在剛剛過去的5月，樓市神經一再被學區房挑動。從月初北京西城區“多校劃片”的靴子落地，到月末兩棟辦公樓劃入學區范圍。多家房地產中介機構數據顯示，5月北京二手房內部成交量大增，創下2017年“3·17”樓市調控后的新高。

“政策出來的十天內，我差不多帶看了60次。”北京市西城區金融街片區某房屋中介店長華玉向北京商報記者坦言。

作為優質教育資源最為集中之地，西城區正式啟動“多校劃片”既是意料之中，又稍顯突然。在過去這一個月的發酵期，從一開始房主爭相掛房出售、家長打爆咨詢電話、甚至有品牌中介間為簽房大打出手，到買賣雙方開始精打細算，考量利弊，熱鬧過后，市場漸趨理性。

對家長們而言，7月31日的末班車近在咫尺，上還是不上?要考慮的不僅僅是巨額的購房款，政策走向、投資收益回報……不確定性還有很多。

30天：從瘋狂到理性

“因為房主是誠心出售，還有議價空間。可能還有三五十萬元的空間可以談。”華玉向北京商報記者介紹豐匯園小區一套報價1480萬元、76.5平方米的兩居時表示，相比之前，金融街片區的二手房在政策后大概降了80萬元左右。經紀人普遍的看法是，按照這套房現在的價格，放在政策出臺前早就已經被買走了。

豐匯園小區位于北京西城區金融街，其對口的宏廟小學被稱為“宇宙第一牛小”。宏廟小學對應的四個小區(部分樓)內居住著不少學生和家長，上小學前買入，入學幾年或升入初中后賣出。而五年前的上述房源房價尚不足千萬元。不過，此次政策出臺，促使房主決定趕在7月31日前將房屋脫手。在看房3天后，該套房再度降價至1350萬元，且還有議價的空間。

“其實金融街這邊也有很多投資客，這個政策對于金融街的影響是比較大的，因為片區內學校不是很均衡，本來買了豐匯園能上宏廟的，未來就有可能被分配到‘渣小’。因此‘7·31’后勢必會降價，4月30日政策出來當晚就有好多房主出來掛房，價格也都有可談空間。但像德勝片區教育資源相對均衡，未來降價不一定會明顯，所以雖然掛房的也多，但價格還是差不多。”一位知情人士向北京商報記者分析。

新政發布后一周，西城區掛牌量和成交量均出現快速增長。掛牌量超過4月整月總量，一周內成交量相當于4月成交量的70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區的成交量分別環比增長316%、134%。價格方面，以成交活躍的豐匯園小區、新風南里、裕中西里為例，價格保持相對穩定的水平。同小區同戶型房源5月成交價格較上月環比增幅基本在2%以內。對于當時網上“一天賣十套”的傳言，華玉表示并不夸張，“甚至有套房兩家中介的客戶都打算簽了，搶來搶去差點打起來”。

不過經歷“瘋狂”的“五一”之后，學區房交易逐漸回歸理性。從日度數據看，西城區成交量已經開始回落。5月20日，北京市住建委也發布通告，嚴查虛假宣傳“不限購”、炒作“學區房”等擾亂市場秩序的違法違規行為，查處21家房地產經紀機構。

“其實不考慮投入，就想要一個學位的在‘五一’開始的時候就都買好了。剩下的精挑細選肯定會更加謹慎。”前述知情人士向北京商報記者分析。

業內預計政策對西城區市場的影響在兩個月左右，7月之前成交量大、價格小幅上漲，隨后成交量明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。此前在東城區、海淀區有過類似的經歷。“政策的影響已經開始趨弱，5月市場增速較快的最主要原因是‘學區房’政策的影響，從日度數據看，西城區成交量已經開始回落。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。

理性之下，幾百萬元的降價空間、公房或商品房在貸款額度上的區別、片區和幾居室的選擇、購房之后的風險等，都是需要考慮的問題。

“7·31”后：政策風險未知

在這輪學區房交易熱潮中，小戶型表現最為活躍。“像在金融街的話，如果有一套1000萬元的一居室新上線，最多兩天內馬上賣出。”華玉談道。

目前居住在朝陽區的王女士在半月前參與了一場一居室的搶購。5月13日，德勝片區對口西師附小的一套房子，27平方米總價500萬元，當天來了19個客戶看房。坐擁熱門房源的房主坐地起價80萬元，王女士略一猶豫，房子就已被別人買走了。

“因為學區房太貴了，不想把資金全投進去，而且還有政策風險。因此盡量選擇落戶房，可以少投入一點，萬一損失也不會太多。但一居室的性價比其實不是很高，小面積的每平方米單價更高。”王女士說。

實際上，西城區在北京城六區中是最后實施“多校劃片”，但各區政策落地情況并不相同。如東城區的購房時限為2018年6月30日，從去年開始已完全通過電腦派位方式安排入學;而海淀區以2019年1月1日為時限，但在去年的“小升初”中仍踐行單校劃片為主。

在王女士看來，“西城明年就算真的多校劃片了，如果還是就近原則為準，其實對于區域內房價不會有太大影響。但如果因為買房者太多，報名上學的太多了，超出這個片區的學位數，有一年劃到學區之外別的學校，那這學區房馬上就降價了。包括趕著單校劃片的末班車，也是求一個確定性”。

許小樂指出：“從東城區、海淀區政策后成交歷史數據來看，政策發布后執行前，區域成交量價出現集中增長，而在政策執行后，將會出現半年左右的連續下跌。從更長的時間來看，北京的優質教育資源依舊十分稀缺，多校劃片政策并不會讓學區房價格大幅下跌。”

20萬/年?家長的教育抉擇

對于孩子的教育，常常與學區房相提并論的是國際學校。北京一些國際學校無需京籍戶口，師資條件、硬件設施看來也足夠有誘惑力。在北京的近百所國際學校中，四成左右為12年一貫制學校，學費大約在10萬-30萬元/年不等。

以目前北京市規模較大，12年制的私立匯佳學校為例，國際文憑組織(IB)PYP(小學階段)、MYP(初中階段)、DP(高中階段)的學費分別為20萬、23萬、25萬元，12年學費為264萬元，如從小住宿，還需46.5萬元住宿費，另外還有不同的俱樂部活動等供選擇，如網球課6800元/24次課、5000元/24次課，每年冬夏國外研學項目等的花銷也不同，僅國內12年間學費在350萬元左右。

20萬元每年，還是一次性1000萬元?王女士向北京商報記者談到了自己的考量：“國際學校學費看起來可能還行，一年二三十萬元，但這還是基礎學費，之后還會有出國，需要更多。而且這是純消費型，學費完全花出去了，而學區房其實還能賣掉。從孩子未來整體發展考慮，你上了國際學校可能就只有留學一條路了，而上公立學校的話至少是‘進可攻退可守’。”

疫情期間，“小留學生”話題也再次引發社會關注。在21世紀教育研究院副院長熊丙奇看來，小留學生現象中一部分是在國內進不了比較好的小學，就想到干脆去國際學校或者留學，以解決孩子的求學和未來升學的問題。還有一部分是有可能在大城市里沒有戶籍，即便能夠在大城市完成義務教育，但隨后中高考都會面臨制度性障礙，比如只能送回老家，因此也有考慮。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向北京商報記者分析：“學區房的本質問題還是在于教育資源的均衡分配。客觀上來講，就算有一些政策調整，也不會完全降溫。后續還是建議在教育均衡方面給一些政策，引導大家到郊區買房。一種傳統的感受是，一些郊區如果說學校配套教育設施比較好，那么學校的教學質量也會明顯提升，自然能吸引更多人到這個片區買房置業。”