中梁物業被“偶像”收購？碧桂園服務在管面積或再增3300萬平方米

新華財經北京2月12日電（翟卓）據財聯社12日消息，碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，目前雙方已簽署相關收購協議。據知情人士透露，價格方面雙方均較為滿意。

事實上，中梁物業與碧桂園可謂“結緣”已久，本次收購消息傳出后，還有業內人士戲稱，“碧桂園服務收購了自己的模仿者”。

具體來看，中梁地產對碧桂園可謂“愛的深沉”，包括但不限于任用碧桂園系高管；模仿碧桂園每三天拿一塊地、每個月新進入一城市；全面學習碧桂園“456”高周轉模式即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月資金二次投入，首期推盤一個月內銷售面積去化率達到70%。

得益于此，2016年中梁地產下沉業務，在吃了一波三四五線城市政策紅利后沖擊千億房企、掛牌上市，并在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳說。但與碧桂園不同的是，中梁地產狂奔后面對的是不斷攀升的負債總額。

數據顯示，2020年，中梁地產合約負債金額達到1209.09億元，較2019年的1158.73億元上升4.35%。有業內人士曾表示，中梁地產實控人楊劍旗下物業公司赴港上市，在某種層面上也有為地產板塊解困之意。

這一次，中梁主動將“偶像”拉入自家陣營。2021年4月29日，中梁百悅智佳服務有限公司在港交所遞交招股書。為提高企業增值服務業務的運營效率和管理能力，中梁百悅智佳特地引進碧桂園物業香港作為企業策略投資者。

就其合作方式來看，2021年3月30日，碧桂園物業香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務679股股份，約占公司已發行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注冊資本增至1.3億元。

在公司股本未完全明晰的基礎上，即使僅計算公司已發行股本，中梁百悅智佳服務的估值就已經高達38.39億港元。至此，在不到3年時間內，中梁百悅智佳服務不僅業務得到高增長，其估值也暴漲約700多倍。

而雙方的“緣分”還不止于此，2021年5月6日，雙方又共同成立上海梁碧科技服務有限公司。天眼查信息顯示，上海梁碧科技服務注冊資本為1000萬元人民幣，法人代表為劉甜恬，經營范圍包括：物業管理、規劃設計管理、專業設計服務等。其中中梁物業持股51%，碧桂園服務持股49%。

2021年12月23日，歷經約8個月時間，港交所通過了中梁控股同系物業管理公司中梁百悅智佳的上市聆訊。根據港交所最新資料，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳有在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米，有56.1%的在管建筑面積位于長三角。2021年上半年，其收益為6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

由此看來，若本次交易順利推進，碧桂園服務的在管面積將再增3320萬平方米。而據國金證券統計，碧桂園服務在2021年曾先后收購藍光嘉寶服務、富力物業和鄰里樂控股（彩生活核心資產）等物業公司，成為當年物業收并購市場上的最大買家。僅這三筆并購，就至少為碧桂園服務帶去2.8億方以上的在管面積，相當于其2020年底在管規模的75%。

結合碧桂園服務的業績報告來看，截至2021年半年度，其收費管理總面積達約6.44億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。其中在上半年就新增收費管理面積1.82億平方米，合同面積3億平方米。

而針對中梁為何在通過上市聆訊后還將物管企業轉讓一事，有業內人士認為，或與近來房地產行業格局重塑，其資金狀況不容樂觀，急于變現，從而為地產板塊解困有關。

據了解，中梁的集中還款壓力并不算小。2022年首月，中梁控股還上演了“前腳裁員后腳還債”的劇情。1月16日，中梁控股表示因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合。據悉，中梁控股這輪裁員涉及人數大約在300人左右。隨后，中梁17日又發公告表示，已提前償還于1月31日到期的美元債，以此向市場注入信心。

不過數據顯示，截至2021年6月末，中梁控股剔除預收賬款后的資產負債率79.3%；凈負債率56.1%；非限制現金與即期借貸比率約為1.2，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。從總債務方面看，2021年6月末，中梁控股有息負債546億，其中一年內到期的債務為232億元，占比42%，這說明2022年6月前，公司集中還款的壓力較大。

而除了上述所說的債務債，中梁控股的“隱性債務”也不容忽視。2017年以來，中梁控股的凈負債率快速下降，并在2018年降至“紅線”以內，公司曾解釋稱：“負債率的快速下降，因為集團剝離了一部分資產，同時總權益和盈利增加，并保留了優質資產?！?/p>

1月28日，標普還將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，其認為，由于融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個月面臨的流動性壓力將越來越大。

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