50城前十月賣地3.2萬億同比上漲18.8% “三道紅線”后土地市場降溫

2020年新冠肺炎疫情后出人意料火爆的，除了個(gè)別城市的樓市，還有土地市場。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，全國9城年內(nèi)賣地均破千億，50大城市賣地3.2萬億，同比上漲18.8%，均刷新歷史紀(jì)錄。

疫情對土地市場的影響似乎已消失，多城市集中井噴賣地，土地市場成交額持續(xù)上升。

不過，在8月20日央行和住建部召集房企開會(huì)后，“三道紅線”下房企融資預(yù)期收緊，土地市場有所降溫，尤其是一二線城市，9月成交環(huán)比下降約三成。

一般而言，土地市場和地價(jià)是銷售市場的先導(dǎo)。在2020年全年土地溢價(jià)率上行的情況下，未來一兩年的房價(jià)也將難以下降。

前三季的紅火

很多人還記得，2月20日疫情防控膠著時(shí)上海的那場土拍，上海徐匯濱江180萬平方米綜合體地塊，被香港置地以310.5億總價(jià)拍下，成為上海新總價(jià)地王。

這釋放了一個(gè)樂觀的信號(hào)。二季度尤其是5月后，部分房企判斷疫情下市場會(huì)快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，拿地積極性明顯提高，整體行情持續(xù)升溫。

4月，廈門思明區(qū)等地再次出現(xiàn)歷史最高總價(jià)百億地塊，使得土地市場熱度持續(xù)提升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分房企為了追求市場規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開始積極拿地。

隨著深圳等地銷售率先復(fù)蘇，甚至“魔幻上漲”，樓市的熱度也帶動(dòng)土地市場繼續(xù)升溫。5-10月全國主要城市的市場成交量相比一季度有明顯復(fù)蘇，網(wǎng)簽成交量平均同比上漲了20%，目前大部分城市已經(jīng)逐漸恢復(fù)到了疫情前的平均水平。

有了銷售回款更能支持開發(fā)商積極拿地。數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，全國100個(gè)大中城市土地供需總量均同比增長，樓面價(jià)也同比上漲。土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積達(dá)到116559萬平方米，同比增長11.7%;土地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)到97570萬平方米，土地成交金額達(dá)到31879億元，同比增長11.98%。

其中，一線城市土地市場升溫明顯，各項(xiàng)指標(biāo)均同比增長。土地供應(yīng)面積同比增長53.44%，土地成交規(guī)劃建筑面積同比增長32.53%，土地成交金額同比大幅增長57.9%。

二線城市相對溫和。土地成交面積41279萬平方米，同比微增3.22%，但成交金額出現(xiàn)同比小幅下降0.97%，土地溢價(jià)率下降1.65個(gè)百分點(diǎn)。

分季度來看，一季度，受疫情影響，土地市場遇冷，土地成交規(guī)模大幅下降，二季度以后隨著疫情好轉(zhuǎn)以及優(yōu)質(zhì)地塊入市節(jié)奏加快，土地市場升溫，并在二季度達(dá)到最高點(diǎn)。

截至目前，已經(jīng)有上海、杭州2個(gè)2000億賣地城市，另外還有廣州、北京、南京等7個(gè)千億賣地城市，超過22個(gè)城市賣地超過500億，均創(chuàng)下了新的歷史紀(jì)錄。

全國土地出讓金額TOP20城市的成交總額為20253.8億元，同比上升15.2%。一線城市中，上海、廣州土地市場升溫較明顯，其中上海前三季度土地成交金額達(dá)2332.9億元，同比增長74.6%。

“三道紅線”懸頂

紅火中亦有隱憂。

8月份，土地市場急轉(zhuǎn)直下，100個(gè)城市成交環(huán)比大幅下跌32.15%，與6月高點(diǎn)相比大幅下滑。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，這主要是“三道紅線”新規(guī)的影響。除了對房企的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比進(jìn)行監(jiān)測，對于近一年拿地銷售比超40%、或過去三年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù)的房企，進(jìn)行更嚴(yán)格的資金管控。

8月28日的萬科中期業(yè)績會(huì)上，萬科總裁祝九勝表示，公司會(huì)認(rèn)真研究，盡快去適應(yīng)“三道紅線”，按照要求進(jìn)行落實(shí);恒大總裁夏海鈞等人，也表示要向指標(biāo)靠攏。

在此背景下，北京土地市場率先明顯遇冷，頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交。到了9月2日，北京再以底價(jià)出讓2宗“不限價(jià)”宅地，成交金額合計(jì)為83.06億。

趙秀池指出，在融資管控從緊情況下，如果企業(yè)達(dá)不到監(jiān)管要求，則不能進(jìn)行融資，無法進(jìn)行可持續(xù)生產(chǎn)并取得盈利。所以很多已觸碰紅線的企業(yè)，已經(jīng)沒有融資的可能，也就不再向土地市場進(jìn)擊了。短期北京市的土地市場還會(huì)處于低迷狀態(tài)。

9月，全國土地市場有所降溫，100個(gè)大中城市共成交土地金額2966億元，同比下降17.16%，環(huán)比下降9.20%;成交土地規(guī)劃建筑面積9214萬平方米，環(huán)比下降10.47%，其中住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為4548萬平方米，環(huán)比下降13.6%。平均溢價(jià)率為13.02%，環(huán)比下降2.19個(gè)百分點(diǎn)，同比仍上升5.25個(gè)百分點(diǎn)。

一二線城市的降溫更加明顯。9月，一線城市土地成交規(guī)劃建筑面積898萬平方米，同比下降23.1%，環(huán)比下降34.2%;二線城市土地成交規(guī)模同環(huán)比均下降，成交規(guī)模降幅近三成，成交金額為1424億元，同比下降24%，環(huán)比下降11.1%。

整個(gè)三季度，土地市場已量價(jià)齊跌，成交金額環(huán)比下降27.61%，土地成交樓面價(jià)環(huán)比下降310元/平方米。

一位大型房企投資部人士認(rèn)為，“三道紅線”對房企融資和土地市場的影響是立竿見影的，因?yàn)轭A(yù)期監(jiān)控從嚴(yán)和融資下降，大家都不敢貿(mào)然拿地了。

近期，土地市場又出現(xiàn)了新的跡象。以阿里、京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)公司為代表的底價(jià)拿地，比如，10月28日，小米以底價(jià)5.31億，拿下深圳后海總部基地一宗商業(yè)用地T107-0092，和騰訊、阿里為鄰。

6月，今日頭條曾以底價(jià)10.82億拿下后海總部基地地塊;在杭州、蘇州，阿里和京東也分別以底價(jià)拿下了兩幅地塊。

從土地價(jià)格和溢價(jià)率來看，張大偉指出，今年的土地溢價(jià)率上行，主要體現(xiàn)在部分城市，雖然整體土地市場地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

而近期很多底價(jià)拿地的案例，則對沖了全年溢價(jià)率的上行，平抑2020年的土地價(jià)格，有利于未來房價(jià)的平穩(wěn)。