金融土地等措施系統發力：個別城市房價穩中微漲 全年以穩為主

從去年底至今，個別城市房地產市場有所升溫。對此，多地出臺了房地產市場調控政策，從打擊投機炒房，到金融和信貸政策，再到土地出讓規則的變化，調控不斷提高針對性，不斷細化，預計將對平抑個別城市樓市過熱態勢起到作用，全年樓市仍將以穩為主。

個別城市房價穩中微漲

2021年1月，70個大中城市中，新建商品住宅與上月相比價格上漲的城市有53個。二手住宅方面，北上廣深四個一線城市環比漲幅較為明顯。

伴隨市場的變化，一段時間以來，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出臺樓市調控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規凍資、圍堵經營貸、上調房貸利率等，主要是打擊與抑制市場上投機炒作行為。

從“十四五”規劃建議，到2020年底的中央經濟工作會議，再到有關主管部門的多次表態，均釋放出堅持房地產調控不動搖的信號。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，國家將堅持房地產調控政策的連續性和穩定性，穩妥實施房地產調控長效機制并在實踐中不斷優化和完善政策工具箱。

地方政府連續出臺調控措施，不斷釋放房價一旦上漲調控措施必出臺的信號。同時，調控政策在不斷打補丁，未來，調控的針對性和精準度將不斷提升。

金融和信貸調控成本輪重點

“房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”浙江工業大學副校長虞曉芬說，當前我國金融化程度過高，表現在銀行信貸投放中房地產占比高，房地產企業負債率過高，居民家庭負債率增長過快。

從去年下半年至今的房地產調控，有一個突出的特點是出臺了更多金融和信貸政策。

2020年8月，住建部等部門形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，“三條紅線”(房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1)成為規范房地產企業融資的重要規則。

2020年底，央行和銀保監會出臺《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，設置了房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限，旨在將房地產領域的金融杠桿控制在合理范圍內。

各地也通過對信貸政策的調整，加大了對購房資金的監管力度。業內人士普遍預計，房地產市場調控的主戰場轉移到金融信貸領域，會對房地產市場產生實質性的影響。加強對購房資金監管將有效抑制投資客入場并對市場看漲預期起到平抑作用。

引導土地市場理性競爭

近日，青島市自然資源和規劃局發布消息稱，為引導市場理性競爭，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱，“在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓”對于房企資金將產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現過熱現象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。同時，對于房企來說，將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。

易居研究院的政策分析文章指出，集中供地政策有助于減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩，本質上也是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現。