消化存量商品房，有速度才有改革效果

去庫存、強保障，優政策、促流通，已經成為當前推動房地產市場良性循環、健康發展的重中之重。8月7日，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。我們也注意到，8月2日，山東省表示將研究制定收購商品房用作保障性住房工作指引，指導各市理清思路、明確路徑，有力有序推進收購工作。

這些大變化都是出現在7月30日中共中央政治局會議之后，這次會議部署下半年經濟工作時強調，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。這為接下來的房地產調控指明了方向，特別是存量房消化，根據監測，全國已有十余個城市發布了征集商品房用作保障性住房的公告，并明確了房源征集范圍、條件和價格。

目前來看，全國在消化存量房產方面主要有三個思路：一是通過限購政策的完全退出、房貸利率的進一步下降等政策，推動去庫存；二是推動住房“以舊換新”，通過幫助業主賣掉手中的二手房，以實現新房置換；三是地方政府直接下場收購一批存量房，用作公租房、安置房等保障性住房。

收購存量商品房用作保障性住房，根據我們的調研，目前需要解決的主要問題還是資金。鑒于當前房地產領域還沒有類似中儲油、中儲糧這樣的模式和機構，我們建議，各地急需細致摸排住房保障需求和存量商品房情況，優選一兩家保障性住房收購主體，加強政銀企對接，積極爭取央行3000億元保障性住房再貸款政策。

對于消化存量房這項中央部署的重要工作，成效關鍵還在于金融部門和地方政府的雙向落實。金融部門應根據情況變化，合理擴大保障性住房再貸款規模，以便更好發揮金融政策的杠桿效能。這是一個非常重要的發展邏輯，一方面，地方有了足夠的資金，才能有效收購商品住房用作保障性住房。一方面，房地產企業出售商品住房后，回籠的資金可投用于在建項目續建，履行保交房責任。另一方面，房地產企業回籠資金的能力增強后，更有利于讓更多項目滿足前期已出臺的保交房專項借款、城市房地產融資協調機制也就是“白名單”的條件，形成良性循環，實現提振市場信心的目標。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議強調，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。總而言之，資金規模和收儲規模是一道重要的數學題，全國600多個市、2800多個縣級行政區，所需的消化存量房和收購資金無疑是需要科學考慮和周密安排的。從更大范圍來說，金融和房地產如同硬幣的兩個面，可謂是一榮俱榮一損俱損，房地產穩定發展是金融安全發展的一個重要前提和基礎，而金融發展又是推動房地產穩定發展的動力和手段，如果在房地產消除“三高”走向高質量發展的關鍵時刻，因為防金融“黑天鵝”反而促成金融“黑天鵝”，這絕不是政策追求的目標，也不是所有人想要的那個結果。

而對于地方政府來說，在收購商品房用作保障性住房工作上，急需指導市縣盡快出臺保障性住房管理辦法，完善配套措施，進一步摸清需求、選準房源，及時組織配售或租賃，有效消化商品房庫存，著力解決好工薪群體和城市需要引進的人才的住房困難。

二十屆三中全會對于房地產工作的改革部署，是新的起點，新的出發，吹響了以進一步全面深化改革構建房地產發展新模式的時代號角，各部門、各地在接下來的落實工作中，應從去庫存、強保障，提品質、調結構，優政策、促消費，推更新、挖潛力等全方位去推動房地產市場良性循環，實現平穩健康持續的高質量發展。

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