房企資金趨緊暫難改 整體業績增幅放緩或成趨勢

最近幾天，市場上有關樓市變化的關注度明顯提升，在二級市場上，地產股也明顯抗跌。不過，根據記者了解，2019年，房地產市場投資或將維持平穩，房價繼續回歸理性。而上市房企業績表現繼續分化，資源向龍頭公司集中，但整體業績增幅放緩或成趨勢。

2018年臨近尾聲，房企融資出現一波高潮。同策研究院監測數據顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計超500億元，環比增長約三成。12月以來，房企融資繼續井噴。不過，對于2019年，多數機構預計，資金來源依然偏緊，個貸增速變化將成為關鍵。

“從資金面上看，近期房企紛紛通過債市融資，而且成本偏高。一方面反映是行業資金缺口較大，另一方面，也是說明監管層對房企合理的再融資還是支持的。”一位不愿透露身份的券商房地產行業分析師認為。

有開發人士稱，相對于金融市場的融資，對開發商影響最大的還是銷售回款，“如果明年銷售繼續放緩，房企面臨的壓力可能較大。”

來自國家統計局的數據顯示，2018 年1~10月，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，雖然增速與上半年相比上升3.1個百分點，但與同期房地產開發投資增速相比低2個百分點。從資金來源渠道看，國內貸款、利用外資、個人按揭貸款均出現負增長，降幅分別為5.2、35.6和0.9個百分點，與此同時，開發商自籌資金卻繼續維持高速增長，增幅超過10%。定金及預收款和企業自籌資金占比也較高，分別占資金來源的33.1%和33.6%，與上年同期相比比重分別提高2.5和0.9個百分點，國內貸款和個人按揭貸款占企業資金來源的比重均在14%左右，比重與上年同期相比分別下降2和1.2個百分點。

這意味著，在融資收緊和整體降杠桿的大環境下，企業自籌和銷售改善是保持企業資金來源平穩的重要手段。因此，2019年銷售是否改善，直接反映在個人住房貸款的變化上。

近期不少消息稱，部分城市購房成本出現變化，特別是個人房貸利率水平上浮幅度有下行跡象。有地產中介告訴記者，之前二套房貸利率上浮20%到25%，目前可以申請15%~20%。不過，對明年房價而言，業內人士預計，整體穩字當頭，一二線市場回歸理性。

“預計至2019年春節，大城市的房價還有進一步調整的空間，而新房市場的銷售壓力還將持續存在，其中小城市的降幅可能更為明顯。”中信證券地產行業首席分析師陳聰認為。

國家統計局剛剛發布的數據顯示，今年11月份，全國主要城市房價漲幅回落，其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.3%。二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。二線城市環比漲幅均與上月相同;三線城市環比漲幅均回落。

“11月份，各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，房地產市場整體保持穩定。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示。國信證券房地產行業分析師區瑞明也指出，即使2019年行業可能出現一些利好，但在穩住之后，房價熱點城市不會出現太多。

業內人士

行業雖然內部競爭加大但明年基本面或維持平穩

中信證券首席地產分析師陳聰表示，如果從目前的銷售情況來看，房地產市場2019年基本面有可能繼續回歸理性。根據國家統計局數據，商品房銷售面積單月增速連續三月為負，且降幅擴大。因此，整體上看，多數業內人士認為，房地產行業雖然內部競爭加大，但基本面明年有望維持平穩。

中國指數研究院統計的去化數據顯示，近期去化率不斷走低。但更為重要的是，重點城市的二手房市場持續回歸理性，售房者為了出售住房需要的掛牌時間持續拉長，購房者預期偏向謹慎。

國家信息中心發布的最新研究報告也指出，隨著宏觀經濟和居民收入增速變化，同時疊加上“去庫存”和棚改貨幣化相關政策的調整，預計2019年房屋銷售仍受考驗。該機構預計，2019 年實現16.3億平方米，下降3.8%。

在大方向上，國家信息中心認為，2019年我國仍將堅持穩中求進的工作總基調，實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

目前，大型房企近期銷售業績保持較大的增量，萬科、碧桂園、恒大等房企前11月份銷售均出現明顯增長，三家公司銷售額超過5000億元。這也為上市房企未來業績提供保證。但年報預報顯示，中房股份、海航創新、大名城、世榮兆業、濱江集團以及大港股份等均“報憂”，其中中房股份、大港股份等預計首次出現虧損。有業界分析師認為，行業分化加劇，2019年整體凈利潤增速放緩或難以避免。