小散戶猛搶大項目投資收益 深圳兩項目認購活躍

首批公募基礎設施信托基金(REITs)來了。昨日，9只公募REITs公布了發行配售結果，這項新型金融產品一經發售就掀起熱潮，在一天之內就結束募集，投資者就像打新股一樣搶購REITs基金，9只REITs中最低的配售比例僅為1.76%，創下公募基金配售比例新低。

不同于股票型與混合型基金，這批全新的公募品種第一次把高速公路、產業園等基礎設施作為投資對象。如此受歡迎的公募REITs收益前景和投資風險如何?記者對公募機構人士進行了采訪。

深圳兩項目認購活躍

首批9只REITs在詢價過程中，券商、保險、私募以及信托等眾多投資機構已經對REITs表現出濃厚的興趣。面向公眾投資者發售的部分全部超募，首鋼綠能公眾認購配售比例最低，僅為1.76%。

9只公募REITs合計募集金額達到314億元。由平安基金擔任管理人的廣州廣河REITs募資規模最大，達到91.34億元。

在首批公募REITs包含了兩個深圳基礎設施項目。由博時基金擔任管理人的蛇口產業園REITs，以招商蛇口產業園內的萬融大廈和萬海大廈為基礎資產。該REITs吸引到10家戰略投資者，此次募資20.79億元，在網下發行時有效認購倍數高居9只REITs之首，高達15.31倍，本次公眾配售比例僅為2.39%。

另一個本地項目鹽港REITs的底層資產為鹽田港現代物流中心，總建筑面積超過47萬平方米，是國內最大盤道直入式單體倉儲配送中心，此次納入基金的一期和二期建筑面積約32萬平方米，鹽港REITs募資18.4億元。

高比例分紅成為主要特征

公募REITs發售如此火爆，但對于大部分散戶來說，公募REITs是一個全新的投資領域。

REITs是向投資者募集資金投資于不動產，然后向投資者分配投資收益的一種投資基金。海外市場REITs投資的不動產包括住宅、商業物業、基礎設施等，但目前國內市場推出的公募REITs僅限于投資基礎設施。

博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱指出，首批REITs的底層資產主要是成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，收益比較穩定。以往散戶很難參與這些資產的投資，REITs相當于把基礎設施資產的股權或者權益權拆分成了小份，使得個人投資者也可以通過基金持有這些資產，拓寬了資產配置的途徑。

平安基金經理孫磊表示，基礎設施公募REITs可以讓投資者用比較少的資金投資到大型的基礎設施項目中，從而分享項目的運營收益和增值收益。公募REITs的一大特征就是高分紅比例，基礎設施基金每年至少要把90%以上可供分配金額分配給投資者。

中風險等級封閉式運作

權益類公募基金投資的股票每天都能看到價格波動，而以基礎設施大項目為投資對象的REITs又有怎樣的風險特征呢?

“REITs的風險收益特征基本上介于股票和債券之間，價格波動性肯定比債券要高，甚至一些比較嚴格的投資人會把它劃分為同于股票。 因為不同的項目的類型不同、地域不同、運營管理人的能力有不同，理論來說是應該有不同的風險等級的，不過目前大部分都將其設為中等風險。”胡海濱說。

與普通公募基金不同，REITs采取的是封閉式運作，不開放申購或是贖回，投資者只能通過場內進行基金份額交易。孫磊指出，REITs基金的凈值會因為基礎設施項目運營情況、證券市場波動等因素產生波動。由于不動產行業發展與宏觀經濟形勢息息相關，REITs同樣可能因為宏觀經濟不確定性受到影響。

通過長期投資獲取收益是公募REITs的一大特征。胡海濱表示，從海外的經驗來看，機構投資人還有個人投資者都會去投。個人投資者主要用的是養老金的個人賬戶，因為養老金的投資期限一般都比較長。從首批公募REITs的發行看，投資人主要還是以機構投資者為主，有長期穩定的資金來源且對收益要求比較穩定的投資人更適合投資REITs。