千億元資產擺上“貨架” 房企趕時點出清風險？

盤點內部資源，逐一擺上“貨架”，是開發商出清風險、實施自救的關鍵一役。2月9日，市場再度傳出消息，世茂集團計劃出售倫敦金融城的ChristChurchCourt大樓，放售價3.4億英鎊（約29.3億元人民幣）。

此前的公開數據顯示，世茂集團一個月內三次公告資產處置結果，合計金額達46億元；融創中國也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資產，其中有明確交易金額的滬杭三個項目回籠資金26.8億元。此外，中國奧園、雅居樂等多家千億元級房企的相關資產也在尋求買家。據不完全統計，幾家房企已售待售資產已超千億元量級。

“市場各方對風險出清都很期待，但優質房企此時會更為理性，不會采用過去邊收購邊盡調的方式，這是盲目擴張時代為搶奪資產而采用的手段，有些房企已經吃到了苦果。”某不愿具名人士向記者直言，房企風險基本出清還需要一段時間。中指研究院企業事業部研究負責人劉水則在接受記者采訪時預判，年中前后房企風險將基本出清。

合作項目并購空間大

記者觀察到，當下優質央企、國企手里都有一份收并購項目清單，但除一二線城市核心商業物業外，住宅項目以及綜合業態項目多是合作型項目。

從去年10月底開始，融創中國的資產處置進入高頻階段，比如將杭州兩項目股權轉讓給合作方濱江集團，回籠資金16.73億元；世茂集團和雅居樂均退出了2009年的昔日中國總價地王廣州亞運城項目，該項目另一合作方中海地產以37億元接盤，持股提升至73.33%，成為最大股東。

“合作項目是并購市場的開端，因為并購發起方對于項目具體情況十分熟悉，且一般并購行為發生后才能解除項目層面的資金監管，因此合作項目并購空間不小。”中信證券在一份研報中表示，經測算，以10家高信用公司為樣本，涉及的少數股東權益總計高達7452億元，即便不考慮資產增值，保守估計，這10家高信用公司需要付出1304億元并購合作項目的股權。

由此可見，合作項目并購市場不小，疊加當下市場尚未進入銷售回升期，現金流異常珍貴的現實，為防止并購為自身帶來風險，房企謹慎出手實屬正常。

“并購難點是買賣雙方對風險與收益的衡量。購買方要權衡項目的收益、風險，如果條件不夠優厚，折價不夠，項目本身不夠優質，購買方收并購的積極性就會比較弱。”劉水向記者表示，對于收并購，由于政策明確支持優質房企發行收并購債券及收并購貸款，資金已不是最主要制約因素，關鍵還是項目本身是否優質，折價力度是否夠大，項目風險情況等。

當前并購成交項目尚少

自2021年12月份，人民銀行與銀保監會聯合出臺通知“鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務”后，市場各方對此均有較高期待。但亦如遠洋集團管理層“不是為了并購而并購”的表態，更多房企收并購會根據自身業務布局、市場行情，謹慎出手。

對于目前收并購成交項目較少的原因，在劉水看來，一是雙方接洽、盡調、談判需要時間，大宗交易，需要決策流程，需要一定時間；二是項目本身情況也影響成交，如一些項目不夠優質，或者項目風險比較高，或者折價不夠等；三是當前市場環境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收并購項目會更加謹慎。

劉水認為，開發經營能力強的央企、國企在積極尋找機會并購。并購貸的登場，將加速收并購步伐，但并購案例的批量出現尚需時日。那么，房企將會在何時將風險基本出清呢？

“在年中前后，房企風險將基本出清。”劉水表示，第一，近期房地產金融政策只是微調，如支持并購債券等，央企、國企率先受益，整個市場及金融機構的預期并沒有發生改變，金融機構避險情緒仍然較重，市場銷售沒有顯著回暖，年初房企的資金壓力依然較大，不排除仍有房企發生債務違約；第二，下一步，大概會在二季度，為防止房地產市場硬著陸、扭轉預期、使房地產對宏觀經濟起穩定器作用，在堅持房住不炒基調下，因城施策促進行業良性循環將更加積極，各地需求和供給的支持信貸政策會有實質性落地，房地產市場流動性將逐漸恢復。

“由于2022年上半年依然處于房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷售的回暖，預計下半年開始房企現金流壓力將逐步緩解。”貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，短時間內房企只能盡力保持資金流動性，維持企業運營。而風險徹底出清需要比較長的時間，需要給房企時間和空間調整業務模式、負債結構，市場企穩也仍需時間。

關鍵詞： 時點 貨架 擺上