新華財(cái)經(jīng)北京7月7日電（康耕甫） CBRE世邦魏理仕6日發(fā)布的《2023年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示，今年上半年，北京市寫字樓市場(chǎng)TMT、能源基建類需求向好，新興區(qū)域成北京市去化主力；零售物業(yè)市場(chǎng)供給側(cè)轉(zhuǎn)型壓力升級(jí)，客流復(fù)蘇帶動(dòng)市場(chǎng)活力，租金止跌回穩(wěn)。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、資深董事孫祖天向新華財(cái)經(jīng)表示，2022年上半年北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好，各板塊呈現(xiàn)出一些結(jié)構(gòu)性差異，比如倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)中，受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等原因影響，高標(biāo)倉儲(chǔ)需求強(qiáng)勁，傳統(tǒng)倉儲(chǔ)空置率難以改善，而在高標(biāo)倉儲(chǔ)中，北京及環(huán)京區(qū)域表現(xiàn)又有所不同。

寫字樓市場(chǎng)企穩(wěn)

(資料圖片僅供參考)

CBRE數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度，位于通州區(qū)域的三個(gè)新項(xiàng)目交付使用，新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米，上半年新增供應(yīng)共完成全年總量的1/5。新項(xiàng)目未有租戶入駐，北京市空置率因而環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)至19.6%。

本季度新租交易面積總量環(huán)比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。軟件開發(fā)和電信通訊等賽道均有不錯(cuò)表現(xiàn)，TMT板塊新租需求釋放。金融行業(yè)季內(nèi)環(huán)比交易數(shù)量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴(kuò)租活動(dòng)增多，保險(xiǎn)租戶活動(dòng)以區(qū)位和樓宇升級(jí)為主。新能源、基建類國有企業(yè)的升級(jí)搬遷及擴(kuò)租活動(dòng)表現(xiàn)持續(xù)向好。

CBRE華北區(qū)辦公樓部執(zhí)行董事袁慧表示，下半年預(yù)計(jì)六個(gè)項(xiàng)目近61萬平方米的新增供應(yīng)將集中放量，分布于中關(guān)村、東二環(huán)、麗澤、奧體等區(qū)域，繼續(xù)推高空置率，租金仍會(huì)承壓下行。因多個(gè)新項(xiàng)目已啟動(dòng)預(yù)租并有大面積租戶簽約，預(yù)計(jì)市場(chǎng)下半年凈吸納量表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。

零售物業(yè)市場(chǎng)供給提速

2023年第二季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)外圍區(qū)域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城等新項(xiàng)目以較高上鋪率開業(yè)。今年上半年總新增商業(yè)零售物業(yè)體量32.7萬平方米，全部位于非核心區(qū)域，有效提升當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍及消費(fèi)水平。同時(shí)，多個(gè)老舊零售物業(yè)啟動(dòng)閉店改造，在消費(fèi)迭代與經(jīng)營壓力之下，越來越多商業(yè)體面臨轉(zhuǎn)型壓力。

季內(nèi)租賃需求穩(wěn)中有升，客流持續(xù)復(fù)蘇，尤其是節(jié)假日期間王府井、五棵松、中關(guān)村等熱門商圈客流量同比增長2-4倍。首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，新增項(xiàng)目、核心商圈及社區(qū)屬性較強(qiáng)的購物中心皆有眾多餐飲及零售的北京或區(qū)域首店落位。

CBRE華北區(qū)京西辦公室資深董事宋津樓表示，下半年預(yù)計(jì)將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結(jié)束北京零售物業(yè)市場(chǎng)近五年的新增供應(yīng)低谷。

倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)漲幅放緩

2023年第二季度，北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)無新增項(xiàng)目交付。季內(nèi)租賃成交以第三方物流為首，伴隨小部分批發(fā)零售及醫(yī)藥冷鏈需求。租戶因成本外溢搬遷的需求強(qiáng)烈，加上部分近期入市的新增項(xiàng)目由于自身特殊原因去化緩慢，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降77%僅得2.0萬平方米。

廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)入市10.2萬平方米的高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目。受益于北京需求外溢，恰逢各大頭部電商企業(yè)及第三方物流備戰(zhàn)年中大促，季內(nèi)北京市凈吸納爆發(fā)式增長至34.6萬平方米。第三方物流占據(jù)總新租交易面積的54%，電商類占38%居次，外加小部分汽配及家居制造業(yè)需求。

CBRE華北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹表示，下半年北京順義、大興空港及大興京南等子市場(chǎng)合計(jì)將迎來約32.0萬平方米的新增供應(yīng)，而廊坊和天津也分別有79.6萬及36.1萬平方米新增供應(yīng)入市。不同子市場(chǎng)因其離京距離、交通設(shè)施、關(guān)鍵行業(yè)需求強(qiáng)度、未來供應(yīng)體量等供需條件，租金表現(xiàn)將逐漸分化。

商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域差異顯著

2023年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來東升子市場(chǎng)的總體量為25.5萬平方米的一個(gè)新項(xiàng)目入市，定位人工智能、智能制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)。上半年市場(chǎng)共迎來39.6萬平方米的新增供應(yīng)，均為研發(fā)辦公屬性的物業(yè)。

本季度北京市凈吸納量2.2萬平方米，其中既有項(xiàng)目凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正。TMT新租需求超過醫(yī)藥及生命科學(xué)成為季內(nèi)市場(chǎng)主力，占比超70%，其中圍繞互聯(lián)網(wǎng)教育或云計(jì)算相關(guān)的科技企業(yè)開始釋放擴(kuò)租或升級(jí)搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學(xué)以及航空航天，裝備制造等工業(yè)品制造類亦有表現(xiàn)。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，下半年北京市預(yù)計(jì)會(huì)迎來近59.2萬平方米的新項(xiàng)目交付，近九成新項(xiàng)目集中在泛中關(guān)村集群。2023年開年以來，產(chǎn)業(yè)利好政策相繼出臺(tái)，有助優(yōu)化營商環(huán)境并推動(dòng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)新項(xiàng)目的去化。

物業(yè)投資市場(chǎng)自用需求占比近半

2023年上半年，在整體宏觀經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇的大環(huán)境下，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共有十四筆大宗交易，交易總額同比上升20%達(dá)105.1億元，其中二季度完成七筆交易共53.2億元，環(huán)比上漲2.5%。活躍度緩慢回升，但和近年平均水平仍有較大差距。

上半年近一半的交易筆數(shù)來自企業(yè)購置樓宇自用的需求，本季度生命科學(xué)及醫(yī)療健康類企業(yè)表現(xiàn)尤其活躍，分別完成位于經(jīng)開區(qū)和東升的研發(fā)辦公，以及位于望京區(qū)域的購物中心共三宗交易。近期公募REIT擴(kuò)容并將“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”納入底層資產(chǎn)范圍，在此背景下本季度零售物業(yè)交易占比65%。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示，盡管當(dāng)前交易雙方價(jià)格預(yù)期仍存在差距，但北京辦公、零售、物流等各類物業(yè)投資市場(chǎng)空前的機(jī)會(huì)窗口期已全面開啟，投資者正密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，流動(dòng)性與活躍度有望在下半年集中釋放。

編輯：羅浩

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