“新版”房貸利率將總體保持平穩(wěn) 利率調(diào)整因城施策

“新版”房貸利率將總體保持平穩(wěn)

□ 不論是央行要求的加點(diǎn)底線，還是地方確定的加點(diǎn)下限，都不是一成不變的。記者從相關(guān)部門了解到，未來還將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需變化和LPR波動(dòng)情況，調(diào)整個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限。

□ 對于此次新舊房貸利率的切換，多數(shù)購房者均淡定以對，近期并沒有出現(xiàn)大量“突擊”購房貸款的現(xiàn)象。

10月8日，將是新舊房貸利率的切換時(shí)點(diǎn)。日前，經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者從相關(guān)人士處了解到，已有超過13個(gè)省份部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)化工作，明確了新版房貸利率浮動(dòng)下限。

8月25日，中國人民銀行公告(2019)第16號明確，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，這也被市場稱作房貸利率“換錨”。

與LPR改革前水平大體一致

記者了解到，北京地區(qū)房貸利率“換錨”后的利率下限為：首套房利率不低于LPR加55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于LPR加105個(gè)基點(diǎn)。

按照8月20日央行首次公布的5年期以上LPR計(jì)算，北京地區(qū)新版房貸浮動(dòng)下限將為首套房5.4%、二套房5.9%。各家銀行將在此基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成自己的房貸利率。

“10月8日起，執(zhí)行上述浮動(dòng)下限，北京房貸利率水平與改革前大體一致。”一位國有大行房貸處負(fù)責(zé)人告訴記者，此次改革之前，北京首套房利率為基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%。

目前，江蘇南京、蘇州兩地的“新版”房貸利率也已出爐。一家國有大行工作人員介紹，該行南京地區(qū)首套房利率為在LPR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn)，二套房加105個(gè)基點(diǎn);蘇州首套房至少加120個(gè)基點(diǎn)，二套房加150個(gè)基點(diǎn)。相比之下，在改革之前，蘇州首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮25%，二套房為上浮30%，“換錨”之后，總體上與之前大致相當(dāng)。

在深圳，招商銀行首套房利率為LPR基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)，二套房加60個(gè)基點(diǎn)。

值得注意的是，不論是央行要求的加點(diǎn)底線，還是地方確定的加點(diǎn)下限，都不是一成不變的。記者從相關(guān)部門了解到，未來還將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需變化和LPR波動(dòng)情況，調(diào)整個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限。

利率調(diào)整因城施策

目前市場普遍預(yù)期，未來LPR會(huì)有一定程度的向下浮動(dòng)空間，這是否意味著房貸利率也會(huì)一路走低?

相關(guān)人士認(rèn)為，如果LPR調(diào)整了但加點(diǎn)水平保持不變，那么房貸利率確實(shí)有可能發(fā)生變化，他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)因城施策，各地供需狀況有所區(qū)別，當(dāng)?shù)氐氖袌隼识▋r(jià)自律機(jī)制在房貸利率定價(jià)中會(huì)發(fā)揮重要作用。

比如，個(gè)別城市因?yàn)長PR調(diào)整導(dǎo)致房貸利率變化，進(jìn)而使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾突出，那么，定價(jià)自律機(jī)制就會(huì)對當(dāng)?shù)厥袌隼蔬M(jìn)行指導(dǎo)，利率下限可能會(huì)調(diào)整得相對頻繁，如一兩個(gè)月就調(diào)整一次，以保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。

今年8月20日，在國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)就表示：“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降。”對于房地產(chǎn)市場，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

對于大家普遍關(guān)心的存量房貸利率如何“換錨”的問題。目前，按照人民銀行公告(2019)第16號要求，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。但據(jù)相關(guān)人士表示，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中，但有一個(gè)基本原則，即保護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益。

距離10月8日越來越近，各家銀行也在緊鑼密鼓地為“換錨”做準(zhǔn)備，主要包括貸款合同修訂、系統(tǒng)改造升級、員工培訓(xùn)等。

“目前工行相關(guān)工作已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒。”中國工商銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明介紹，工行內(nèi)部已經(jīng)印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場報(bào)價(jià)利率應(yīng)用的意見，以指導(dǎo)各個(gè)分行的相關(guān)工作。在制度層面，對個(gè)人貸款管理辦法中利率條款的修訂工作也正在推進(jìn)，預(yù)計(jì)這部分工作將在9月中下旬完成;在系統(tǒng)改造方面，目前工行正在進(jìn)行系統(tǒng)測試，9月中下旬就能支持房貸選擇LPR定價(jià)的準(zhǔn)備工作。

中國建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行正加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造，并已指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作。目前，建行正在研究房貸利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值等實(shí)施細(xì)節(jié)。同時(shí)，對新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進(jìn)行修訂。

“9月20日左右，建行系統(tǒng)可以完成升級。”黃有綱表示，在人員培訓(xùn)方面，建行已啟動(dòng)各級業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法。同時(shí)，建行研究梳理了相關(guān)政策和客戶的問答題庫等，已經(jīng)完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準(zhǔn)備，以保障10月8日平穩(wěn)切換。

購房者淡定以對

記者走訪北京多家房屋中介機(jī)構(gòu)了解到，對于此次新舊房貸利率的切換，多數(shù)購房者均淡定以對，近期并沒有出現(xiàn)大量購房者“突擊”貸款的現(xiàn)象。

一位房屋中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，多數(shù)購房者目前已經(jīng)知道房貸利率近期會(huì)有變化，但在了解了相關(guān)政策后，均認(rèn)為這對其購房成本的影響比較小，也并不著急。

對于部分在新政過渡期，也就是新政發(fā)布后到10月8日之前，購房并申請房貸的購房者來說，情況則在各家銀行有所差異。

部分銀行基層人員表示，目前過渡期內(nèi)房貸利率執(zhí)行的個(gè)別細(xì)節(jié)問題仍待細(xì)化。如新利率執(zhí)行日期到底是以銀行簽約合同為準(zhǔn)，還是以客戶購房合同為準(zhǔn)，這些細(xì)節(jié)尚未明確。因此，各銀行目前在按照各自的情況，自行決定以哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前廣州、深圳等地的部分銀行，已經(jīng)對新增房貸業(yè)務(wù)采用LPR進(jìn)行利率報(bào)價(jià)，已受理房貸申請但未獲批的，用戶可以在以基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的老合同和以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新合同之間進(jìn)行選擇。

相關(guān)人士也明確表示，在10月8日之前，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。如果部分銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，在和借款人協(xié)商一致后，可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來確定貸款利率。

中國銀行一位工作人員告訴記者，已按照基準(zhǔn)利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款，按已簽訂的合同約定執(zhí)行。如客戶確需調(diào)整定價(jià)方式，需廢除原申請，重新發(fā)起審批并簽訂新合同，但相關(guān)流程需要一段時(shí)間。