用接入各行各業(yè)，科技驅(qū)動(dòng)效能提升正逐步顯現(xiàn)。

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻變革，進(jìn)入存量時(shí)代。提升效能目前已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，其核心在于應(yīng)對(duì)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向效率驅(qū)動(dòng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，通過(guò)技術(shù)重構(gòu)服務(wù)流程、提升人效與客戶(hù)體驗(yàn)，從而在存量市場(chǎng)中構(gòu)建可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

對(duì)貝殼而言，AI不僅是技術(shù)工具，更被放在了頂層設(shè)計(jì)的地位。這種理念源于對(duì)行業(yè)最本質(zhì)的認(rèn)知：居住服務(wù)的核心是 “人對(duì)人的信任傳遞”，而AI的價(jià)值在于放大服務(wù)者的能力而非替代。

在貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東看來(lái)，“大組織似乎天然以犧牲效率換取規(guī)模，我們現(xiàn)在要去挑戰(zhàn)這個(gè)悖論，這就是我們?cè)鲩L(zhǎng)新范式的起點(diǎn)。AI作為一種新的生產(chǎn)資料投入生產(chǎn)關(guān)系之中，對(duì)原有的生產(chǎn)資料替換效率其實(shí)是越來(lái)越強(qiáng)。這些都是實(shí)現(xiàn)人店規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定下，做效率提升的可能性。”

堅(jiān)定擁抱AI等技術(shù)的背后離不開(kāi)貝殼大量真金白銀的投入。今年前三季度公司研發(fā)費(fèi)用達(dá)18.65 億元，其中第三季度研發(fā)費(fèi)用6.48億元，同比增長(zhǎng)13.2%。自2023年第四季度起，貝殼已連續(xù)八個(gè)季度實(shí)現(xiàn)研發(fā)費(fèi)用同比正增長(zhǎng)，從美股上市至今累計(jì)研發(fā)投入已突破140億元。按照管理層的最新表態(tài)，貝殼還將在AI應(yīng)用上持續(xù)推進(jìn)，那么研發(fā)費(fèi)用大概率還將保持增長(zhǎng)。

據(jù)悉，貝殼從2022年開(kāi)始嘗試AI在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，到如今貝殼將大數(shù)據(jù)與AI深度融入居住服務(wù)場(chǎng)景，從房源管理、客戶(hù)匹配到交易流程優(yōu)化，AI應(yīng)用已滲透至公司全業(yè)務(wù)鏈條。加大AI研發(fā)投入，貝殼讓科技融入各個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景并且取得明顯的服務(wù)效能提升，構(gòu)建起了技術(shù)與服務(wù)的雙重護(hù)城河。

例如，在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，截至今年三季度末，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來(lái)客”已覆蓋41.4萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，其AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，有效提升了客戶(hù)委托及維護(hù)轉(zhuǎn)化率。AI智能助手“好客”識(shí)別高質(zhì)量商機(jī)，識(shí)別比例雖僅占平臺(tái)總商機(jī)的個(gè)位數(shù)，卻貢獻(xiàn)了超50%的成交量。

針對(duì)傳統(tǒng)家裝設(shè)計(jì)流程效率低、方案修改成本高、業(yè)主需求表達(dá)不具象等問(wèn)題，貝殼推出“AI設(shè)牛”等工具，利用AIGC技術(shù)與自研“夢(mèng)想家”大模型，通過(guò)拍照生圖、戶(hù)型生圖等功能快速生成裝修效果圖。這極大提升了消費(fèi)者體驗(yàn)和服務(wù)者效率，有效推動(dòng)家裝行業(yè)向智能化、個(gè)性化方向發(fā)展。

整體而言，在這輪技術(shù)變革中，貝殼通過(guò)AI重構(gòu)作業(yè)流程和釋放組織效能，推動(dòng)公司從依賴(lài)規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向以“效率驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)”的新路徑。

租賃業(yè)務(wù)回報(bào)凸顯

今年三季報(bào)表明，以AI為主的長(zhǎng)期研發(fā)投入已轉(zhuǎn)化為實(shí)在的經(jīng)營(yíng)成效，其中租賃服務(wù)業(yè)務(wù)是技術(shù)落地最徹底、成效最顯著的板塊。

2025年前三季度，公司房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入164.89億元，占總收入的比重達(dá)到22.78%，已經(jīng)超過(guò)2024年全年的143.34億元。第三季度，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)收入達(dá)57億元，同比增長(zhǎng)45.3%，在城市層面實(shí)現(xiàn)扣除總部費(fèi)用前的盈利，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升4.3個(gè)百分點(diǎn)至8.7%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)占毛利的比例創(chuàng)歷史新高，實(shí)際貢獻(xiàn)超過(guò)1億元的利潤(rùn)。

而拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，從2020年美股上市至今，貝殼的收入在“一體三翼”的戰(zhàn)略指引下發(fā)生了明顯的結(jié)構(gòu)變化：其中房產(chǎn)交易服務(wù)仍然穩(wěn)固基本盤(pán)，而家裝家居、租賃服務(wù)等共同構(gòu)成了驅(qū)動(dòng)公司長(zhǎng)期發(fā)展的雙輪引擎，其中租賃服務(wù)業(yè)務(wù)迅速起量、持續(xù)擴(kuò)大，已經(jīng)成為公司利潤(rùn)新的造血點(diǎn)。

長(zhǎng)期以來(lái)，租賃行業(yè)長(zhǎng)期面臨“信息不透明、服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)、效率低下” 等痛點(diǎn)：業(yè)主擔(dān)心租金不穩(wěn)定、房屋受損，租客困擾于虛假房源、服務(wù)滯后，服務(wù)者則受制于效率低下、收入波動(dòng)。

而貝殼交出的業(yè)績(jī)答卷表明，通過(guò)AI技術(shù)構(gòu)建的全鏈路數(shù)字化系統(tǒng)，將服務(wù)品質(zhì)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率打造成了貝殼惠居的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

具體來(lái)看，在房屋租賃服務(wù)方面，貝殼嘗試通過(guò)AI能力重構(gòu)業(yè)務(wù)流程及運(yùn)營(yíng)鏈路。在收房、招租、房屋管理和庫(kù)存管理等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，探索由平臺(tái)AI主導(dǎo)的策略升級(jí)與運(yùn)營(yíng)輔助，實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)區(qū)域人效、招租去化率提升。并在客戶(hù)服務(wù)端搭建智能服務(wù)體系，由AI助手為業(yè)主和租戶(hù)提供線(xiàn)上全天候服務(wù)，反應(yīng)及時(shí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)需求線(xiàn)上解決率高，客戶(hù)體驗(yàn)改善。

例如，今年7月貝殼惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品質(zhì)分，基于AI模型、貝殼房源與用戶(hù)需求大數(shù)據(jù)打造，建立了租賃房源品質(zhì)的量化識(shí)別與評(píng)估體系，從數(shù)據(jù)上明晰“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

值得關(guān)注的是，AI的價(jià)值在租賃業(yè)務(wù)中已經(jīng)兌現(xiàn)。租賃業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程智能運(yùn)營(yíng)，如在收房端，AI實(shí)現(xiàn)人店盤(pán)的網(wǎng)格化高效匹配，并主導(dǎo)定價(jià)、洽談、審核等流程，收房人效提升13%；在出房端，實(shí)現(xiàn)AI智能托管和精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)去化，年節(jié)省成本過(guò)億。第三季度，資管經(jīng)理月人均在管房源超過(guò)130套，去年同期為超90套。

在服務(wù)鏈的生態(tài)共建上，則通過(guò)“六芒星”分工體系（資管經(jīng)理、租務(wù)管家等六大角色協(xié)同）提升服務(wù)效率，并計(jì)劃通過(guò)平臺(tái)開(kāi)放引入更多合作伙伴。

正如貝殼高級(jí)副總裁、貝殼惠居CEO王擁群所說(shuō)，“大租賃時(shí)代的核心是‘讓租住成為一種生活方式’。貝殼惠居的目標(biāo)不是‘獨(dú)善其身’，而是與行業(yè)共建生態(tài)，通過(guò)模式創(chuàng)新、服務(wù)延伸與生態(tài)構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)從單純交易向綜合服務(wù)的轉(zhuǎn)型。”

貝殼租賃業(yè)務(wù)以AI筑基，堅(jiān)持服務(wù)+效率的創(chuàng)新實(shí)踐證明，當(dāng)行業(yè)從“交易驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)驅(qū)動(dòng)”，貝殼探索出的不僅是一套可復(fù)制的商業(yè)模式，更是作為引領(lǐng)者帶動(dòng)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行更深層更系統(tǒng)的生態(tài)變革。貝殼正在重新定義“好房子、好房東、好服務(wù)”的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

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