基礎設施公募REITs試點項目雛形漸顯 多地建立項目儲備庫

近期多家A股上市公司發布公告，擬開展基礎設施公募REITs(不動產投資信托基金)申報發行工作。從目前已公開信息來看，申報項目的底層資產既覆蓋了公用事業基礎設施、交通能源、產業園區等傳統領域，也涉及數據中心等新型基礎設施領域。

據了解，目前首批REITs試點項目正在穩步推進，包括申報、評審、答辯等流程也逐步開啟，有望明年初正式落地。業內人士表示，未來基礎設施公募REITs一方面將助推我國基礎設施高質量發展，另一方面也將填補當前大類金融產品的空白，拓寬社會資本的投資渠道。

多地建立項目儲備庫

我國境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步以來，多地積極做好試點項目申報工作，并建立項目儲備庫。

11月17日，上海市發展改革委就建立上海市基礎設施REITs項目儲備庫有關工作發布通知。通知要求，各區發展改革委、臨港新片區管委會抓緊梳理匯總本地區基礎設施REITs儲備項目，將符合條件的項目情況及項目試點意向填入附表。

此前，河南省發展改革委發布通知，做好河南省基礎設施REITs試點項目申報工作。重點支持河南省位于國務院批準設立的國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目，優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。北京市發展改革委等六部門9月底聯合印發《關于支持北京市基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)產業發展的若干措施》，提出促進北京市基礎設施REITs產業發展的12條措施。在抓住產業要素，培育產業發展“新引擎”方面，夯實儲備厚植產業發展根基，建立項目儲備庫，深入挖掘儲備優質資產，積極吸引各類社會資本參與項目孵化培育，形成“試點一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動實施機制。

多個申報項目已經浮出。10月27日，協鑫能科公告，公司擬選取江蘇省南京燃機熱電聯產項目、如東燃煤熱電聯產項目進行基礎設施公募REITs申報。8月28日，首創股份公告，擬選取深圳市福永、燕川、公明污水處理廠和合肥市十五里河污水處理廠資產進行基礎設施公募REITs的申報發行工作。

蘇州工業園區、上海臨港經濟發展有限公司、深圳市地鐵集團有限公司等也在積極進行REITs試點籌備工作，相關項目涵蓋公路、倉儲物流、市政設施、產業園區、數據中心，區域覆蓋京津冀、粵港澳大灣區、長江三角洲等國家重大戰略區域。

首批試點項目有望明年初落地

近日，有媒體報道稱，擬上報項目涉及的部分基金公司已接到相關通知分赴發改委進行基礎設施REITs項目答辯。《經濟參考報》記者也從相關人士處獲悉，目前基礎設施公募REITs試點正在穩妥推進，首批試點項目有望在明年年初正式落地。

中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示，基礎設施REITs試點從項目遴選到產品發行過程復雜，目前整體上仍處于項目評審階段。基礎設施REITs是權益性融資，底層資產質量是REITs投資人獲得回報、規避投資風險的根本保障，但底層資產行業特征顯著，商業模式差異很大。因此，試點評審工作非常謹慎。

REITs試點推進仍有一些難題需要克服。國家發展改革委投資司副司長韓志峰此前表示，試點過程中，確實感受到推動基礎設施REITs還面臨著很多問題和困難，需要地方政府協助解決和推動。例如，部分資產權屬不清晰，手續存在合規問題。產權轉讓方面，有些項目遇到了產權轉讓的限制。還有一些項目，即使沒有明確的轉讓限制，但行業部門仍會面臨多重顧慮，擔心原來的社會投資方通過發REITs而回避或削弱運營職能。

“需要地方通過多種方式支持，解決突出問題，創造合規條件。”韓志峰說，發行REITs不是終點，將募集的資金留住、用于再投資，促進經濟和社會高質量發展才是最終目的，這些都需要地方政府提前謀劃。

REITs試點項目回報具備吸引力

業內人士表示，從融資端來看，REITs回收資金用于補短板領域，有利于促進基礎設施高質量發展。從投資端來看，REITs具有流動性比較高、收益相對穩定、安全性比較強等特點，可填補當前大類金融產品的空白，拓寬社會資本投資渠道，滿足不同風險偏好的投資需求。

業內人士認為，基礎設施REITs標準化程度高，基礎資產的項目現金流穩定，REITs的分紅率也很穩定，因此是穩定資本市場的重要品種。

“基礎設施REITs兼顧穩定現金分紅收益及較低風險波動的資產配置需求，比較符合注重產品安全性的投資者偏好。基礎設施REITs進一步降低了REITs的潛在風險，試點發行階段的基礎設施REITs以使用者付費的公用事業項目為主，其中存在的隱性政府信用能夠降低投資人的顧慮，增強投資者參與REITs產品的積極性。”東方金誠結構融資部技術副總監張文玲表示。

首創股份董事會秘書、總法律顧問邵麗表示，以首創此次申報項目為例，水務環保行業屬于使用者付費，具有較強的穩定性，符合當前REITs資產篩選的相關要求。公募REITs要求具備穩定的現金流保障，水務行業的現金流穩定而且持續向好，可以長期為投資者提供穩定現金流回報，符合市場對公募REITs產品的期望。

徐成彬表示，公募REITs試點要求預計未來3年凈現金流分派率不低于4%。這個收益率是一個最低的期望門檻，從中長期和國際經驗看，公募REITs凈現金流分派率介于債券和股票收益率之間，不應該低于4%。我國公募REITs試點項目將經過層層把關、嚴格評審、優中選優，而且要求封閉管理，強制分紅，其綜合回報率應該具有較強的市場吸引力。

業內人士表示，對于特別看重分紅率的投資者，特別是風險偏好比較低的老年人群，應當主要投資電力、交通、能源這類傳統基礎設施，可以長期持有忽視股價波動率。有些投資者在乎價格波動率，可以投資市場經營性更強的新型基礎設施，如數據中心、倉儲物流等資產類別。(記者 梁倩 張莫)