房地產金融調控全面收緊 區域分化加劇

盡管面臨新冠肺炎疫情的沖擊，2020年中國房地產市場延續平穩態勢，交易規模再創新高，每平方米房價平均水平突破萬元大關。專家表示，隨著金融監管進一步加強，下一步房企可能采取主動降速、降負債措施，房地產市場增速將趨緩，2021年全年商品住房價格漲幅或有所下降。

房地產金融調控全面收緊

2020年12月31日，房地產金融監管再出重磅政策，央行與銀保監會共同發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。通知明確劃定房地產貸款占比和個人住房按揭貸款占比兩道紅線，并根據金融機構資產規模、機構類型等因素分五個檔次設定房地產貸款集中度上限管理的差異化要求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，新規是從資金端對房地產信貸進行額度限制，是房地產市場長效機制的手段之一，主要目的是降低和防范房地產金融風險。過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠占了較多社會信貸資源。

值得一提的是，除了進一步加強對房企資金端的控制外，通知首次對個貸單設紅線。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，縱觀央行貨幣政策執行報告，不難發現房地產與金融業深度關聯。2016年以來，隨著房地產行業進入新一輪上升周期，居民持續加杠桿購房，致使居民部門杠桿率高企。

全聯房地產商會創會會長聶梅生表示，目前城市居民資產負債率快速上升，房貸是家庭負債的主要組成部分，這也意味著購房支出大幅擠占了教育、養老及日常消費。

央行貨幣政策執行報告顯示，2020年11月，金融機構新增貸款11792億元，其中住戶部門新增短期貸款2485億元，占比約21.1%;住戶部門新增中長期貸款5048億元，占比約42.8%。這一數據真實反映出居民仍在加杠桿購房。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異，2020年1至10月個人按揭貸款同比增幅為9.8%，定金及預收款同比增幅為4.3%，這反映出投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大，部分城市出現貸款炒房現象。

楊科偉表示，房地產行業持續加杠桿將難以繼續，必將轉向去杠桿，以確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

需求漸近峰值 增速將趨緩

REICO工作室首席專家劉琳表示，從近三年數據來看，商品房銷售面積年均17億平方米左右，增幅基本為零，這意味著商品房銷售面積漸近峰值。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，從2016年至2020年，由于房價上漲以及一二線城市的成交占比上升，房地產年成交金額從14萬億元升至17萬億元，但年銷售面積基本穩定在16億平方米左右，幾乎沒有增長，預計未來成交面積也很難有大幅增長。

倪鵬飛表示，原來預估在2025年出現住房絕對拐點即住房銷售額絕對值下降，現在看來時間可能會提前。

“25歲至45歲的群體是購買住房的主要群體。”劉琳說，這個群體的數量在“十三五”期間比“十二五”期間減少1800萬人，預計“十四五”期間這個群體的數量還會減少。

除了成交面積難以增長，丁祖昱還指出，過去房企高歌猛進，資金帶來了巨大動力。如果沒有更多資金投入，整個行業再繼續往上走的動能會大大削弱。

對此，劉琳預測，“十四五”期間城鎮新增住房需求總量將保持高位并緩慢下降，房地產開發投資維持低速增長，對經濟增長的貢獻率將下降。而對于長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游等五個吸引人口最多、城鎮人口增加最快的城市群，“十四五”期間房地產需求將持續增加。

區域市場分化或加劇

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，未來幾年房地產行業現金流將保持緊張態勢，房企償債壓力繼續攀升。

隨著監管收緊，房企獲得資金難度增加，房企投資將明顯集中。潘浩表示，2020年核心城市土地市場的價值被重新認可，供需兩端同時發力，將市場注意力拉回一二線城市，因此不同層級城市分化或加劇。

數據顯示，2020年，一線城市居住用地成交金額同比增長43.2%;二線城市成交面積保持穩定，成交樓面價同比增長11%，成交金額增長13.5%。

中原地產數據也顯示，2020年全年，上海賣地金額2952.36億元，同比增長47.96%;廣州賣地金額2563.69億元，同比增長50.67%;南京賣地金額2093.90億元，同比增長23.4%;佛山賣地金額1356.76億元，同比增長74.7%;西安賣地金額1058.37億元，同比增長45.45%;深圳賣地金額1053.7億元，同比增長53.25%;南昌賣地金額578.6億元，同比增長112.15%。

倪鵬飛表示，從2003年至2018年，我國城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈。未來，房地產市場發展空間主要在重點城市群及周邊區域。