新一輪城市更新釋放巨大投資空間 一攬子城市更新重大項目提速開工

新一輪城市更新行動不斷推進。6月2日，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金;6月18日，重慶發布《重慶市城市更新管理辦法》;6月10日，北京發布關于實施城市更新行動的指導意見……《經濟參考報》記者注意到，近日多地城市更新行動計劃密集浮現，同時，基礎設施更新、老舊小區改造等一攬子城市更新重大項目提速開工。面對巨大的投資空間，各級財政資金、金融機構融資資金、社會資本等多元化投融資機制正加速形成。

“十四五”規劃綱要指出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。這也是“城市更新”一詞首次出現在國民經濟和社會發展五年規劃里，并上升到國家戰略層面。2021年政府工作報告提出“發展壯大城市群和都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，實施城市更新行動”。

何為城市更新?城市更新主要包括完善城市空間結構、實施城市生態修復和功能完善工程、加強居住社區建設、推進新型城市基礎設施建設、增強城市防洪排澇能力、推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。業內指出，實施城市更新行動，謀劃推進一系列城市建設領域民生工程和發展工程，有利于充分釋放我國發展的巨大潛力，形成新的經濟增長點。

“城市更新通過優化調整城市空間形態，完善城市功能，提高城市的承載能力，提升居民生活質量水平，是推進以人為本的新型城鎮化高質量發展的必然要求。隨著我國城鎮化發展從規模擴張期進入品質提升轉型期，城市更新也將成為惠民生、擴內需的重要手段。”光大證券董事總經理首席宏觀經濟學家高瑞東對《經濟參考報》記者表示。

“實施城市更新有利于推動城市中新產業、新業態的發展，激發城市新的經濟活力。同時進一步挖掘投資潛力，形成較大的投資規模。”中國銀行研究院研究員范若瀅對《經濟參考報》記者表示。

根據全國工商聯房地產商會城市更新分會調研和估算，城市更新過程中將撬動十萬億級的內需空間。

新一輪城市更新行動正提速落地。《重慶市城市更新管理辦法》指出，城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。

北京實施城市更新行動指導意見明確城市更新行動包括老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新等。近日，與之配套的《關于老舊小區更新改造工作的意見》等四個實施細則已正式印發。

此外，遼寧方面表示，將出臺城市更新先導區建設實施意見和城市更新先導區項目建設方案。日前，遼寧還發布了9項城市更新地方標準。

在各地城市更新計劃相繼浮現的同時，與之相關的一攬子重大項目建設也將提速開工。

據了解，福州市圍繞居住、交通、水環境等全面展開城市更新品質提升工作，在梳理出的921個項目當中，目前已開工項目達753個，開工率超過80%。

2021年株洲市城市更新行動計劃顯示，在基礎設施更新方面，力爭全年開工131個市政基礎設施項目，竣工157個基礎設施升級項目。作為城市更新的重要任務，今年遼寧省計劃改造的1000個老舊小區將于6月底前全部開工，年底前完成基礎改造工程。

海量的投資項目，錢從哪里來?中國城市建設研究院規劃設計院院長楊濤對《經濟參考報》記者表示，長期來看，應探索政府引導、社會資本參與、居民及其他利益相關方自主更新等可持續、多元化的方式。要加強機制創新，用好開發權轉移、容積率異地補償等方式，解決社會資本無法就地平衡問題。鼓勵社會資本參與后期運營。鼓勵居民出資，參與微更新，深入研究居民自主更新的動力來源與補償機制。

地方上也在探索。6月2日，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金，落地規模達800億元，定向投資舊區改造和城市更新。另外，北京鼓勵市場主體投入資金參與城市更新，鼓勵不動產產權人自籌資金用于更新改造，鼓勵金融機構創新金融產品支持城市更新。重慶鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產品，探索設立城市更新專項基金，合理引導居民出資參與更新改造。

范若瀅表示，在實施城市更新行動中，關鍵需要解決資金等配套問題。除發揮政府作用外，要靈活調動多方資金參與。一是鼓勵商業金融機構創新金融產品，通過債權、股權、資產支持計劃等方式解決項目資金壓力較大問題;二是提高民間資本參與積極性，破除信貸、招投標等方面的隱性壁壘;三是充分發揮資本市場、基建REITs等多種渠道的融資功能。

高瑞東指出，城市更新主要涉及城市中老舊存量物業，同時包含大量公益性項目，經營回報率較低。為了實現項目的可持續性，建設初期應充分考慮并挖掘項目經營性收益，以項目的經營收入平衡改造投入。他舉例稱，安徽在改造2600個老舊小區時，探索賦予小區特許經營權等激勵措施，吸引社會資本積極參與。

值得注意的是，業內還指出，隨著經濟發展，城市空間布局與居民生活方式不斷變化，城市更新應該是漸進式的、小規模的。

“城市更新是我國城鄉發展由增量發展向存量提質轉變的必然過程，也是不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要的重大舉措。要避免大規模改造導致容積率過高、城市風貌不協調問題，延續城市文脈，保護好歷史文化遺產。”楊濤說。

高瑞東表示，小規模的更新方式，能夠在改造過程中靈活使用資金，探索提升居民生活水平與實現經營效益的有效結合方式，實現城市更新項目的可持續性發展。