陷增收不增利魔咒，保利發展依舊無緣前三

（文/張玉 編輯/馬媛媛）行業下行的背景下，央企保利也陷入了增收不增利的怪圈。

4月18日，保利發展（600048）發布2021年度報告。年內，保利發展實現營業收入2849.33億元，同比增長17.2%；不過，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤只有273.88億元，同比減少5.39%。

更值得一提的是，2021年，保利發展經營活動產生的現金流量凈額為105.51億元，比上年減少了30個百分點。

華東大區業績持續下滑

保利發展成立于1992年，是中國保利集團房地產業務的運作平臺。2006年7月，保利地產在上海證券交易所正式掛牌上市，是IPO重啟后首批企業中的第一家房地產上市公司。2018年，保利地產更名為保利發展。

2021年，保利發展實現簽約銷售額5349.29億元，同比增長6.38%；簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。

對于上半年利潤規模出現的收縮，保利發展表示，主要受地產項目利潤率下降影響。

2021年，保利發展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。

“未來隨著高價地項目陸續體現，毛利率仍將承壓。”保利發展表示。

從具體的區域布局來看，保利發展在兵家必爭之地——華東片區營收不理想。2021年，保利發展在華東片區的營業收入為454.2億元，同比減少2.96%；除此之外，華東片區毛利率為21.23%，是五個片區中毛利率最低的片區。

不止2021年，2020年，保利發展華東片區營業收入467.92億元，同比減少9.44%；華東片區毛利率減少了10.73個百分點，降至20.28%。

熟悉房地產行業歷史的人都知道，保利此前曾經被看作是萬科最有威脅力的競爭對手。克而瑞2012年度報告顯示，萬科以1418億元的成交金額位居第一位，保利地產當年的成交金額為1018億元，位列行業第三位。

另據彼時媒體報道，2012年度保利地產拓展土地26幅，計容面積約有980萬平方米，獲取土地資源平均樓面價為3463元/平方米。而萬科2012年新增項目權益面積達1463萬平方米、對應地價430.12億元，樓面均價僅2940元/平方米。僅從全年土地儲備數量及樓板價來看，萬科明顯占優，但由于保利土地儲備多數位于一二線城市，因此地域布局優于萬科。

從2013年開始，保利一直無緣前三。保利發展第一代掌門人、時任保利發展董事長宋廣菊曾在2017年的股東大會上明確表示：“未來兩到三年，要重回行業前三。”

不過，保利發展終究未能在兩三年內重回行業前三。2012年以后，保利發展掉出行業規模前三，多年維持在第五的位置。2021年，宋廣菊正式退休，公司原副總經理、董事會秘書劉平接任。在克而瑞發布的2021年中國房地產企業銷售榜中，保利發展位列第4位。

高價拿地逆勢擴張

為了重回前三，近年來，保利發展也暗暗卯足了勁，拿下了很多高價地項目，甚至一度逆勢擴張。

“2021年，房地產市場及土地市場出現一定波動，公司保持投資定力。全年拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。”保利發展表示。

此外，保利發展表示，2021年，22個重點城市實行集中供地制度土地出讓節奏發生變化。公司保持投資定力，在競爭激烈的首批供地中不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。全年公司拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。其中，珠三角、長三角拓展金額占比合計為54%，較去年提升7個百分點。

克而瑞日前發布的《2021年中國房地產企業新增貨值TOP100》排行榜顯示，2021年保利發展新增土地貨值3995.1億元，位列排行榜第二位，比第三名萬科地產高出54.8億元。

而盡管保利發展一再強調不追高不盲從，從公司獲取的項目來看，不少項目依然具有較高的溢價率。

比如，2021年6月，廈門第二輪集中供地中，保利發展競得海滄一幅地塊，成交價49.7億元，溢價率24.87%。2021年8月，廣東東莞新入市一宗商住地，經過69輪競價，最終由保利發展旗下的保利（中山）房地產開發有限公司以約10.93億元競得，溢價率約44.5%。2021年9月，深圳第二批集中供地土拍正式開始，保利以23.63億元+自持30000㎡租賃房競得坪山區G11329-0102地塊，溢價率15%。

逆勢擴張也對現金流帶來極大的考驗。2021年，保利發展經營活動產生的現金流量凈額為105.51億元，比上年同比減少了30.38%；投資活動產生的現金流量凈額為-199.87億元，去年同期為-69.27億元。

在此基礎上，保利發展積極通過融資來補充自己的現金流。年內，保利發展籌資活動產生的現金流量凈額為344.58億元。保利發展表示，這主要是由于融資規模增加，合作方投入增加所致。

觀察者統計發現，2021年報告期內，保利發展發行公司債86.9億元、中期票據100億元。公司有息負債規模為3382億元，綜合融資成本約4.46%。

無論如何，在當前的環境下，央企背景的保利發展無疑具有巨大的優勢。在4月19日舉行的投資者大會上，面對投資者兩度提及保利2022年銷售目標的追問，劉平直言：“為什么我沒有直接回答規模一定要排在多少，因為有一些企業可能會退出，這個行業沒有一個季度不是在調整的，保利最大的優勢是穩健”。

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