長租公寓行業競爭白熱化面臨重新洗牌

日前，蛋殼公寓宣布以2億美金(包含現金和債務)全資戰略收購長租公寓運營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產、100%股權將并入蛋殼公寓。

交易完成后，蛋殼公寓管理房間數量接近40萬間，業務遍布北京、上海、廣州、深圳等10個一線、二線城市。由于蛋殼公寓和愛上租均為分散式長租公寓領域知名企業，此次交易也因此成為業內迄今為止最大的一樁收購案，受到廣泛關注。

2016年6月，國務院推出《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。在政策的推動下，各大房企、金融機構陸續布局長租公寓市場。據不完全統計，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業在內，已經有超過20家企業陸續宣布進軍長租公寓。長租公寓已成為房企布局多元業務的主要領域之一。

不過，從2018年下半年開始，長租公寓有所降溫，行業的競爭從早期的野蠻增長向精細化運營方向逐漸發生轉變。克而瑞地產研究員房玲認為，未來長租公寓行業的排名或重新洗牌。

上海市消保委公布的數據顯示，2018年，共享單車、長租公寓等成為全年消費投訴“重災區”。伴隨長租公寓市場快速發展，上海市全年共受理該類投訴3167件，同比增長2.2倍。

2019年1月15日，合景泰富申請發行的20億元“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支持專項計劃”遭上交所中止。業內人士指出，借道“長租公寓”進行融資今后將不再那么容易。

“目前長租公寓雖受政策扶持，但對于大多數從未有涉足的企業而言仍是具有一定挑戰性的領域。”房玲認為，一方面，長租公寓會占用企業大量的資金沉淀，對企業的財務能力有一定要求，另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，未來的長租公寓規模之爭也將愈發激烈。

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉認為，2018年是長租公寓動蕩、變革的一年。長租公寓行業當前顯露出來的炒高房租、甲醛門、租金被濫用等問題只是表象問題，更深層次的問題是“資金錯配”。

胡景暉說，長租公寓行業需要大規模投入，且投資回報周期漫長，投資回報率低。但是，國內長租公寓依賴的都是與行業屬性極其不匹配的資金，這些短錢、快錢、熱錢逼迫長租公寓企業只能哄抬房租，擴大規模，縮短裝修空置期，算計租金貸的資金沉淀。這些原因是導致國內長租公寓行業問題頻出的關鍵。

胡景暉認為，在國家“租購并舉”的政策下，長租公寓在快速發展的同時，需要盡快找到融資平臺，合理合法地利用融資資金。還需要盡快建立行業標準、行業規范和行業發展監管機制，引導長租公寓健康可持續發展。