長租公寓“鯰魚”效應漸顯 供需兩端皆有變化

每年畢業季，都是租房市場的高峰期。相關數據顯示，2019屆全國普通高校畢業生預計達834萬人，再創新高。隨著大量高校畢業生走上工作崗位，住宿成了最迫切的現實需求。這種需求，從近期多個年輕化社交平臺上關于租房的內容快速升溫中就可以看出。

作為近年來快速崛起的一種住房供給形式，長租公寓成為越來越多年輕人的選擇。長租公寓有哪些特點?為何受到年輕人的青睞?發展還面臨哪些問題?對此，筆者進行了采訪。

供需兩端皆有變化

長租公寓脫穎而出，背后是住房市場需求端與供給端所發生的微妙變化。

一方面，住房需求群體將關注點從買房或者“先湊合租房”向高品質租房轉移。不久前，有關機構發布的《中國青年租住生活藍皮書》顯示：當代城市租住群體消費不斷升級，六成以上的人表示更傾向于通過長租平臺來租房，近八成人會用心布置租來的房間，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金，追求更高品質的租住體驗。與此同時，2018—2019年度，“90后”租客占比達到75%，成為城市租住人群的主體。

上海白領劉穎過去幾個月都在找出租房。除了使用58同城、自如等通用的租房網站，她還通過豆瓣小組、BBS、貼吧等社交網站搜尋相關信息。“我一開始想找中介或房東進行直租，但發現網上的信息魚龍混雜，篩選起來很麻煩。為了盡快穩定下來，我還是在進行了需求匹配后選擇了長租公寓。雖然每月產生一些服務費，但總體上長租公寓還是讓我感到方便省心。”劉穎說。

另一方面，長租公寓運營企業加快了發展腳步。據不完全統計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經超過80個，分布的城市數量達到約50個，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。具體來看，長租公寓運營企業把自營房源或從市場上收集的房源進行裝修升級與標準化改造，最終形成相應的出租性公寓。

在北京建國門附近的自如寓中，筆者看到工作人員正在忙碌地為客人辦理入住手續。這座二環邊上的6層建筑中，地下部分被改造成集健身、閱讀、休閑、辦公、居住于一體的1000平方米的公共空間，地上部分則是上百套16至45平方米不等的居室和一些個性化主題房間。筆者在位于5層的幾個空閑房間看到，雙人床、空調、洗衣機、大衣柜等生活設施一應俱全。“現在是畢業季，又正值暑期，很多找工作、實習的年輕人都選擇在這里居住。”該工作人員說。

長租公寓快速發展

業內人士指出，消費升級的背景下，人們越來越注重居住品質，政策也鼓勵發展規范化的住宅租賃市場，這使得規模化、標準化經營的品牌“長租公寓”日益受到青睞，如同鯰魚一般，攪動了整個住宅租賃市場。

“標準化、規模化的租房平臺相比于個人房源，合同相對完整，一般不會出現惡意克扣押金的現象，連鎖運營品牌的房源介紹比較清晰，不用擔心網上照片和現實不相符的情況。有的長租公寓品牌采用了統一宜家式的裝修風格，對每個房間進行不同的裝修，拿鐵、木棉、米蘇和布丁的裝修風格清新有格調，比較適合年輕人。”劉穎說。

在鄭州生活的葉康康發現，市面上的租房主要分為個人房源和中介型房源。“我剛大學畢業時，就遇到了不正規的中介。租的時候覺得環境還可以，價格也公道。但后來發現，那里家電設施的質量都很差，壞了也不修，房屋斷電斷水也找不到人來維修，最后也沒有全額退回押金。現在租房就吸取以前的教訓了，我更傾向于選擇靠譜的個人房源或者較為知名的長租公寓品牌。”葉康康說。

數據顯示，2018年，國內長租公寓市場規模已突破1.5萬億元，長租公寓行業融資規模近770億元。長租公寓正進入快速發展期。

艾媒咨詢發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》預計，2022年中國房屋租賃市場租賃面積將達到80.6億平方米，而中國房屋租賃市場租賃人口預計2022年將達到2.4億人。“自如2011年起開始進入長租公寓領域。那個時候，住房租賃市場特別是長租公寓市場并不受關注，但我們堅信發展長租公寓有著巨大的市場空間和社會價值。后來，隨著‘房子是用來住的、不是用來炒的’深入人心，企業、投資方乃至全社會都更加重視房屋回歸居住屬性，長租公寓運營企業也獲得了更多的關注與支持。”自如首席運營官梁占華對筆者表示。

精細化管理成趨勢

長租公寓為何能成為住房市場的“鯰魚”呢?

有關專家認為，房屋不僅具有一定的投資屬性，更是關乎民生的重要資源。租賃房源一直大量存在。傳統房地產市場以“中介撮合房東與租客”的零散模式為主流。房東因擔心租客損壞房屋、投資回報率低、租客更換頻繁等原因，使房屋長時間空置，從而造成住宅資源浪費、住房有效供給不足。而長租公寓則針對這些痛點，著力加以改善，使市場資源活起來。

“數據顯示，68%的自如業主之前有過自己出租房屋的經歷。傳統中介依靠信息優勢撮合租房交易其實并不是件容易的事。比如，有的房屋地理位置優越但居住條件較差，房東又不愿投入資金進行改善，從而難以滿足租客需要;有的房東對租客的職業、生活習慣等個人特征較為挑剔，降低了房屋出租的受眾范圍;有的房東沒有時間為租客提供配套的維修和保潔服務，引發租客不滿。”梁占華說，自如將空余房源以長期合同固定下來，再利用自身積累的設計、裝修、管理經驗對房屋進行統一裝修，最后通過自如官網及APP進行房源發布以及精細化管理，從而解決市場痛點，提升租戶體驗的同時保證了房東獲得穩定的租金收益。

不過，隨著競爭者日益增多，利潤率降低，資本退潮，長租公寓市場暴露出甲醛超標、隱私安全、哄抬價格、合同糾紛等問題。特別是隨著品牌的增多，熱門城市爭搶房源現象越來越突出，反倒抬高了房租價格，使租客成本增加。而時有發生的空氣質量超標事件，也在一定程度上影響了租客對打“裝修牌”的長租公寓的信任度。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼認為，長租公寓剛起步，難免會遇到各種問題，促進長租公寓市場健康發展應多方協同發力。一是健全住房租賃市場監管制度，明確職責分工，形成監管合力，特別是對于“哄抬價格”的現象，要從制度上加以制止。二是加強住房租賃信貸審慎經營，以深入開展互聯網金融風險專項整治工作為契機，加快取締無資質的借貸平臺，保證長租市場的“居住屬性”;同時開發直接面向租客、流程和價格較優的租賃信貸產品，更好滿足市場需求。此外，長租公寓運營企業也應結合租戶提出的各種大小問題，主動加以改善，塑造可信賴的品牌，以避免曇花一現。