物管企業與地產企業綁定模式變革 萬物云赴港IPO

新華財經上海4月2日電（記者楊有宗）港交所網站顯示，萬物云空間科技服務股份有限公司遞交了招股書。這標志著萬科旗下物業和空間服務業務板塊——萬物云準備赴港IPO。從行業來看，物管企業與母集団地產企業深度綁定的經營模式發生重大變化，分拆上市成為大趨勢。

萬物云由萬科物業改名而來，官方發布準備IPO消息最早在2021年11月份。2021年11月5日，萬科公告表示，萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，擬分拆萬物云到港交所上市。

萬物云招股書顯示，募集到的資金將主要用于業務擴張、實現規模經濟；開發AioT（人工智能物聯網）及BpaaS（流程即服務）解決方案；收購或投資上下游供應鏈服務商等。

招股書顯示，萬物云目前有三大業務，分別是第一，社區空間居住消費服務，對應其萬科物業和房屋租售品牌“樸鄰”；第二，商企和城市空間綜合服務，對應其聯合戴德梁行成立的商企寫字樓物業服務品牌萬物梁行；第三，以及為推動服務標準化和智能化開發的AioT和BpaaS解決方案服務。

招股書顯示，到2021年底，萬物云住宅物業的在管面積約為6.6億平方米。在行業中僅次于碧桂園服務的7.66億平方米，行業排名第二。

萬物云目前最大單一客戶為萬科集團。2019年到2021年，來自萬科集團的銷售收入占其總收入的比例分別為12.7%、15.4%和16.1%。

2019年到2021年，萬物云營收分別為139.3億元、181.5億元和237億元；毛利分別為24.7億元、33.6億元和40.2億元。

富途證券分析稱，目前港股的物業服務及管理板塊共有52家上市公司，萬物云一旦完成上市，市值預計會穩居板塊前三，IPO市值大概率在1024億元至1721億元區間。

事實上，在業內人士看來，當前并非萬物云上市最佳時機。一方面，行業對于物業管理行業估值更加趨于理性，另一方面，恒生指數也在低點。但萬物云方面表示，分拆上市主要是由于萬物云自身已發展成熟，需要通過引入國內外機構投資者來進一步提高萬物云綜合實力，不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。

萬科在公告中表示，分拆上市有助于突出萬科在空間科技服務領域的發展優勢，提高本公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于萬科向開發、經營、服務并重的轉型發展。

萬物云赴港IPO，這也意味著排名前十的房地產企業中，未將物業部分分拆上市的萬物云和龍湖集團旗下物業板塊也都已啟動上市計劃。物管企業與地產企業深度綁定的模式發生重大變革，未來，物管企業將更多依靠自身力量參與市場競爭。

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