【財(cái)經(jīng)分析】公募REITs迎來(lái)擴(kuò)容期 配置型資金可積極參與

新華財(cái)經(jīng)上海1月20日電（記者杜康）開(kāi)年以來(lái)，已上市的11只公募REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格呈現(xiàn)出了獨(dú)立于股市的行情。行業(yè)人士表示，新的一年，公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)容速度料將大大加快。同時(shí)，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎REITs交易過(guò)熱后的估值回歸，當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)火熱與“錢(qián)多貨少”有一定關(guān)系。隨著產(chǎn)品供應(yīng)增多，交易型資金需警惕。

開(kāi)年REITs二級(jí)市場(chǎng)估值漲勢(shì)良好 項(xiàng)目擴(kuò)容有望加快

與股市承壓波動(dòng)不同，2022開(kāi)年以來(lái)，11只REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)良好。截至19日，開(kāi)年后富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT以11.58%的漲幅居首；其次為紅土創(chuàng)新和中航首鋼綠能REIT，漲幅分別為7.35%%和3.88%。只有平安廣州廣河和華夏越秀高速微跌，跌幅少于1%。

首批公募REITs去年6月份上市，目前運(yùn)行已超過(guò)半年。目前共有11只公募REITs產(chǎn)品上市，覆蓋了基礎(chǔ)設(shè)施的四大領(lǐng)域，包括收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物；按經(jīng)營(yíng)類(lèi)型可分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目。

行業(yè)人士表示，2022年公募REITs擴(kuò)容速度將加快。此外，有望看到新領(lǐng)域REITs產(chǎn)品的推出。

2021年12月31日，發(fā)改委發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，鼓勵(lì)企業(yè)拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，加快申報(bào)進(jìn)度；提出做好項(xiàng)目分類(lèi)儲(chǔ)備，全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)應(yīng)做到項(xiàng)目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”。對(duì)此，華夏基金表示，“通知總結(jié)了試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)過(guò)程中的各重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提出了加強(qiáng)各相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)，有利于提升各相關(guān)部門(mén)對(duì)REITs申報(bào)的支持力度，加快申報(bào)進(jìn)度。”

“雖然通知的實(shí)施結(jié)果還有待進(jìn)一步觀察，但我們認(rèn)為后續(xù)公募REITs產(chǎn)品的擴(kuò)容大概率加快，尤其是特定類(lèi)型項(xiàng)目的審批流程或?qū)⒖s短，包括住房租賃公募REITs項(xiàng)目，以及清潔能源類(lèi)項(xiàng)目等。”晨星基金分析師吳雪艷說(shuō)。

近日南京集中簽約了3個(gè)保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目，多地也紛紛發(fā)文支持住房租賃公募REITs發(fā)展。此外，鵬華基金旗下的公募REIT產(chǎn)品——鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也于日前正式申報(bào)。整體來(lái)看，當(dāng)前4只公募REITs在排隊(duì)待批，加上已經(jīng)上市的11只REITs產(chǎn)品，公募REITs隊(duì)伍有望短期擴(kuò)容至15只。

上交所也表示，將推動(dòng)項(xiàng)目常態(tài)化供給，使基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)走向深入。“上交所將進(jìn)一步密切與各方協(xié)作配合，緊緊圍繞國(guó)家重大戰(zhàn)略，積極支持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、綠色發(fā)展、民生保障等重要領(lǐng)域，協(xié)助解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，盡快落地成熟項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目常態(tài)化供給，形成REITs市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。”上交所副總經(jīng)理盧大彪說(shuō)。

產(chǎn)品估值高與“錢(qián)多貨少”有關(guān) 交易型資金需警惕

回顧已上市產(chǎn)品的表現(xiàn)。估值方面， REITs底層資產(chǎn)的成長(zhǎng)性在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上得以體現(xiàn)。截至本月14日，所有REITs產(chǎn)品收盤(pán)價(jià)均較首發(fā)價(jià)格有所提升，11只產(chǎn)品相對(duì)發(fā)行價(jià)漲幅平均值達(dá)31.06%。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)以63.76%位居第一；其次是紅土創(chuàng)新和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，也獲得超40%的漲幅。平安廣州廣河則以4.35%的漲幅目前居于隊(duì)尾。

關(guān)于估值，華夏基金表示，當(dāng)前, 我國(guó)REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段。在“錢(qián)多貨少”的狀態(tài)下，二級(jí)交易活躍度遠(yuǎn)超于海外REITs市場(chǎng)，與股票市場(chǎng)相當(dāng)，股性難免被放大。“當(dāng)前REITs產(chǎn)品具有稀缺性，加之已上市REITs項(xiàng)目較為成熟優(yōu)質(zhì)，配置型資金可積極參與，均衡布局；對(duì)于交易型資金而言，需警惕REITs交易過(guò)熱后估值回歸理性的風(fēng)險(xiǎn)。”

波動(dòng)方面，現(xiàn)有REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出相似特征。首日都經(jīng)歷了火爆的打新場(chǎng)面，之后的兩個(gè)多月時(shí)間里，經(jīng)歷了較為冷靜的觀望期，價(jià)格逐步回落，成交量下降，市場(chǎng)較為平靜。自去年九月份至今，公募REITs步入活躍成長(zhǎng)期，在二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)力。流動(dòng)性方面，開(kāi)年以來(lái)，11只公募REITs前兩周平均換手率分別達(dá)到1.19%、1.53% ，這換手率與國(guó)際市場(chǎng)對(duì)比，并不算低。

隨著更多的REITs項(xiàng)目上市，行業(yè)人士表示，投資者需要更謹(jǐn)慎判斷。

“REITs是一種適合長(zhǎng)期持有的配置型資產(chǎn)而不適合短期炒作。REITs具有高票息、抗通脹、長(zhǎng)期回報(bào)率高、分散風(fēng)險(xiǎn)等投資價(jià)值，從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs產(chǎn)品20年的平均回報(bào)率跑贏其他股票、債券等各類(lèi)資產(chǎn)。因此，拉長(zhǎng)維度來(lái)看，REITs是一種適合長(zhǎng)期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過(guò)度炒作。”華夏基金表示。

此外，吳雪艷表示，根據(jù)2021年12月31日公布的的相關(guān)《通知》，對(duì)已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，未來(lái)將加強(qiáng)回收資金使用情況的跟蹤監(jiān)督。“隨著相關(guān)披露加強(qiáng)，項(xiàng)目信息更透明，投資者對(duì)底層項(xiàng)目的了解更深入，項(xiàng)目在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)可能會(huì)更合理。”

吳雪艷稱(chēng)，投資者還需要關(guān)注底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前測(cè)算的未來(lái)現(xiàn)金流具有不確定性，當(dāng)經(jīng)營(yíng)狀況低于預(yù)期時(shí)無(wú)法兌現(xiàn)。普通投資者參與公募REITs投資需仔細(xì)研究REITs項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

此外，行業(yè)也表示，期待擴(kuò)募細(xì)則出臺(tái)。“未來(lái)我們希望看到更多的海外投資者參與中國(guó)的REITs投資。規(guī)模是投資者重要的流動(dòng)性衡量指標(biāo)和投資門(mén)檻，目前國(guó)內(nèi)Reits產(chǎn)品單體規(guī)模仍然較小。”瑞銀證券亞太區(qū)工業(yè)級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)主管徐斌說(shuō)。吳雪艷也表示，不同于海外公募REITs可投資于多種資產(chǎn)，國(guó)內(nèi)公募REITs中80%資產(chǎn)投向單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，因而具有較高的集中度風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，上交所表示未來(lái)將完善擴(kuò)募機(jī)制。“上交所將支持運(yùn)作良好的REITs通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制做大做強(qiáng)。結(jié)合國(guó)際REITs市場(chǎng)成熟經(jīng)驗(yàn)及境內(nèi)股票市場(chǎng)的相關(guān)機(jī)制安排，上交所將積極推動(dòng)擴(kuò)募配套規(guī)則的出臺(tái)，并組織市場(chǎng)各方篩選合適資產(chǎn)，爭(zhēng)取盡快推動(dòng)擴(kuò)募項(xiàng)目落地。”盧大彪說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 積極參與 資金 財(cái)經(jīng)