焦點簡訊:同是剝離房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，福瑞達與奧園美谷“冰火兩重天”

福瑞達（600223）“出清”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有了實質(zhì)性進展。近日披露的公告顯示，公司及兩家全資子公司計劃出售持有的8家房地產(chǎn)公司股權(quán)、對標公司及下屬公司的全部債權(quán)，山東城發(fā)集團將以現(xiàn)金方式支付對價。截至公告日，第一批次標的資產(chǎn)已交割完成，第二批次相關(guān)股權(quán)及債券將于今年10月31日前交割完成。逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，押注醫(yī)藥大健康和化妝品產(chǎn)業(yè)的福瑞達，能否迎來業(yè)績的新增長期？而另一家從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型“美麗大健康產(chǎn)業(yè)”的奧園美谷，則深陷剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時弄出的糊涂賬，走向退市邊緣。

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剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，福瑞達業(yè)績不斷向好

從“魯商置業(yè)”到“魯商發(fā)展”再到“福瑞達”，福瑞達的股票簡稱曾歷經(jīng)幾次變更。福瑞達此前深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年，自2018年起積極推進健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包括受讓山東福瑞達醫(yī)藥集團100%股權(quán)、收購山東焦點生物60.11%股權(quán)等。

2022年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為福瑞達的業(yè)績拖累。報告期內(nèi)，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑87.44%，主要是部分健康地產(chǎn)項目產(chǎn)品計提資產(chǎn)減值2.62億元；健康地產(chǎn)結(jié)算項目主要為毛利率較低的剛需產(chǎn)品或首期銷售房源；健康地產(chǎn)個別項目規(guī)劃調(diào)整暫時停工利息費用化影響財務(wù)費，房地產(chǎn)板塊的銷售額同比下滑53.99%。而生物醫(yī)藥板塊已成為福瑞達業(yè)績的主要驅(qū)動力，報告期內(nèi)，旗下福瑞達醫(yī)藥實現(xiàn)營收26.1億元，同比增長19.64%；歸母凈利潤2.04億元，同比增長13.5%。

為優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)抗風險能力，逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，打造以醫(yī)藥、化妝品等核心業(yè)務(wù)為主的生物醫(yī)藥相關(guān)產(chǎn)品制造商公司，福瑞達決定置出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全部資產(chǎn)及負債，全面轉(zhuǎn)型。

置出的房地產(chǎn)資產(chǎn)包括福瑞達公司及下屬兩家全資子公司持有的山東省魯商置業(yè)100%股權(quán)、山東魯商新城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展100%股權(quán)、山東魯商創(chuàng)新發(fā)展100%股權(quán)等以及對上述標的公司及其下屬公司的全部債權(quán)，交易價格59.01億元。截至目前，已完成第一批次6家公司股權(quán)及債權(quán)交割，第二批次（菏澤置業(yè)、臨沂置業(yè)）相關(guān)股權(quán)及債權(quán)將于今年10月31日前完成交割。此后，福瑞達不再從事房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，全力發(fā)展醫(yī)藥大健康和化妝品業(yè)務(wù)。

今年一季度，福瑞達醫(yī)藥營收、歸母凈利潤分別同比增長19.91%、36.32%。從細分領(lǐng)域來看，化妝品板塊營收為4.73億元，同比增長12.68%；醫(yī)藥板塊實現(xiàn)營收1.43億元，同比增長59.21%。

受控股股東拖累，奧園美谷“不美麗”

另一家從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型“美麗健康產(chǎn)業(yè)”的上市公司奧園美谷，發(fā)展并不順利，轉(zhuǎn)型后的業(yè)績也不“美麗”。今年5月5日，奧園美谷被實施“退市風險警示”和“其他風險警示”，股票簡稱變更為“*ST美谷（000615）”。

奧園美谷原名為京漢股份，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，曾經(jīng)嘗試向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，卻收效甚微。2020年6月以來，隨著奧園科星成為奧園美谷新控股股東后，奧園美谷開始籌劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)事宜。2021年7月，奧園美谷將其所持京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)和蓬萊養(yǎng)老35%股權(quán)出售給奧園集團（奧園科星控股股東）旗下公司深圳市凱弦投資，交易標的作價10.2億元。截至2022年上半年底，奧園美谷已經(jīng)完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2021年以來，在加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，奧園美谷通過并購醫(yī)美服務(wù)機構(gòu)，快速切入醫(yī)美賽道。2022年，奧園美谷醫(yī)美服務(wù)板塊營收同比增長41.59%，成為該公司各版塊中營收增長最大的板塊。

然而，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時弄出的糊涂賬，也成為奧園美谷轉(zhuǎn)型路上的最大障礙。受奧園集團及其關(guān)聯(lián)公司的信用狀況和所屬行業(yè)情況影響，基于審慎原則，奧園美谷曾對2021年業(yè)績進行大幅修正，歸母凈利潤調(diào)整為-2.84億元。2022年歸母凈利潤更是大幅下至-15.83億元，同比下滑457.99%。

由于與奧園集團存在糾纏不清的債務(wù)及資金來往關(guān)系，5月23日，奧園美谷發(fā)布公告稱，已收到系列信達資產(chǎn)案件中的9個訴狀，作為被告涉及金額合計約18.92億元。針對可能承擔連帶責任等事項的預(yù)計損失，奧園美谷已計提預(yù)計負債14.77億元。奧園美谷表示，若最終為“信達案件”承擔擔保責任，則可能會因為控股股東關(guān)聯(lián)方承擔擔保責任，而形成控股股東非經(jīng)營性占用公司資金的情形。

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