力拓長租公寓市場，雅詩閣中國有備而來

“擴張是企業生命的本質，無論是逆境還是順境都要不斷去突破。”雅詩閣中國董事總經理陳志商在近期的媒體見面會上堅定強調。對此，這位服務式公寓職業玩家要打什么牌，又將為后疫情時代中國住房租賃業帶來怎樣的新變局?

加碼長租公寓市場成為雅詩閣擴張計劃的核心之一。“在中國服務式公寓的十年發展過程中，早期品牌并不多，但現在正成為一個風口，將有更多企業進入，競爭這塊大蛋糕。我們未來會重點關注長租公寓及其投資。”陳志商鄭重官宣。

定制品牌 重倉長租公寓市場

于在華業務掌舵人正式戰略官宣之前，在雅詩閣進入中國的全球化品牌(雅詩閣、盛捷、馨樂庭、lyf、奧克伍德、達美庭)之外，早在2020年，雅詩閣已經開始著手中端公寓市場探索，并定制了兩個適應本土的品牌——雅遇長租公寓及其升級產品雅院服務公寓。

據邁點研究院數據顯示，2021年中國長租公寓租房群體年齡結構集中于20-39歲，且20-29歲的占比超過50%。較之2020年，2021年30-39歲租房群體占比提升了3%。伴隨中國租住生活方式的形成，年輕人買房欲望降低，租房年限延長。迎合中國消費市場需求，雅遇主要服務于當下對住宿環境有著更高要求的白領、歸國留學生和其他都市人群。而雅院作為雅遇的升級產品，兼容長短住，目標客群聚焦為小型家庭住客，為之提供舒適、便捷、高性價比的服務公寓居住體驗。

“目前雅遇主要以輕資產管理輸出的模式在發展。”陳志商介紹。

杭州和達雅遇長租公寓(下沙)

雅遇項目通常選址核心城市中人群聚集之地，為住客提供交通便利的生活。在房型規劃上多以單房公寓為主，搭配少量套房以滿足住客不同的租房需求。每個項目都配套公共設施，其中包含聯合客廳及辦公區、共享廚房、健身角、自助洗衣房等，滿足日常品質生活所需。基于目前年輕人對于寵物的喜愛，雅遇還特別設計了寵物角，并為養寵住客開辟專用樓層及專用電梯，給到最大的居住自由度。

此外，依托于微信小程序，雅遇實現了科技化的配建和強大的后勤支持。在這里，住客擁有的不僅是租來的房子，更是品質生活。

上海雅遇長租公寓(外高橋)項目效果圖

經過2年的發展，雅遇已在上海、杭州、成都、無錫、西安運營及儲備9個項目，逾3300套單元;雅院則在蘇州、重慶、深圳布局3個項目，首家品牌物業預計于明年開業。據悉，雅遇的裝配式內裝工期將比傳統裝修工期縮短30%，可以實現快速復制。

疫情期間，2年拿下12個項目對于新品牌而言是一份不錯的成績單。這充分說明了中國中端公寓市場對于兩個新品牌的期待。這背后是中國市場對于雅詩閣綜合實力的認可。

雅詩閣中國布局

作為凱德投資旗下全資子公司，雅詩閣已經在全球40多個國家的200多個城市擁有超過900家物業，整體規模超過15.3萬套(包含在建)。在中國市場，雅詩閣也已深耕了24年，并在41個城市擁有超過200家物業，市場規模達到4.4萬套(包含在建)。

“在今年前三個季度，雅詩閣旗下物業在華的長住收入持續增長，收益占比達到67%。”陳志商透露。從品牌規模、會員數量、品牌知名度和美譽度上來說，經過多年深耕，雅詩閣成為領跑者，沉淀了良好的品牌資產，并鍛造了長住市場的運營優勢。

將既有優勢復制到更為廣闊的長租公寓市場，對于雅詩閣來說并非難事，卻正是國內長租公寓迫切需要的。

回顧國內長租公寓的發展歷程，在很長一段時間內，行業因過于追求規模擴張而忽略了精細化運營的“內功”修煉，這種失衡與外部客觀因素相結合，導致了行業一度受挫。近兩年經過洗牌與重構，行業新格局漸漸成型，賽道對于長租公寓的要求更高，對各品牌來說，從哪些維度提升精細化運營水準，如何保持規模與運營的平衡，都成了重要課題。

這個層面上，雅詩閣在國際市場已經成功運營許多長租公寓和學生公寓項目，積累了成熟經驗。而雅詩閣在華的布局圍繞五大核心城市群展開，通過聚合集群力量，實現新老物業之間相互扶持，擴大品牌認知優勢的同時實現成本管控。迄今為止，在同城布局近10家物業的城市已達11座。

對比目前在國內長租市場擁有一席之地的各大本土公寓品牌，雅詩閣的寬度與深度，將成為其參與競爭的重要優勢。正如陳志商所說：“我們能為中國長租公寓市場帶來很多值得借鑒的專業化成熟經驗，助力資產增值。”這正好符合國家盤活存量資產的政策需求。

綜上，輕資產模式發展過程中，在旅宿管理層面有著深厚積淀的雅詩閣擁有先天優勢。重倉長租公寓市場，雅詩閣不僅能獲得更多資產項目運營管理的收益，擁有穩定的現金流，還能突破服務式公寓的局限，獲得市場布局及規模的有效拓展。

全鏈條資管能力，做厚價值

在中國房地產這一輪的深度調整中，雅詩閣對于長租公寓市場的重倉不是個例。據仲量聯行統計，2022年前三季度，上海大宗交易涉及長租公寓的數量較往年增勢明顯。除了本土企業，更有外資投資機構以投資增值型存量資產為主，普遍收購辦公及酒店類資產，并計劃改建為長租公寓投入市場。

毫無疑問，中國住房租賃市場將熱鬧非凡，群雄逐鹿。屆時，住房租賃市場各參與主體比拼的已經不是某一階段的租金收益，而是全鏈條綜合實力。迎合這種投資趨勢變化，住房租賃企業必須為業主投資人呈現健康的投資模型和發展預期。這個層面上，依托凱德多項信托及私募，雅詩閣也在重資產模式方面積極嘗試，獲得先發優勢。

“我們的優勢在于輕重并舉。”陳志商分析，“從資產類型來說，未來在中國會看到更多的租賃住房投資。我們正積極對接國企，進入R4地塊投資，通過我們優秀的基金組織能力和物業運營能力，進行資產有效盤活。”依托上級公司——凱德投資的“投-融-建-管-退 ”全鏈條資管能力，作為旅宿管理業務單元的雅詩閣能在“投融端”擁有更豐富的基金和資本資源，在“建”模塊具備深厚的產品規劃設計能力，而“管”正是雅詩閣的看家本領，在“退”層面，也在國際市場積累了豐富的項目經驗。

凱德投資旗下業務

伴隨租賃住房類REITs產品和保障性租賃住房REITs產品的成功發行，中國住房租賃市場已經初步形成了公寓類產品發展“開發-培育-退出-再開發”的良性循環投資模式。這為雅詩閣在中國更好的發展開辟了更廣闊空間。

“雅詩閣希望未來能夠給到市場更完整的品牌體系，更優質的體驗和服務以滿足全年齡段的客戶需求，以輸出管理的方式促進規模增長。同時，我們也會運用我們的優勢和經驗，在中國將資管整體產業鏈打造好。”陳志商補充道。目前來看，雅詩閣中國已經踏出了堅定的第一步，而階段性的目標是2023年在華運營及儲備6萬套服務公寓及酒店單元。

全力沖刺6萬套，做長收益

6萬套目標的實現，既有雅詩閣、馨樂庭、盛捷、奧克伍德等成熟品牌，也會有馨樂庭連心、lyf、雅詩閣臻選系列、達美庭、雅遇、雅院等新品牌，一個覆蓋消費者全生命周期的品牌矩陣正在中國市場穩步形成。

借力于此，雅詩閣中國有效拓寬了消費客群，從青年到老年，都能為之提供良好的服務，且也為區域城市布局提供了更多可能性。對于業主投資人來說，梯隊形的品牌矩陣能提供更多靈活性，結合不同的項目需求進行選擇。截至目前，今年雅詩閣中國團隊已經簽了20多家物業。“在接下來的2個月不到時間內，我們將全力沖刺，明年趨勢會更加強勁。”陳志商信心滿滿地表示。

這份底氣不僅來自于長租市場趨勢，更在于雅詩閣在短住市場的布局。從公寓領域跨界至酒店行業、以長短住產品結合的方式，雅詩閣將為業主及合作伙伴提供多元化選擇和收益保障。

陳志商認為，短住能帶來更高收入，為公司獲取持續增長的收益提供強大動力。“租住三個月的消費者和只住三天的消費者量級完全不同，對于不同的城市而言，消費群體對于長短租的需求也是不一樣的。” 長租市場的穩定性和短租市場的靈活性，兩者巧妙組合將幫助雅詩閣在中國市場做長收益。

結語

多年深耕經營，雅詩閣已經在中國市場競爭中形成了一系列的優勢，包括運營管理能力、品牌影響力以及會員儲備等，而且已經打造了優秀的資產退出項目。如今憑借戰略迭新，雅詩閣將對目前住房租賃市場供應進行優質長租公寓項目補充，擴大自身規模。更為重要的是，雅詩閣成熟的全鏈條資管能力將幫助更多資產項目實現有效盤活，且產生借鑒意義。

這會改變目前中國住房租賃市場的格局么?結果未可知，正如陳志商所說，對客服務及人才儲備是巨大的挑戰，“雅詩閣一直在路上，在服務滿意度上，我們積極開展顧客關懷等活動以確保品質;在人才方面，我們已經搭建了適應中國市場需求的人才培養體系，向各大項目輸出匹配的人才，創造收益。” 毋庸置疑的是，這位服務公寓職業玩家一定能為從萌芽期邁入成長期的中國長租公寓市場帶來優秀的專業經驗，我們拭目以待。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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