試行5年承保不足200單，僅兩家保險公司開展業(yè)務(wù)，同時面臨房價波動風險、現(xiàn)金流風險，甚至出現(xiàn)市場很冷、騙局很熱的局面——

【焦點關(guān)注】“以房養(yǎng)老”緣何推廣難?

近來，“以房養(yǎng)老”頻現(xiàn)騙局，這使得去年開始全面放開的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(以下簡稱“以房養(yǎng)老”)再度成為焦點。

截至今年7月，“以房養(yǎng)老”試點滿5周年。2014年7月，北京、上海、廣州、武漢4個城市開展為期2年的試點，后又在全國多座城市試點。經(jīng)過兩輪試點，去年7月，銀保監(jiān)會發(fā)文，將“以房養(yǎng)老”由試點正式擴大到全國范圍內(nèi)開展。

作為全國較早開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險公司，記者從幸福人壽保險公司了解到，截至7月22日，該公司“以房養(yǎng)老”保險累計承保194單(133戶)。業(yè)內(nèi)人士認為，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)涉及到評估、抵押、公證等環(huán)節(jié)，相對復(fù)雜，目前仍在探索中，這樣的成績已超出預(yù)期。

覆蓋城市房價較高

“購買‘以房養(yǎng)老’保險后，我的生活和之前差太多了!”家住南京的湯爺爺今年77歲。2014年，在報紙上看到“以房養(yǎng)老”試點消息后，他一直關(guān)注著，2017年這項業(yè)務(wù)在南京試點，他就成了首批客戶。

記者了解到，“以房養(yǎng)老”具體指年滿60歲的老人，將擁有獨立產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司，保險公司按抵押房產(chǎn)的價值，參照老人年齡和性別等因素，按月向老人發(fā)放養(yǎng)老金直至身故。

值得注意的是，房產(chǎn)抵押后，房本仍然在老人手中，老人繼續(xù)享有對房子的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，且隨時可以退保贖回。身故后，保險公司與約定的房屋繼承人或受遺贈人共同處置房產(chǎn)，用來償還已領(lǐng)取的養(yǎng)老金成本。

幸福人壽保險公司關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作領(lǐng)導小組副高級經(jīng)理陳磊給記者舉例：1名65歲的男性老人，擁有1套有效保險價值300萬元的房子，購買“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品后，老人每月能領(lǐng)養(yǎng)老金1.2萬元，直至身故。身故后，繼承人有對房屋的優(yōu)先贖回權(quán)，繼承人可先支付保險公司養(yǎng)老費，然后拿回房屋所有權(quán)，也可以和保險公司一起賣掉房屋，賣房所得償還保險公司后，剩余部分歸繼承人所有。

湯爺爺告訴記者，自己現(xiàn)在每個月有3600元左右的退休金，將50平方米的房子抵押后，每個月能領(lǐng)5000元的養(yǎng)老金。這樣下來，每月8000多元的收入不僅能滿足日常吃喝和購藥，還有“閑錢”請鐘點工。“以房養(yǎng)老”最吸引他的一點，在于抵押房產(chǎn)后仍可以住在自己家里，“年紀大了，不愿意去陌生的環(huán)境生活”。

陳磊告訴記者，目前“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品覆蓋了8個城市，8城的共同特點是房價較高，養(yǎng)老成本較大，老人需求尤為強烈。“有房價作為支撐，老人每個月領(lǐng)取的養(yǎng)老金相對可觀，才能真正受益。”

非法集資騙局讓推廣雪上加霜

據(jù)介紹，截至目前，全國僅有2家保險公司開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。作為一款將住房抵押貸款和終身養(yǎng)老年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”有許多區(qū)別于傳統(tǒng)保險的地方，在給投保人帶來利好的同時，也意味著承保公司將承擔更多風險。

“首先是政策變化風險。”陳磊告訴記者，因為老人身故后才能處置房產(chǎn)，這期間房產(chǎn)買賣政策隨時可能變化，如房地產(chǎn)調(diào)控、交易稅費調(diào)整、限購政策變化等，都會對若干年后處置房產(chǎn)產(chǎn)生影響。

同時，開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時，保險公司面臨著現(xiàn)金流的風險與要求。傳統(tǒng)保險需定期繳納保費才能享受保障，而“以房養(yǎng)老”只需辦理房屋抵押，便可按月領(lǐng)養(yǎng)老金。陳磊說，對保險公司而言，在未收取任何費用的情況下，要先在若干年期限內(nèi)每年支出一大筆現(xiàn)金，何時收回本息，是個未知變數(shù)。

值得注意的是，法律風險也是阻礙“以房養(yǎng)老”推進的重要方面。陳磊指出，反向抵押與現(xiàn)有法律存在著無法銜接的空白點，甚至在房產(chǎn)抵押、登記、公證環(huán)節(jié)有相左的地方。如《擔保法》要求明確抵押期限和金額，抵押金額不得超出抵押物價值，但“以房養(yǎng)老”因債權(quán)金額與壽命等長，抵押期限和金額均未知，須做最高額抵押，這些增加了房產(chǎn)抵押的難度。

房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，將房子抵押而不留給子女，是不少人的觀念障礙。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院副教授周志凱認為，受制于“以房養(yǎng)老”的理念與傳統(tǒng)價值觀存在沖突，導致推行起來阻力重重。

記者采訪得知，一些打著“以房養(yǎng)老”旗號，從事非法集資的騙局，讓本就起步較晚的“以房養(yǎng)老”在推廣時雪上加霜。北京法學會透露的信息顯示，在2015年～2016年間，僅北京就有幾十位老人陷入騙局。

建議加大宣傳力度

有養(yǎng)老金融報告顯示，我國城鎮(zhèn)老年人住房擁有率為75.7%，“以房養(yǎng)老”市場規(guī)模達2000億元。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學農(nóng)村保險研究所副所長李文中認為，“養(yǎng)兒防老”觀念和過去依靠政府和單位養(yǎng)老的模式，讓老人對自我養(yǎng)老責任缺乏清晰認識。但從拓寬養(yǎng)老保險基金來源渠道，減輕各方養(yǎng)老負擔的角度來看，發(fā)展“以房養(yǎng)老”很有意義。“隨著房價上漲，商品住宅成為很多家庭的重要資產(chǎn)。如果能夠盤活這項資產(chǎn)，對改善老人的生活質(zhì)量十分有益。”

“推動以房養(yǎng)老，還需修訂和完善相關(guān)法律制度，解除法律風險障礙。”李文中建議，應(yīng)明確保險合同期間特定情形下的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處理和利益分配方式，降低消費者的擔憂。同時，給予開展以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的保險公司一定的稅收優(yōu)惠與減免，加強人們自我養(yǎng)老保險責任與意識培育同樣很重要。

由于“以房養(yǎng)老”與房價市場緊密相連，如若房價出現(xiàn)回落，保險公司將面臨經(jīng)營風險。為此，李文中說，考慮到大城市的房價會更加堅挺，因此應(yīng)重點在大城市發(fā)展該業(yè)務(wù)。

針對“以房養(yǎng)老”騙局，陳磊說這是由于老人獲取信息渠道太單一，容易受騙。騙子公司往往用高利息、免費旅游等誘導老人，因此應(yīng)加大對正規(guī)“以房養(yǎng)老”的宣傳力度，政府基層組織如居委會和社區(qū)，應(yīng)主動參與進來，利用其公信力，幫助老人辨別什么是“以房養(yǎng)老”，什么是詐騙。