南京高科上半年“增收不增利”，房地產(chǎn)合同銷售額增近2.8倍

繼今年一季度業(yè)績(jī)“增收不增利”之后，南京高科（600064）（SH600064，股市6.37元，市值110.22億元）上半年繼續(xù)面臨營(yíng)收增長(zhǎng)但凈利下滑的狀態(tài)。

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8月30日晚間，南京高科公布的2023年半年度報(bào)告顯示，報(bào)告期實(shí)現(xiàn)營(yíng)收27.72億元，同比增長(zhǎng)86.6%；歸母凈利潤(rùn)11.58億元，同比下降17.58%；每股收益0.669元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率6.78%。

《》記者注意到，南京高科的主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)在上半年增長(zhǎng)迅速，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積25.09萬(wàn)平方米，同比增加2100.88%；合同銷售金額17.4億元，同比增加278.08%。

房地產(chǎn)合同銷售額增近2.8倍

南京高科以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政基礎(chǔ)建設(shè)及園區(qū)管理與服務(wù)為主要業(yè)務(wù)，占比分別為83.43%、10.61%、5.96%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2023年上半年增長(zhǎng)迅速。

上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積25.09萬(wàn)平方米，同比增加2100.88%，其中商品房項(xiàng)目銷售面積2.83萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房22.26萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額17.4億元（其中商品房銷售8.94億元、經(jīng)濟(jì)適用房8.4億元），同比增加278.08%。

報(bào)告期內(nèi)，南京高科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入231,271.75萬(wàn)元，同比增加141.30%；實(shí)現(xiàn)竣工面積21.26萬(wàn)平方米，同比增加242.90%；新開(kāi)工面積17.52萬(wàn)平方米，同比增加100.69%。

中報(bào)顯示，期內(nèi)南京高科整體營(yíng)業(yè)收入的增加主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的收入增加，相比較而言，營(yíng)業(yè)成本大幅上升127.07%至24.62億元。對(duì)此，南京高科解釋為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的低毛利率的經(jīng)濟(jì)適用房收入增加導(dǎo)致相應(yīng)的成本增加。”

值得一提的是，上半年南京高科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流減少了2.95億元，而去年同期僅減少169萬(wàn)元。對(duì)于這一變動(dòng)，南京高科稱，“公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的低毛利率的經(jīng)濟(jì)適用房收入增加導(dǎo)致相應(yīng)的成本增加。”

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率降至9.16%

從主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)看，南京高科深耕南京一地，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目收入與商品房收入相當(dāng)。南京高科指出，本期結(jié)轉(zhuǎn)的低毛利率的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占比增加，使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率減少20個(gè)百分點(diǎn)至9.16%。

盡管上半年南京高科的市政基礎(chǔ)設(shè)施城建和園區(qū)管理服務(wù)毛利率分別達(dá)到11.45%和38.84%，但這兩大業(yè)務(wù)板塊占比分別為10.61%和5.96%，高利潤(rùn)業(yè)務(wù)無(wú)法有效提升整體利潤(rùn)率。

從南京高科現(xiàn)有項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，去化狀況并不算理想，兩個(gè)純住宅項(xiàng)目邁上品院、紫堯星院均位于南京市棲霞區(qū)，其中可售面積3.15萬(wàn)平方米，目前累計(jì)銷售未能過(guò)半；一季度取證的紫堯星院，可售面積10.73萬(wàn)平方米，截至6月30日，累計(jì)銷售僅0.43萬(wàn)平方米。

財(cái)務(wù)方面，截至報(bào)告期末，南京高科資產(chǎn)負(fù)債率為51.52%；期末有息負(fù)債總額為80.7億元，占總資產(chǎn)的比例為21.5%。

作為資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良的上市國(guó)企，南京高科發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，充分利用資本市場(chǎng)等拓寬融資渠道降低融資成本。截至報(bào)告披露日，南京高科以較低利率成功發(fā)行九期超短期融資券，30億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)。報(bào)告期內(nèi)整體平均融資成本約為3.08%，較去年同期下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，南京高科方面坦言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受當(dāng)前行業(yè)整體下行的影響，銷售去化和回款不及預(yù)期。市政業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目偏少，股權(quán)投資業(yè)務(wù)也需要持續(xù)投入。同時(shí)，新項(xiàng)目的獲取與運(yùn)作也面臨著較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性相關(guān)的不確定因素。在公司現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制等條件的制約下，公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)策略效果存在未達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

“下半年將堅(jiān)持深耕區(qū)域市場(chǎng)，積極研究城中村改造等領(lǐng)域政策，謀劃高質(zhì)量業(yè)務(wù)拓展。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，密切關(guān)注并把握政策和市場(chǎng)走向，加快推進(jìn)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款；加強(qiáng)資金管理，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，通過(guò)發(fā)行多種融資工具籌措資金，拓寬企業(yè)融資渠道，持續(xù)改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格管控各項(xiàng)費(fèi)用支出，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)效。”南京高科方面表示。

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