樓市回暖速度超出預期 進入短期累積需求釋放階段

從市場整體表現看，隨著新冠肺炎疫情在國內得到有效控制，多地推動房企復工復產、推進售樓處安全有序開放，樓市回暖速度超出預期。數據顯示，目前全國樓市整體呈現穩步復蘇態勢，重點城市商品住宅成交量逐步回升，基本恢復至去年四季度周均成交量六成水平。

具體來看，目前三四線樓市整體復蘇程度最高，二線次之，一線城市最低。“原因可能有兩個。首先，部分三四線城市相繼祭出購房補貼等大招，有效刺激購房消費;其次，一二線城市近期人口流入量大、疫情管控措施相對偏嚴，對成交量回升產生了一定影響。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉說。

專家認為，當前樓市反彈，也與疫情中被抑制的購房需求較大有關。從鏈家地產一二線城市新增客源來看，春節假期結束后新增需求開始回升，且隨著疫情防控向好，3月份新增客源量增長速度加快。在疫情影響下，大面積改善型換房需求被激發。從新增房源關注量來看，140平方米以上大面積房屋關注度于近期提升明顯，面積改善需求逐漸釋放。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，過去幾年，盡管全國范圍內樓市調控不斷，但市場仍然保持增長態勢。2019年全年住宅成交總面積18.9億平方米，較2016年增加2%。未來10年，我國仍有約2億城鎮人口增量。此外，當前我國戶均住房套數已超過1套，總量充足難掩結構性短缺，消費者對“住得更好”有進一步需求。

當然，樓市躁動也引發了人們對于房價上漲的擔憂。一般來說，樓市短期的漲跌主要取決于貨幣政策。只要牢牢控制住信貸政策，即使貨幣寬松也不會對市場造成大的影響。2018年以來，央行已多次執行降準操作，重點城市房貸利率在2019年以來呈現下行趨勢，但二手房成交量并沒有出現明顯波動。

許小樂認為，在金融強監管下，寬松的資金難以流向房地產，難以出現量價大幅升溫態勢。隨著疫情進一步緩解，房地產企業逐漸復工，市場將迎來快速復蘇，進入短期累積需求釋放階段，之后市場依舊會沿著前期穩定態勢前進。

事實上，在年初疫情影響下，地方經濟發展受挫，一些意欲“救市”的政策，如下調購房首付比例、放開商住限購等，因與“房住不炒”總基調不符，已經被緊急叫停。

“即使地方政府財政承壓，即使疫情對房地產市場沖擊很大，調控政策沒有而且未來也不會重走刺激老路。”許小樂說。王軼辰